香港經過多年的城市發展，加上本身地形限制，在不發展郊野公園及保留新界農業的情況下，可供發展的土地非常有限。筆者認為香港要扭轉「一路向北」的發展方向，善用南面的海洋空間，打造「海上飛地」及「漂浮社區」，分別解決本港短期及長期的土地及房屋需求。

撰文：張量童

「漂浮社區」是提供過渡性居所的權宜之計。香港有六成面積是海洋，政府可以考慮利用香港水域範圍內最東南角的位置建設「漂浮社區」，採用成熟的漂浮結構技術建設泊位和平台作社區設施，乘現時全球造船業低迷，改裝或建造大型郵輪，快速便利地提供臨時或過渡性的海上居所。

「漂浮社區」：郵輪作住宅

事實上，長期居於水上並非天馬行空。類似的漂浮社區近年在荷蘭發展已具規模，當地人在運河、湖面之上設計、建設了很多漂浮屋，不再受洪災等影響。如果把荷蘭的漂浮屋比喻作鄉村式的低密度發展，考慮到本港人口密集的環境，郵輪就是最適合香港的海上住宅大廈。這個方法的好處是不需要填海，即可在數年間解決數萬人的住屋需求。

現時，一艘類似Oasis of the Seas的225000噸大型郵輪室內面積約為170000平方米，改裝後扣除公共設施所佔的面積，約有97600平方米可以改建成居住單位。以每個標準單位面積17平方米，每艘郵輪可提供約4000個大小不同的單位，可容納5500人，相等於兩個華貴邨的人口。少量興建這些郵輪住宅作為過渡性房屋或租住用途，其移動性及流動性相信大大有助於市區重建時，需要在短期內安置大量人口的項目。

郵輪的壽命一般長達70至 100年，在合適的錨泊情況下，即使遇上颱風吹襲，亦沒有安全問題。配合先進的海水化淡和污水循環再用等環保技術，亦不會對海洋造成污染。事實上，結合漂浮的泊位和平台，在不需填海的情況下，多艘郵輪可以聚集成穩固如陸地的社區，提供集居住、創業、工作、學習、康體、娛樂的綜合生活環境。

「海上飛地」：香港的新澤西

除了住宅供應，城市還需要足夠土地讓工商業發展。目前土地供應嚴重滯後，雖然政府現在有意在近岸填海增加土地供應，但有關計劃只夠應付短暫的需求。城市規劃不應短視，以香港目前狀況，長遠策略性規劃應突破2047年及本港現時邊界的框框。香港三面環海；北面是人煙稠密的深圳，西面是繁忙的珠江河口，東面是風景美麗的自然生態環境，南面的南中國海則一望無際，海闊天空。所以，香港未來的空間發展應該「一路向南」。

我們建議在現時香港範圍南面向南約35至75公里的海面，在屬於珠海巿行政區範圍的伶仃島、擔桿島和萬山群島一帶，填海造地約12000公頃（120平方公里），形成9個人工島，環抱中心海域而成一個較大的瀕海湖（lagoon），建立一個大約相等於香港目前已建設土地一半的「海上飛地」﹝見圖﹞。

對比以往填出一整塊土地的設計，分散的群島布局，更有利於保護自然海洋生態及確保居住環 境。交通方面，可以橋樑連接政府計劃興建、位於中部水域的「東大 嶼都會」及南丫島北部，再通達大嶼山、港島及其他區域。預計由中環出發，前往各島嶼，車程僅需半小時至1小時15分。另外，亦可在 「海上飛地」設立渡輪碼頭，往返香港其他區域。

事實上，填海一向是大量增加土地供應的有效方法。新加坡與香港一樣面對地少人多的問題，多年填海獲得的面積已是立國時面積的23%。澳門填海得來的土地是原來陸地的163%。如果能落實此填海計劃，12000公頃的填海面 積，亦不過是現時香港土地總面積的10.8%。類似的填海計劃與規模，近年在中國大陸沿海城市亦有先例可循。天津現正進行填海造陸工程，預計到2018年落成，面積將達2萬餘公頃。中國目前的填海技術領先世界，在南海以「吹沙填海」的方式，以九個多月時間便填出永暑島的280公頃土地。

不同於現時在城市中的零碎土地，填海得來的土地是廣闊的「處女地」，較少限制，可用更符合宜居的規劃標準建設一個城市腹地，類似紐約市的新澤西區。現時香港的人均居住面積，私人房屋為16.6平方米（是新加坡的34%），公營房屋為13平方米（是新加坡的51%）。構思中的「海上飛地」，住宅用地佔2400公頃，以容積率（實用面積計）3.0計算，即使採用人均（實用）居住面積36平方米的高標準（中國城鎮人均住房面積為36.6平方米），也可容納200萬人。按照40︰60私人樓宇對公營房屋的發展比例，政府不但可以繼續透過賣地收益支持基建，將來亦可提供48 萬個公屋或居屋單位，讓120萬人受惠。

——節錄自十二月份《信報財經月刊》