三政策失誤 憲制缺陷拖後腿 (土地政策篇)
2017年4月18日

至於一直被人詬病的土地政策,經濟學家陳坤耀教授指出,殖民地時期所有土地除中環聖約翰座堂所處的土地外,均是皇土(crown land)。由於香港缺乏其他資源,為免殖民地成為英國祖家負累,港府透過賣地解決財政問題。這一政策無形中幫助很多地產商成為世界級富豪,經濟從此側重地產和地產相關行業。

撰文:鄧傳鏘 本刊總編輯、張婷婷 本刊特約記者

地產行業為何出現四五個大地產商壟斷的情況呢?陳坤耀曾以此出題考學生,問既然利潤豐厚,美國地產商特朗普或其他國家的地產商為何不進軍,分一杯羮?

答案是交易成本,香港賣地建屋的過程很複雜,包括賣地安排、規劃程序、環保、古物保育等,若不熟悉情況,便需要付出高昂交易成本。

他指出,地產行業的寡頭壟斷,缺乏競爭是政府政策造成,因為政府覺得土地珍貴,加入不同規定,想確保土地不會被錯誤利用,結果弄巧反拙,令行業失去競爭力,造成只有幾家熟政策、懂門路的發展商壟斷市場。過去只有來自新加坡的信和置業可以打入市場,近年有內地發展商加入,但都需要以天價投地踏出第一步。

供樓間接繳稅 社會承受惡果

羊毛出在羊身上,陳教授認為,高地價衍生地產霸權最終由整個社會承受惡果,拖累整體經濟發展。賣地為政府帶來財政收入,但這些收益其實出自市民身上,特別是中產人士。供樓的款項一部分用來支付地價,大部分成為地產商的利潤。中產既要繳付入息稅,又因為供樓間接繳稅。「低收入人士住公屋,高收入人士無所謂。如果計入高樓價這一隱藏的稅,其實政府絕大部分的收入來自中產。」


陳坤耀並不同意香港無地,認為政府可以改革土地政策引入競爭,正如近年賣地時將大幅土地拆細出售一樣。「香港不缺土地,只是有些土地不容許發展,理論上如果經濟效益足夠時,移山填海也可以做,棕地更加可以利用。」