廠商會永遠名譽會長、金寶集團創辦人李秀恒，三十多年間不斷因時制宜，由純粹鐘錶加工的山寨廠，轉型至集工業、物業、古董投資於一身的百億綜合企業。香港的經濟支柱不再是製造業，李秀恒也不再是「廠佬」，然而港府政策卻未能與時並進。今日土地資源匱乏，約1400幢工廈所佔的二千公頃熟地，卻未能地盡其用。李秀恒強調，延用多年的工廈活化政策費時失事，不如釜底抽薪鼓勵拆卸重建。

撰文：鄧傳鏘 本刊總編輯、張婷婷 本刊特約記者

1954年出生的李秀恒見證了香港經濟的轉變，在那個普遍不富裕的年代，求學時已要做童工幫補家計。畢業後在鐘錶公司工作，八十年代自立門戶創立金寶集團從事鐘錶零件生意，改革開放後更進軍內地設廠。

二十年前，李秀恒已洞燭先機，意識到製造業愈來愈難做，開始分散投資在古董和物業之上。集團在2002年和03 年，沙士前後香港地產最低潮時，先後以低價購入黃竹坑和油塘全幢工廈，十多年來搜羅大量瓷器、明清家具精 品，李秀恒近年已由「鐘錶大王」 轉型成「活化先鋒」，晉身古董收藏名家之列。

三大業務：鐘錶、地產、藝術

李秀恒透露，現時金寶集團三大主要業務中，鐘錶為本業，營業額每年十多億元；物業、股票投資，已擁資產逾百億元；古董、藝術品的投資，共約有20多億元。

他分析，三種業務代表不同的資金運作方式，鐘錶貿易需要現金流；物業是中線投資，有穩定租金回報；藝術品的流動性最低，但長遠可不斷升值。

被問到為何敢於在沙士期間投資工廈？李秀恒解釋，首先香港是一個好的營商之地，從事任何行業都需要土地，工廈是很大的土地供應來源。其次，本身做工業出身，瞭解工業區的環境和運作。第三，雖然工業北移，但仍有很多配套要在香港做，如研發、陳列室和產品推介等，自己一早已想到利用工廈營運具特色的大型批發特賣市場，如時裝城、家品設計城等。

工廈升值30倍

前瞻性的眼光，令他把握到好時機購入工廈。當年還未有港鐵港島南線計劃，黃竹坑偉晉中心一、二期樓面面積18萬呎，呎價僅三百元，全幢只需五千多萬元。其後政府提出港鐵南線計劃，呎價升至千元；如今估計已升值30倍，總 值近20億元。

2003年，李秀恒再購入油塘榮山工業大廈，樓面面積55萬呎，並已完成補地價。現時偉晉已獲批活化為酒店加寫字樓項目，而榮山亦獲批活化為酒店加商場項目。連同2010年購入樓面面積30萬呎的葵涌萬通製衣中心（現活化成KC100），估計手上工廈物業已升值約百億元。

港府2010年4月實施活化工廈政策，容許樓齡15年以上的工廈業主可免補地價將整幢工廈改裝活化，用於工業以外用途，如寫字樓、服務式住宅、藝術工作室等，計劃於2016年3月告終，共接獲248宗整幢工廈重建或改裝申請，已批出的約150宗。

當年力推計劃的發展局局長林鄭月娥成為特首後，2017年10月在首份《施政報告》中，提出考慮重啟計劃，預計今年中完成檢討，當中包括提供誘因鼓勵業主重建或改裝大廈，並探討如何在計劃下為個別具發展潛力的產業，例如 文化、藝術及創意產業，以及社區設施提供合法又安全的運作空間。此外，在顧及消防及樓宇安全的前提下，政府亦會繼續研究如何利便部分工廈改裝較低樓層作非工業用途，並檢討土地契約下「工業」及 「倉庫」的定義。

李秀恒作為活化工廈過來人，批評政府對工業的定義仍停留在六、七十代，無視社會轉變，很多當年的工業區已成為市區核心地段；而隨着經濟轉型，工業亦由從前的生產主導，變成負責設計、物料管理、市場推廣等支援性質。

——節錄自四月份《信報財經月刊》