千呼萬喚始出來！特首林鄭月娥8月中，公布大灣區惠港措施。「9+2」如何優勢互補、錯位發展仍然懸而未決，發展房地產卻成為區內最大共識。炒家聚集掃貨，房企頻密圈地，地方政府賣地吸金，大灣區儼然成為大地產項目。

撰文：李潤茵　本刊記者

買樓興邦

行到福田區，坐看樓起時。余日峰（Rocky）眺望辦公室窗外，起碼九棟摩天商廈正以「深圳速度」趕工。他早於2003年沙士，已經逆流北上創業。過去十年，考察過1000間珠三角工廠、幫助過200間企業融資，2014年索性「跟國策」在前海註冊公司，並進駐市中心甲級寫字樓，租用萬呎樓層作商務中心，這位香港人近期被封為「大灣區達人」。

「達人」原本專職解答北上港人創業疑問，近期答得最多卻是「大灣區哪個位置最值得買樓」，但他已經駕輕就熟，「你現在以一支飛鏢飛過去大灣區的地圖上，十年後差不多肯定升，分別是升10倍、5倍、1倍，還是0.5倍」。短短數天內，他就收齊本港兩大地產代理演講邀請，並告訴記者內地有句流行語叫「買樓興邦、創業敗家」。

九市升逾30%

究竟大灣區有幾火熱？從規劃歷程可窺探一二。2017年3月，總理李克強首度提升「粵港澳大灣區」為國家戰略，涵蓋「九市兩區」即深圳、東莞、惠州、廣州、佛山、中山、珠海、江門、肇慶，以及兩個特區香港和澳門，地位與雄安新區同等。

過去一年，這個「千年大計」只聞樓梯響，具體規劃遲遲未出台，而且國內主旋律也是「房是用來住的，不是用來炒的」。然而，大灣區房價卻氣勢如虹。莫說中山呎價四年升逾三倍，「國策」概念出台一年，九市房價幾乎全線漲三成，而且三線城市最突出，例如中山、江門，肇慶更升四成。

內地城市樓價衝上雲霄，但仍遠低於香港天價，不少港人遂躍躍欲試北上尋寶。年初，中港車牌瘋炒至百萬，只不過是前哨戰，市場正在憧憬港珠澳大橋、高鐵、深中通道等通車，官方描繪的「一小時生活圈」不再是紙上談兵。

結果「大灣區」頓變全城「關鍵詞」﹝表三﹞，熱炒概念伸手可及，一向對磚頭情有獨鍾的港人自然不甘後人。然而，在資深買家眼中，純因「大灣區」概念，的確很危險。

老手彈值博率低

「出貨！」吳自華（Giano）一開口就知道是老江湖：「大灣區早已炒到翻倍，廣東省幾多有錢人啊！少數港人先知先覺，3年前已經走去掃貨，現在是他們出貨時機，皆因總有很多港人自以為聰明，正準備過來接貨。」

這位七旬老人提醒，大灣區具潛力的樓盤已經買少見少，「連中山公寓都升到每平2萬，根本已經不值這個價位！」

吳自華退休前管理中港車隊，跟內地官員打交道，久而久之熟知國情。八十年代開始買大陸樓，就出其不意跑到邊城丹東。三十年來買遍大江南北，目前坐擁四五十個物業。他回歸前已經「走進大灣區」，「第一代大灣區人就是中港司機，當年都在二線城市置業，例如樟木頭及布吉，十萬八萬已經買到，月供一千幾百，現在這批人都發了達」。

這批「贏家」勝在早着先機。如今港人要在「大灣區」覓食，連這位資深買家都留下一個字「難！」主要因為近年內地調控樓市，很多地方都出台「限購」及「限貸」，大灣區不例外﹝頁16﹞。如是者，非戶籍居民要在區內置業，必先滿足既定條件，例如在當地工作若干年、繳納稅項或社保，而且不得補繳。香港人就算有錢，也未必買到樓。

土地增值稅可達45%

廣東奧大律師事務所主任律師張健，最近就接觸不少限購糾紛：

第一類是港人借名買房，通常是內地親戚。其後因房價升幅大，內地親戚否認協議，最終鬧上法院。根據中國法規，房產歸屬主要按照登記名字，港人要爭回房產就要提供證據，但銀行流水賬並不足夠，皆因當對方辯稱自己只是借錢買樓，港人買家旋即由業主變債主，無法拿回房價升值，所以最好的辦法，還是在事前簽訂合同。

第二類就是用公司名義買房，張律師就透露了中介沒有告訴你的「魔鬼細節」。首先是房產稅，出租就是租金12%，另加11%增值稅；不出租就是每年估值1.2%，意思是套房估值1000萬，該年即繳稅12萬。

其次是土地增值稅，出售時就要繳交，最高可達45%，幾乎是房價一半，但中介為促成交易，不計算者大有人在。「隱形稅項」反映出兩地文化差異，大陸中介沒問就不說，香港中介沒說就犯法。

張律師還特意提醒：「現在於深圳買公寓，限制都非常嚴格，5年內不可放售。」所謂公寓，就是可用作寫字樓或住宅，並沒有限購，定價亦相宜，幾十到百幾萬港元有交易，近年成為港人「新寵」。

不過，有別於住宅，公寓沒有戶籍，將來樓價升幅及需求成疑，買家還要注意產權年限、管理水電費及轉售成本等問題。

買內房跟買港樓思維不同，前者陷阱多多，但走進大灣區接貨者，仍舊前仆後繼。2017年限購雷厲風行，區內房價仍升不停，背後離不開「灣區經濟」這個誘人概念，這是指由環海城鎮共組區域，會衍生經濟效益，目前國際三大灣區則包括美國三藩市灣區、紐約大都會區及日本東京灣區﹝表四﹞。

概念過度炒作

與世界級灣區並駕齊驅，樓價自然看高一線。彼岸三藩市灣區樓價就同樣癲狂，最近就有調查發現，連以高薪見稱的矽谷精英都在呻買不起樓。

三藩市灣區歷史悠久，周邊產業配套成熟，單單矽谷已擁有13間大型科企。然而，「粵港澳大灣區」目前仍然停留在概念階段，產業根本尚未形成。儘管官方屢屢拋出種種「高大上」數字，例如經濟規模超過俄羅斯、珠三角九市研發經費佔比與美國看齊，再不就是標榜人口及面積，但當中虛幻不難刺破。

社科院工業經濟研究所所長黃群慧，今年7月在香港出席中文大學一個研討會，便坦承有三大軟肋：一、中國經濟大而不強，存在大量殭屍企業；二、大灣區發明專利數量很多，但真正能轉化生產力不多；三、中國擁有近120間世界500強企業，多數是規模指標佔優，論創新能力、品牌、商業模式及國際化，仍缺少真正世界一流。

而且，「大灣區」能否達到市場預期的乘數效應，即「9＋2＞11」還是未知數。早前，前海管理局香港事務首席聯絡官洪為民，考察了五個城市，包括深圳、東莞、中山、珠海及廣州，得到這種經驗，「全部都說要發展高科技」。

理論是要優勢互補；現實卻是地方競爭，「叫珠海放棄高科技，搞旅遊、醫療？對不起！沒興趣。前者增值比較高」。

誰接下一根火棒？

「大灣區」十劃未有一撇，但正如內地大部分經濟區域一樣，都是具體政策未出台，房價已炒起。

余日峰在國內打滾逾十年，起初都不明白，當地傳銷騙局為何總是一雞死一雞鳴，時至今日仍然有數以萬計人「中招」；後來，他明白到這不過是場「接火棒遊戲」，「只要找到下一人，就可賺大錢甩身」，同樣邏輯完全可以套用於房地產。

吳自華跟記者分享了兩則新聞：話說雄安新區新聞播出當晚，北京、天津炒家已籌足資金，見樓就掃，相反港人要在兩星期後，才考慮組考察團，「已經炒高五倍了！」

3年前，國家公布自貿區，大灣區進入全盛時期，內地買家全面進場。早在2009年湧進大亞灣的深圳買家，則於限價令一出，即時大手出貨，房價平地一聲雷，每平飆到5萬，暴漲足足七八倍！這位CCTV忠實觀眾告訴記者，買大陸樓訣竅在「跟國策」。

沒有人知道「大灣區」是否泡沫，但資深買家都知道「全世界都是羊群心理」，只不過內地羊群總跑得較快，他說香港根本無得比，「內地人星期一至五都可以睇樓，因為很多職業都很自由，而且老闆容許他們在家工作」。

速度從來都是致勝之道。走進大灣區炒樓？港人輸在起跑線。