鄒廣榮: 用家不要投降 莫買納米樓
2017年12月29日

本刊記者李潤茵

低息環境導致樓市升勢持續。香港大學房地產及建設系主任鄒廣榮預料,短期內樓價仍會處於高位,但警告細價樓升幅不合理,購買「納米樓」上車者風險大,樓價下跌時將缺乏承接。

香港樓市正在一個怪圈輪迴:呎價愈來愈高,但購買力仍然支撑到供樓,因為息口愈來愈低,居住面積愈來愈小。鄒廣榮都無奈表示:「香港樓市被全球性泡沫浮起了,那就是美債。」這種新常態衍生出「近5年細價樓跑贏大價樓」。

鄒廣榮追蹤了不同價格物業的走勢:「大價抑或細價的定義很快過時,五六年前1000萬仍叫豪宅,今天也只能買到200呎,所以我們用最平及最貴25%來計算,然後自行浮動。以往兩者同升同跌,自2003年大升至今,細價樓升幅是大價樓一倍。」

QE後遺症:對美債失信心

細價樓升幅驚人,主因是人人都供得起樓。「量寬前,大價樓仍然跑贏細價樓;量寬後,細價樓升幅達6倍,大價樓僅3倍。大價樓主要是投資者,他們比較保守;相反,細價樓則是用家居多。現在他們只要解決首期,尤其有父母幫手,供樓並不困難,因為息口低,跟交租差不多。」

息口低是QE後遺症。「當年以租金回報與美債的差距預測未來,背後理由是透過人們如何評估未來租金及風險來計算情緒指數。但目前美債息口創歷史新低,QE大大降低了美債影響力。」從前人們不買樓收租,寧願把錢投在美債,就是看中低風險,但現在「人們都不太信美債!」隨着減稅方案通過,預期資金將回流美國、美元再度強勢,鄒廣榮估計加息空間收窄、幅度放緩,將會再推高樓市。
恐慌性購買恐後悔!

雖說細價樓以用家為主,但鄒廣榮不認為是剛性需求,而是被「恐慌」所支配,「所謂剛性需求是不論任何價位都要買,但實際情況是『恐慌性購買』居多」。
他深刻體會到置業者那種望穿秋水的苦況。一方面眼見樓市升勢持續,另一方面政府不斷聲稱將會供應多少單位。

一等再等,樓價已經翻幾倍,「政府得把口講,還是投降,趁還買得起就快買吧!」這種需求是建基於悲觀情緒,沒有信心政府可增加土地及房屋供應。

結果怪象叢生。納米樓是怎樣煉成的?主要因為市場趨向兩極。金管局對按揭成數有嚴格限制,於是發展商將價就貨,視乎買家有多少「彈藥」去起樓。結果「很多人買納米樓上車,打算他日有錢,再細屋換大屋」。

但鄒廣榮警告:「現在大家不斷投降,將來全世界都拋售時,納米樓是否還有承接力?大價、細價樓的升幅差距再擴大機會很微,總不會2000萬買200呎吧?他日差距收窄最先跌價會是細價樓,所以用1000萬買200呎,真是要小心!」他建議投資可買中價樓,原因是細價樓業主有換樓需求。