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2018年8月31日 推介文章

大灣區恐變大地產 港人高追接火棒

千呼萬喚始出來!特首林鄭月娥8月中,公布大灣區惠港措施。「9+2」如何優勢互補、錯位發展仍然懸而未決,發展房地產卻成為區內最大共識。炒家聚集掃貨,房企頻密圈地,地方政府賣地吸金,大灣區儼然成為大地產項目。

 

撰文:李潤茵 本刊記者

買樓興邦

行到福田區,坐看樓起時。余日峰(Rocky)眺望辦公室窗外,起碼九棟摩天商廈正以「深圳速度」趕工。他早於2003年沙士,已經逆流北上創業。過去十年,考察過1000間珠三角工廠、幫助過200間企業融資,2014年索性「跟國策」在前海註冊公司,並進駐市中心甲級寫字樓,租用萬呎樓層作商務中心,這位香港人近期被封為「大灣區達人」。

「達人」原本專職解答北上港人創業疑問,近期答得最多卻是「大灣區哪個位置最值得買樓」,但他已經駕輕就熟,「你現在以一支飛鏢飛過去大灣區的地圖上,十年後差不多肯定升,分別是升10倍、5倍、1倍,還是0.5倍」。短短數天內,他就收齊本港兩大地產代理演講邀請,並告訴記者內地有句流行語叫「買樓興邦、創業敗家」。

九市升逾30%

究竟大灣區有幾火熱?從規劃歷程可窺探一二。2017年3月,總理李克強首度提升「粵港澳大灣區」為國家戰略,涵蓋「九市兩區」即深圳、東莞、惠州、廣州、佛山、中山、珠海、江門、肇慶,以及兩個特區香港和澳門,地位與雄安新區同等。

過去一年,這個「千年大計」只聞樓梯響,具體規劃遲遲未出台,而且國內主旋律也是「房是用來住的,不是用來炒的」。然而,大灣區房價卻氣勢如虹。莫說中山呎價四年升逾三倍,「國策」概念出台一年,九市房價幾乎全線漲三成,而且三線城市最突出,例如中山、江門,肇慶更升四成。

內地城市樓價衝上雲霄,但仍遠低於香港天價,不少港人遂躍躍欲試北上尋寶。年初,中港車牌瘋炒至百萬,只不過是前哨戰,市場正在憧憬港珠澳大橋、高鐵、深中通道等通車,官方描繪的「一小時生活圈」不再是紙上談兵。

結果「大灣區」頓變全城「關鍵詞」﹝表三﹞,熱炒概念伸手可及,一向對磚頭情有獨鍾的港人自然不甘後人。然而,在資深買家眼中,純因「大灣區」概念,的確很危險。

老手彈值博率低


「出貨!」吳自華(Giano)一開口就知道是老江湖:「大灣區早已炒到翻倍,廣東省幾多有錢人啊!少數港人先知先覺,3年前已經走去掃貨,現在是他們出貨時機,皆因總有很多港人自以為聰明,正準備過來接貨。」

這位七旬老人提醒,大灣區具潛力的樓盤已經買少見少,「連中山公寓都升到每平2萬,根本已經不值這個價位!」

吳自華退休前管理中港車隊,跟內地官員打交道,久而久之熟知國情。八十年代開始買大陸樓,就出其不意跑到邊城丹東。三十年來買遍大江南北,目前坐擁四五十個物業。他回歸前已經「走進大灣區」,「第一代大灣區人就是中港司機,當年都在二線城市置業,例如樟木頭及布吉,十萬八萬已經買到,月供一千幾百,現在這批人都發了達」。

這批「贏家」勝在早着先機。如今港人要在「大灣區」覓食,連這位資深買家都留下一個字「難!」主要因為近年內地調控樓市,很多地方都出台「限購」及「限貸」,大灣區不例外﹝頁16﹞。如是者,非戶籍居民要在區內置業,必先滿足既定條件,例如在當地工作若干年、繳納稅項或社保,而且不得補繳。香港人就算有錢,也未必買到樓。

土地增值稅可達45%

廣東奧大律師事務所主任律師張健,最近就接觸不少限購糾紛:

第一類是港人借名買房,通常是內地親戚。其後因房價升幅大,內地親戚否認協議,最終鬧上法院。根據中國法規,房產歸屬主要按照登記名字,港人要爭回房產就要提供證據,但銀行流水賬並不足夠,皆因當對方辯稱自己只是借錢買樓,港人買家旋即由業主變債主,無法拿回房價升值,所以最好的辦法,還是在事前簽訂合同。

第二類就是用公司名義買房,張律師就透露了中介沒有告訴你的「魔鬼細節」。首先是房產稅,出租就是租金12%,另加11%增值稅;不出租就是每年估值1.2%,意思是套房估值1000萬,該年即繳稅12萬。

其次是土地增值稅,出售時就要繳交,最高可達45%,幾乎是房價一半,但中介為促成交易,不計算者大有人在。「隱形稅項」反映出兩地文化差異,大陸中介沒問就不說,香港中介沒說就犯法。

張律師還特意提醒:「現在於深圳買公寓,限制都非常嚴格,5年內不可放售。」所謂公寓,就是可用作寫字樓或住宅,並沒有限購,定價亦相宜,幾十到百幾萬港元有交易,近年成為港人「新寵」。

不過,有別於住宅,公寓沒有戶籍,將來樓價升幅及需求成疑,買家還要注意產權年限、管理水電費及轉售成本等問題。

買內房跟買港樓思維不同,前者陷阱多多,但走進大灣區接貨者,仍舊前仆後繼。2017年限購雷厲風行,區內房價仍升不停,背後離不開「灣區經濟」這個誘人概念,這是指由環海城鎮共組區域,會衍生經濟效益,目前國際三大灣區則包括美國三藩市灣區、紐約大都會區及日本東京灣區﹝表四﹞。

概念過度炒作

與世界級灣區並駕齊驅,樓價自然看高一線。彼岸三藩市灣區樓價就同樣癲狂,最近就有調查發現,連以高薪見稱的矽谷精英都在呻買不起樓。

三藩市灣區歷史悠久,周邊產業配套成熟,單單矽谷已擁有13間大型科企。然而,「粵港澳大灣區」目前仍然停留在概念階段,產業根本尚未形成。儘管官方屢屢拋出種種「高大上」數字,例如經濟規模超過俄羅斯、珠三角九市研發經費佔比與美國看齊,再不就是標榜人口及面積,但當中虛幻不難刺破。

社科院工業經濟研究所所長黃群慧,今年7月在香港出席中文大學一個研討會,便坦承有三大軟肋:一、中國經濟大而不強,存在大量殭屍企業;二、大灣區發明專利數量很多,但真正能轉化生產力不多;三、中國擁有近120間世界500強企業,多數是規模指標佔優,論創新能力、品牌、商業模式及國際化,仍缺少真正世界一流。

而且,「大灣區」能否達到市場預期的乘數效應,即「9+2>11」還是未知數。早前,前海管理局香港事務首席聯絡官洪為民,考察了五個城市,包括深圳、東莞、中山、珠海及廣州,得到這種經驗,「全部都說要發展高科技」。

理論是要優勢互補;現實卻是地方競爭,「叫珠海放棄高科技,搞旅遊、醫療?對不起!沒興趣。前者增值比較高」。

誰接下一根火棒?

「大灣區」十劃未有一撇,但正如內地大部分經濟區域一樣,都是具體政策未出台,房價已炒起。

余日峰在國內打滾逾十年,起初都不明白,當地傳銷騙局為何總是一雞死一雞鳴,時至今日仍然有數以萬計人「中招」;後來,他明白到這不過是場「接火棒遊戲」,「只要找到下一人,就可賺大錢甩身」,同樣邏輯完全可以套用於房地產。

吳自華跟記者分享了兩則新聞:話說雄安新區新聞播出當晚,北京、天津炒家已籌足資金,見樓就掃,相反港人要在兩星期後,才考慮組考察團,「已經炒高五倍了!」

3年前,國家公布自貿區,大灣區進入全盛時期,內地買家全面進場。早在2009年湧進大亞灣的深圳買家,則於限價令一出,即時大手出貨,房價平地一聲雷,每平飆到5萬,暴漲足足七八倍!這位CCTV忠實觀眾告訴記者,買大陸樓訣竅在「跟國策」。

沒有人知道「大灣區」是否泡沫,但資深買家都知道「全世界都是羊群心理」,只不過內地羊群總跑得較快,他說香港根本無得比,「內地人星期一至五都可以睇樓,因為很多職業都很自由,而且老闆容許他們在家工作」。

速度從來都是致勝之道。走進大灣區炒樓?港人輸在起跑線。

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