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2018年7月6日 推介文章

一手樓空置稅恐弄巧反拙

一手樓空置稅未必能幫助買不起樓而要租樓的窮人。因為一手樓主要是買賣,而不是放租,故此措施未必能令租盤增加。另外,空置稅礙於盤源太少而效果有限,除非政府採取累進式,第一年採行5%,第二年加至10%,逼發展商去賣樓。

撰文:莊太量

香港樓價何以如此昂貴?從經濟學的角度來說,樓價貴就應增加供應,或者實施印花稅來遏抑需求,從而令需求減少,供應增加,樓價便跌。這不是很簡單的經濟學嗎?但是經濟學不能只看理論,而且要明瞭理論背後的假設。

「供應增、樓價跌」的兩假設

供應增加會令樓價跌,是一個簡化的敍述。更具體來說,市場不但要具競爭性,增加供應的同時,工人工資和建築成本不會隨之升高,這兩個條件滿足後,樓價才會跌。但在香港目前情況,這兩個條件都不具備。第一,香港的市場乃是寡頭壟斷。第二,當樓盤越建越多,而我們沒有輸入外勞,建築工資和成本其實會上升,這並不會令樓價下降。
我們讀微觀經濟學得出這例子:以預算約束(budgetconstraint)購買蘋果或橙的選擇,當蘋果便宜了人便會買多些蘋果。但樓市不能直接套入微觀經濟學分析。因為,就港人的月薪而言,事實上不能買入很多個單位,即難以放入budgetconstraint的框架去分析樓市。

很多人都相信樓價終會下降。然而,房屋會影響人的一生。樓價可能要等長升二十年後才跌,若待到那時,人已經到老年了。所以,如果太被動,可能會浪費了一生來等待。我認為,如果兩夫妻需要建立家庭,又能負擔,便買吧。當然未必是最低價,但拉長二三十年,其實未必會蝕本。

另外,很多年輕人常有疑惑,為何樓價高企至此,仍不斷有人買?香港是一個開放城市,不能單單以香港人的工資作比較。香港一年新建的單位有一萬多個,假設每個單位700萬港幣,一年200多億美元,即1500多億港幣,一年新建單位的總市值也其實只是我們股市的兩日成交。而中國在2014年的外滙儲備有4萬億,2016年已經減少了1萬億美元的儲備。這些外流的資金會四處流轉購物。香港樓市的200多億美元對比1萬億美元的流失儲備,其實是很小數字。中國內地只要流出少許資金,已足夠買起香港一年全部新建單位。所以不要以香港人的收入來衡量。就算香港樓價再升一倍到400億美元,內地依然只需要流多少許資金來港,便能吸納香港一年所有新建的單位。而且,我們的難處是無法逃脫,沒有自動調節機制。其他地方的人,買不起當地樓盤,可以到別處。但香港人不會貿然離開這個城市,買不起就只能租,租的需求高會刺激租金,同樣會令樓價維持在高位。

消除負利率還要兩三年

香港樓價高企的原因眾多。就算禁止內地人來港買樓,現在香港也有十多萬港漂,他們待七年限期一到,便會買樓,因他們無需支付15%買家印花稅。故此政府政策最多也是拖延七年。再加上如今的實質利率仍為負。2004年加過息,但因沙士反彈,通脹迅速上升,故此實質利率依然是負。現在的加息速度,與通脹水平還有不少距離。要消除負利率,令樓市跌,起碼都要兩三年時間。此外,深圳樓市高企也會帶來影響。就算香港樓價跌一半,低過深圳的樓價,也會馬上被國際的資金吸納,回升至高於深圳的水平。為何97年能跌六成?因為當年深圳尚未發展起來。與97年相比,當年較少內地人來買樓,中國也沒有4萬億的美元儲備,整個環境已經不同。

「靠父幹」買樓

最後,我們的人口結構中,49到54歲的一批人最多,而20年前,30歲左右的人則較多。那時年輕人靠自己買樓,購買力強勁。然而,到了現在這個「靠父幹」年代,父母能否買得起樓才是大問題。49到54歲這批人,正值賺錢的高峰期,而他們的子女則是20多歲,差不多要結婚,有買樓的需求。一家人有資金去買樓。除了住公屋,很多住私樓的也會將樓抵押再按。所以即使沒有外來資金,本地也有一大批人能「靠父幹」買樓。當然,付了首期後,子女如何去供也是一個大問題。

香港樓價的狀況不是我們所樂見。政府正在談一手樓空置稅。其實空置稅並非新鮮事物。加拿大、澳洲、英國、法國等國都有,但很多國家都是實施在二手市場。譬如,通過強有力的措施,荷蘭和瑞典成為了歐盟國家中房屋閒置率最低的兩個國家,均不超過2%。在荷蘭,如果有房屋空置超過1年,將容許其他市民入住。在瑞典,政府有權拆除或徵用空置單位廉價租給無房家庭。在英國,如房產被空置長達兩年或以上,政府會對空置房屋徵收100%額外市政稅。近年來,幾個國家都加強了通過空置稅調控住房市場的力度。譬如,澳洲聯邦政府於2017-2018財政年度推出的打擊海外買家的房產空置稅「ghosttax」規定,海外買家在購買房產後若空置或沒有出租超過6個月,就必須繳納5000澳元/年的空置稅;在其維多利亞省,空置稅的稅率為房屋價值的1%。在法國,住宅空置逾1年須繳房價的10%為空置稅,第2年增加到樓價的12.5%,第3年為15%;但由於效果並未如預期般理想,法國更於2017年1月將稅率提高到60%。而就在最近,加拿大的溫哥華於2018年2月2日正式開始實施房屋空置稅EmptyHomesTax,稅收政策規定了房屋每年空置達到6個月的,需要按照「房產價值的1%」來交稅,謊報業主將面臨每天罰款1萬加元的嚴厲處罰;海外買家的投機稅率則上升到20%(2年前該稅率是15%)。

空置稅基本上是迫使業主將單位出租,令租盤盤源上升,從而令租金下降。香港政府現在的一手樓空置稅,究竟有沒有實質幫助?發展商又會如何應對呢?

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