樓市狂潮下，政府多次推出辣招壓抑需求，大量資金遂轉投農地。本刊發現，細價農地有價有市，有投資者半年前以36萬元買入「劏地」，現已升值三成至50萬元。不少業主更以身試法，違契興建貨櫃屋或平房出租，甚至經營劏房。

撰文：李澄欣  本刊記者

第一類：囤地等發展
鄰錦上路站 荒地升值四倍

「30年前不是田就是魚塘，條馬路也不過建了十幾年。」本身是元朗原居民的地產經紀陳先生，開車經過YOHO Town時喃喃道。「農地一發展就值錢。」

記者上月以買家身份，隨陳先生看農地，他推薦大欖隧道收費站橋底、錦田吳家村附近一幅荒廢農地，面積約3000呎，用鐵絲網圍着，雜草叢生。「以前錦田很僻，有了大欖隧道就不同，20分鐘出到九龍，現在可能比元朗更貴！」

該幅地距離錦上路西鐵站僅數分鐘車程，政府2014年將錦上路站上蓋連周邊約150公頃鄉郊地區，規劃作人口九萬多的新市鎮，興建3.3萬個單位，公私營房屋比例各半。政府在新界收回農地作公共用途的特惠賠償金，由2000年4月的每呎311元，升至2016年4月每呎927元，當中涉及新市鎮或全港性主要工程，即俗稱「甲區農地」，收購賠償金則為每呎1112.4元。在發展概念下，儘管該幅農地多年無人問津，業主仍叫價近500萬。陳先生說：「那個炒家買入時呎價280至350元，現在放1600元一呎，他覺得值這個價，沒人接便放在這裏博收購。」

第二類：假日務農等升值
36萬入市 半年升三成

博收購要等，相較之下，細價農地更搶手。記者隨另一名經紀Joe（化名）到元朗十八鄉大樹下西路一個山頭，內含多塊農地。有業主將一幅千餘呎農地一分為二，出售切割地段（subdivided lot）。他解釋：「農地不能做按揭，劏了地，銀碼小，更易賣，升值更快。」

其中一塊約720呎，半年前一名市區女士以36萬元入手，現價50萬。「炒地像炒股，等一年半載放，整靚些、連貨櫃一起賣，又可賣更高價。」女業主買入後作迷你農莊，邊放售邊自用，每逢周末駕車來享受農耕樂。她用磚頭建了矮牆，擺放小型貨櫃儲存農具和雜物。Joe指着該地笑道：「農地賣一塊少一塊，用家不一定賣。很多人整得靚，玩耕種玩上癮，價錢高也不捨得賣，這位女士就不肯賣。」

市場上僧多粥少，他向記者推銷旁邊面積相若、同售50多萬的農地，拍拍心口保證有價有市。「整得企理，八九十萬放出去沒問題，細價農地門檻低，承接力強。」樓市加辣後，住宅不能短炒，資金遂轉投農地。「錢放在銀行會貶值，買樓又有15%辣招稅，很多人便買農地保值。很坦白講，如果政府撤辣招，農地就沒得炒，但可見的將來都應該不會撤。」

第三類：建屋收租
貨櫃屋或平房 月賺6500元

除了被動等升值，有投資者採取主動開源。儘管集體官契（Block Crown Lease）訂明農地不可建屋，但很多業主懶理，買入農地後違法興建貨櫃屋或平房出租。

記者現場所見，大量農地以兩三米高的鐵皮或磚牆圍着，一律命名「XX環保農莊」，實質掛羊頭賣狗肉，裏面鋪了石屎地，上面建了貨櫃屋、組合屋或平房，有的更在1000呎農地上疊高兩個貨櫃，化為兩房單位。Joe坦言：「公務員很馬虎，巡查時見到是『環保農莊』、又沒人投訴就算。」

貨櫃屋豐儉由人，據悉從內地購買貨櫃屋連運費，最低消費1.8萬港元，有自住客要求較高，會親身北上挑貨，設有天台的高級貨櫃屋可達10萬元。安裝貨櫃屋後，業主會向水務署和中電申請水電，同時請師傅設置化糞池，約半年後就有齊起居設備，可以出租。

經紀透露，一個普通貨櫃屋月租3800元「無走雞」，900呎的兩房一廳平房則月租6500元，可任意泊車。「貨櫃屋和水電等配套，成本十萬八萬元，大半年就回本。」

在農地建貨櫃屋屬違反地契， 地政署會發警告信要求業主還原， 但業主一般拖字訣。「時間拖得耐，每個月都收租，已經有價值，條數點計都抵！」違契行為在限期內不糾正，地政署會將警告信送交土地註冊處，俗稱釘契，政府更有權充公土地，但很多人願意冒險。「違規還違規，郁不郁你另作別論，像村屋僭建，現屆政府至今都沒做什麼。釘契可以照賣，但要知會買家，有人釘契照買，買來自用。」

第四類：農地劏房
2000呎劏10伙 南亞人住

除了貨櫃屋，有投資者更在農地非法經營劏房。記者視察其中一座，佔地2000多呎，四圍包了灰白色鐵皮，上蓋也用鐵皮封頂，鐵牆上每隔一兩米就寫着「XX環保農莊」，局外人難料內有乾坤。

打開鐵門，旁邊有10個獨立水電錶及WiFi路由器。內部環境比想像中好，原來鐵皮裏頭是用磚頭和纖維板建成的2000呎平房，牆身塗上白油漆，日光從天窗透進來，更顯乾淨。業主將大屋分間兩區，每區各有五個近200呎劏房，感覺寬敞，單位內均有約20呎的廁所，也有洗手盆和插頭供人用電磁爐煮食，唯一缺點是沒有窗，只有門口的一扇天窗。經紀解釋：「業主不想太張揚，不想外人看到裏面，費事被地政查。」

記者見其中一間劏房門口貼了《可蘭經》禱文，據悉，每個劏房月租約2500元，租客全是南亞裔和非裔，有單身漢和年輕夫婦，甚至有幼兒的一家三口。經紀強調：「這批外籍租客全部有香港身份證和居留權，有正當職業，只因種族問題在市區難以租樓。新聞上很多打劫、扑頭黨是南亞裔，很多市區業主種族歧視，又怕難管理。」

該座劏房遠離市區，步行至主要車路也需時10分鐘，租戶平時要靠單車或貨van出入，但居住環境較市區劏房佳。「市區月租4500元只有80呎，一落床就到門口，要共用廁所。雖然這裏沒有窗，但巴基斯坦、非洲人在鄉下住慣這類石屋，他們不介意。」

消防隱患處處

不過，違法的農地劏房密不透風，存在安全隱憂，2015年元朗八鄉吳家村一間鐵皮屋劏房曾發生致命火警，一名斯里蘭卡裔難民被燒焦。經紀也承認：「原則上租客只能用電磁爐，但有時也見到有人用石油氣，惟有勸他們小心。」

——節錄2017年5月號《信報財經月刊》