從建築師到成為發展商重臣，從南豐到華懋，二十年來蔡宏興見盡香港房地產風風雨雨。他剖析四間香港大發展商囤地的原因，又建議政府增建公屋，杜絕納米樓，使人人可安居樂業。

撰文：黃愛琴 本刊記者

走進位於荃灣如心廣場高層的華懋集團總部，每走到一個地方都有一道門，必須「嘟一嘟」卡才能夠進出。年屆耳順的蔡宏興去年離開工作18年的南豐集團，今年初出任華懋執行董事兼行政總裁。轉工剛好兩個月，他笑稱總算開始慢慢適應，要掌握很多新資訊，仍未習慣走到每一個地方都要「嘟卡」。

蔡宏興建築師出身，作風開明。最近香港土地議題鬧得沸沸揚揚，發展商彷彿都有原罪，他卻應邀加入「民間土地資源專家組」，成員包括提倡保育的林超英和反對地產霸權的本土研究社成員陳劍青。 蔡宏興是當中唯一一位發展商代表。他解釋，一個集合不同持份者的平台才能夠促進溝通，需要大家有尊重、「有偈傾」。

「我有一個很強的私人信念，就是不要害怕不同意見的人一同討論，無溝通一定出問題。」

發展商經常被指牟取暴利，被詬病建發水樓、經營的公共事業不斷加價、旗下商場不斷加租令小商戶無法生存。更有人指責他們是香港高樓價的罪魁禍首。

囤地有風險

以往華懋一些樓盤在落成20多年後仍有貨尾，予人囤積居奇的印象。蔡宏興強調，今天華懋已沒有建樓不賣的情 況，希望今後能夠做到「貨如輪轉，長做長有，貴有貴賣，平有平賣」。

對於發展商囤積大量土地，蔡指出，華懋沒有囤積土地，因為囤地有風險。「講真，其實無人知道市場在一、兩年後會否繼續升，所以囤地是有風險的。手上的土地發展與否攸關風險管理。」

團結香港基金會報告指出，香港樓價自2008年至2017年上升152%，而同期建築成本的升幅少於60%，但是過去五年，私人單位落成量竟比2003至2012年的平均低86%。為什麼發展商不動用手上的土地儲備建樓賺取利潤？

蔡宏興指出三個原因。第一、政府未在那些新界地區投入基礎建設，未有地區發展藍圖，建了樓可能無人買；第二、等到基建成熟，申請改變土地用途過程緩慢，繁文縟節太多；第三、補地價機制未能與時並進，導致地產商須補償的差價遠高於土地的實質升值。

「地產商覺得改變了土地用途，基建未到，補地價高，盈利全給了政府，自己承受的風險很大。」

他認為政策配合最為重要。「前陣子，政府意識到爭拗補地價的時間很長，考慮出一個比較客觀的補地價標準。 例如每半年出一次補地價資訊，講明不同地區補多少，使整個機制透明些。」 同時，他認為政府應該為香港城市發展訂立長遠方向，投入早期資源，興建交通、水電煤等設施，讓發展商知道將來會發生什麼事。事實上，由探討發展願景、定 目標，到初步研究，至建設落成，需時不下十年。「所以不要等到不夠地，才趕着來填海，那決策就慢了。」

——節錄自四月份《信報財經月刊》