候任特首林鄭月娥今日在北京接受任命狀，特首選戰塵埃落定，但這不代表香港近年面對的種種嚴峻問題可以迎刃而解，包括中港矛盾、青年憤怒、樓價高企、經濟受困這幾座大山，都不是換了一個人做特首就能夠消弭於無形。
不過筆者有一招，只要新任特首願意採用，首先便能夠解決所謂「樓市問題」之絕大部分，同時對於紓緩中港矛盾、青年憤怒、經濟受困等其他問題，也會有奇效。這一招沒什麼特別，只需在新批出地皮加上條款，列明若干單位須作為「青年樓」，只可售予40歲以下人士自住，日後轉售也要遵守同樣限制。
撰文 高天佑
首先拆解何謂「樓市問題」，這無疑是近年香港社會上最受關注之頭等大事，在傳統媒體和社交媒體均引起熱烈討論。若有外國人來到香港，又懂得看中文，他們很可能以為香港高樓價問題就像過街老鼠，被視為社會共同公敵，受到700萬市民齊聲聲討。
不過且讓我們撥開表象，看一看事實。據統計處資料，截至2016年第二季，香港有50.7%住戶居於自置居所（包括居屋及已出售公屋），同時有30.8%居於租住的公屋，餘下居於租住私人物業（即所謂「捱貴租」住戶）的只有18.5%。﹝表一﹞
先看這50.7%居於自置居所的業主，假若樓價大跌，對他們絕對弊大於利，將令賬面身家大縮水，甚至淪為負資產，所以這群佔全港逾半數的住戶，理應是最大聲反對「打擊樓價」的一群人。
至於30.8%公屋住戶，樓價下跌固然有助他們「升呢」做業主，不過即使樓價維持高企，甚至愈升愈高，對他們的影響亦不會太迫切，因為起碼有層公屋住，每月只需交便宜租金；甚至像最新「潮文」所述，在高樓價下「公屋戶」反而備受艷羨，男友見未來外母也有得食雞髀，某程度上比起「供屋戶」（每個月死慳死抵供樓者）更加吃香。
換言之，香港樓價若然大跌，大部分住戶（50.7%）將會受害，其餘大多數住戶（30.8%）也不見得有很大着數，最能受惠的其實只得18.5%私人物業租戶，他們佔全港住戶不足兩成，理應是弱勢群體，但為何目前社會上聲討樓價高企的聲音，竟然如此響徹雲霄？
年輕人主導 輿論「鬧樓價貴」
箇中有兩個原因，第一個向來屬於「不能說的秘密」，大多數人不知道，少數知道的人也不敢說出口，那關乎輿論生態的結構問題。須知道，本港輿論分為社交媒體和傳統媒體兩大部分，前者固然由年輕人主導，但即使是傳統媒體，前線記者也以年輕人佔大多數，他們最關注的自然是以年輕人視角出發的問題，這實屬合理兼正常。偏偏在眼下香港社會，對於自置物業最迫切、同時最為絕望的正是年輕人，儘管他們本身可能與父母同住於私樓或公屋，樓價若大跌對於他們整個家庭未必有好處，但眼見樓價愈來愈拋離青年群體可負擔水平，難免日益感到焦慮，自然也會反映於日常工作。
本港媒體雖說「自我審查」日益嚴重，但樓價屬於民生範疇，不像政治般會挑起「西環」敏感；何況媒體業向來「報憂不報喜」，大多數主管也會覺得批判「樓價高到離譜」，比起歌頌「樓價向上欣欣向榮」更有市場。
對上述情況，少數人其實看得明白，但他們不敢說出口，否則很易被指「歧視年輕人」兼「抹黑新聞工作者」，觸犯兩大天條；筆者為了讓讀者看清大局，甘冒天下大不韙，不怕點出這個現象。
第二個原因，在於香港人除了像Adam Smith所形容，屬於着重自利（self-interest）的理性經濟人，同時也像這位現代經濟學宗師在The Theory of Moral Sentiments指出，具有同理心（sympathy），兼且重視公眾利益（altruism）。所以不少私樓業主，甚至有錢富豪，眼見樓價愈升愈高，雖可令自己的身家不斷水漲船高，但他們也明白到這對於香港社會長遠並非好事，所以願意撇除私利發聲關注。
「少數」重要性不遜於「多數」
就像本港某地產商高層早前所說：「在香港鬧樓價貴的，其實來來去去只得那10萬、8萬個後生仔。」這數字是否符合事實？據2011年人口普查，香港截至該年年中合共有98萬名20至29歲青年，當中只得4.9%居住於自己為業主之自置物業，同時多達91%從未結婚之20至29歲青年仍然與父母同住。按此推算，這批現年26至35歲的青年，估計約70萬至80萬人具有自置物業、自組家庭的需求，假設當中半數因為「無父幹」而「鬧樓價貴」，也有35萬至40萬人，顯著多於該地產商所說的「10萬、8萬個」，不過在香港730萬人口當中，終歸也屬於少數。
然而，儘管這批「鬧樓價貴」的青年屬於少數，但年輕人無疑代表我們社會的未來，「少數」的重要性不一定遜於「多數」，我們一定要盡最大力量協助他們茁壯成長，而不可能像工聯會吳秋北所說「惟有放棄年輕人」。
事實上，據Demographia統計，香港樓價負擔比率連續7年位居全球之冠，樓價中位數（542.2萬元）相當於家庭每年入息中位數（30萬元）的18.1倍，換言之一個月入2.5萬元的中等家庭，不吃不喝也要18.1年才買得起樓﹝表二﹞。在情在理，這對於年輕人實在太過殘酷，這亦不利於他們安心發展事業、追求理想、貢獻社會。
正因如此，抱怨樓價貴的青年可能只得約35萬至40萬人，屬於社會少數，卻不能不幫，問題只是如何幫。中原地產老闆施永青早前提出一個建議，謂政府可在新批出地皮加上條款，列明若干單位只可售予首次置業者，而且只可自住。在這基礎上，筆者進一步建議，政府自新財年起，每年應挑選多幅非豪宅定位的市區及新界地皮，列明當中佔一至兩成面積的單位作為「青年樓」，只可售予本地首次置業40歲以下人士，並只可自住不可出租，日後轉售亦須遵守同樣限制。
政府可年供一兩千伙「青年樓」
按目前規劃，政府每年打算推出可建約2萬伙單位的私樓地皮，假設當中半數（1萬伙）適用於上述計劃，便意味每年約1000至2000伙新供應單位屬於「青年樓」，這數字看似不大，但小數怕長計，10年下來便有1萬至2萬伙。畢竟年輕人自組家庭還有公屋、居屋、普通私樓等其他選擇，所以「青年樓」數量毋須太過大量，最重要是給予最有需要的青年一個上車起步階梯，給他們一個可追求的希望。
這個計劃最關鍵的是，能夠最大程度地把本港樓市的「投資需求」和「自用需求」分隔開來，讓前者的洶湧和波動不會對後者有太大影響，某程度上相當於新加坡的組屋政策。香港若要從現在開始大建公營房屋，讓八成住戶居於公屋和居屋，那將是太過傷筋動骨之大手術，亦會徹底改寫市場格局，相對之下，「青年樓」容易實行，亦不會對香港整體自由市場影響太大。
恒地（00012）老闆、「四叔」李兆基早於兩年前也有類似構思，打算在新界捐出地皮興建平價單位，以平均售價100萬元賣給年輕人做業主，不過後來因為地契問題一改再改，最終改為捐予慈善機構作青年宿舍租予年輕人居住，淪為「三不像」；畢竟香港青年最迫切問題並非「冇屋住」或者「要瞓街」，而是「無恒產」。再者，這計劃就算能夠按原來面貌成功推行，也只屬個別地產商之慈善行為，涉及單位數量有限而且不持久，效果難跟由政府列作政策相提並論。
英施實Starter-Home政策
此外，英國政府自今年1月1日起，也開始實施理念相近的Starter-Home政策，讓23至40歲的首次置業（購買人生第一個物業）人士，在購買一手新樓單位時能獲得20%折扣，箇中差額由政府以稅務寬免形式補貼予地產商，預計每年能幫助10萬名青年上車。這政策自從兩年前由時任首相卡梅倫提出，一直飽受爭議，包括被指無助於降低整體樓價、只會「明益」地產商，以及有年齡歧視之嫌。
但儘管如此，英國政府在首相府換人之後，仍堅定繼續推動這一政策，並最終排除萬難自今年起實施；事關英國當局明白，青年儘管人數有限，「鬧樓價貴的只得幾十萬人」，卻代表着國家之未來。
香港的情況也類似，社會種種問題要不是由高樓價而來，就是因高樓價而加劇。例如青年們憤怒，除了基於對民主、自由、公平等價值觀的追求外，相當程度上也是來自對於置業成家的絕望。所謂的「中港矛盾」，除關乎生活習慣、價值理念、河水井水互犯之外，當然也跟「大陸人搶貴香港樓」有關。甚至乎整個社會急功近利，磚頭主義，有樓有高潮，輕視實業和創業，經濟結構及人生出路單一等等，肯定也跟高樓價脫不了關係。
正因如此，新任特首萬變不離其宗，一招勝萬招，只要實行「青年樓」政策，便有助化解或紓緩香港的大部分問題。
