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2018年9月3日 推介文章

二三線城市 試錯成本低 —— 江門、中山孵化港企

大灣區忌打工,宜創業。兩位香港土生土長的80後,分別走入江門和中山創業,闖出一片天。他們不約而同認為,二三線城市機會處處,「試錯」成本低,十萬已可做老闆,十分抵玩。

撰文:黃愛琴 本刊記者

基建落後 江門低水

大灣區數個廣東省城市,若以珠江作為分界線,出現「東高西低」狀況。珠東岸(深圳、東莞、惠州)的GDP是西岸(珠海、中山、江門)的4至5倍。造成這種發展差異,是源於地理和交通。珠東與香港直接接壤,交通發達,吸引來自香港的大量投資。相反,珠西不但距香港較遠,交通更頗為落後,排除在以香港為中心的「3小時經濟圈」外。

目前,東西岸的唯一陸路通道只有虎門大橋,使其負荷沉重。每逢內地長假期尾聲,該橋都是廣東省塞車最嚴重的路段之一。嚴重時,可以塞足一整天。8月時,記者從香港赴江門,就目擊虎門大橋長長的車龍。

未來五年,隨着虎門二橋、港珠澳大橋和深中通道等基建陸續落成,預料珠西可以打通跟珠東、香港和澳門的聯繫,促進人流、物流和現金流。

然而,處於大灣區和珠西外圍的江門,受惠程度不及珠海和中山。為了扭轉交通劣勢,江門市政府於最新工作報告中,列舉了13個高速公路項目、6個鐵路項目和1個船運項目,揚言要與深圳、香港連成兩小時生活圈。一直以來江門備受忽略,是「低水位」城市。

「番書仔」變「大陸人」

「我覺得江門是一個藍海!嗰邊(香港、深圳)已經鬥餐死,但呢邊我仲有競爭力去打拚。」在香港土生土長的莫榮杰(Tyler)畢業於美國名牌大學,這位80後「番書仔」原本應該坐在中環Starbucks,說着滿口英語。現在,他卻常飲國產喜茶,「接地氣」、「並進」、「標杆」等內地語言琅琅上口,用WeChat多過WhatsApp,更被朋友笑說「似大陸人」!

這些轉變,要從五年前,他決定回家鄉江門發展開始講起。2013年,他加入家族企業──華達集團工作,並於一年後在江門舊城區市中心創立了ISTOP PLAZA(一匯廣場),一個集購物、娛樂、餐飲於一身的大型購物中心,投資額約2億人民幣。

他在江門對記者說,在香港發展「上流阻力較大」,回鄉則有天時、地利、人和。三十多年前,莫家已在江門投資食品和塑膠工廠,累積了豐富的經驗與人脈。小時候,他經常從香港坐船回去探望爺爺,對江門並不陌生。

一線服務吸三線客

ISTOP PLAZA最初是他爸爸的項目,做了一段時間仍無起色,因為沒有走差異化路線。「跟當地商場一模一樣,很難生存,別人已經做得很成熟了。」

他接手項目後,以香港和外國思維重新設計包裝。「設置了不同主題區,在中庭打造城市花園,有草皮,有石椅,營造去了戶外的感覺;又有美國街道,有古典味,這是來自我以前在美國讀書的經驗⋯⋯I-Stop是『我停留』的意思,想客人入到商場有種行街的感覺。」

為了吸引人流,他又引進麥當勞和大家樂等餐飲公司,以營造「港味」。他說:「江門人對大家樂有感情,它是江門最早期的消費品,10多年前只有較為有錢的人光顧。現在大家有錢了,仍然覺得它好。」當地餐廳一個蒸飯只需10元,大家樂卻要30多元,但是後者仍然門庭若市。

他自豪地說:「人家評我們的商場很有港味,好似去了香港。」

五年間,Tyler將商場的資產價值提升了2倍,目前出租率達到九成。他指,內地商業項目有八成會「爛尾」,自己相當幸運。不過,創業初期,爸爸認為他的方案太過前衛,不適合落後的江門,兩人更為此「吵了很多次架」,幸好後來父子終於找到磨合位。

他說:「很多人以為三四線城市的人只滿足三四線的服務,其實正正因為他們落後,所以更渴求外面的新事物。我們的商場就是要讓他們享受到一二線城市的服務。」

地產暢旺 消費提升

在2008至2017年的十年間,江門市消費品零售總額每年增速均超過10%,其中2017年更達到1279.63億元。江門人消費力強勁,新商場不斷亮相。

問題是,錢從何來?房地產。記者在江門核心區蓬江區觸目所見,新樓盤如雨後春筍,有樓盤規模更達數十幢。內房企業如保利、越秀、恆大已經進駐,香港嘉華國際去年也以20億元投得兩幅地皮。江門今年樓價升近四成,是大灣區之冠。

樓市暢旺、收地頻繁,為江門本地人帶來財富效應。Tyler說,有一位當地同事,因為發展商收地,無端端多了200萬,還獲贈送一層樓。這類「暴富」的例子屢見不鮮,農民比城市人消費力更強!

十萬可以做老闆

隨着消費升級轉型,他預期三四線城市將來需要更多高質服務,其中餐飲業充滿商機。

這一兩年,他就孵化了一家港資餐飲店。「該老闆原本在香港做總廚,很有才華,時常出現在TVB的飲食節目。他在香港沒法開店,我就叫他來江門試試,以較低的租金把鋪位租給他。他三個月就已經回本,現在還有幾間分店。」

他認為,三線城市是一個理想的「試錯地」。「開一間餐廳最多10多萬」,虧損有限,「唔得就返去打工,可能會浪費少少時間和錢,但起碼賺了經驗。」

合同已死 夠惡就得

香港人在內地做生意,有優勢,也有劣勢。「好的地方是別人會更加相信你,覺得你重視法律。不好的地方,是內地有些人不講法律,你堅持守法,就吃虧。」

在江門的第二年,他在朋友的介紹下,答應讓一批景德鎮奇石陶瓷擺放在商場十天。「奇石一落地,我就知會出事!是巨型石頭。」原來對方是黑社會,敲詐說,不給錢就不搬走。「我曾經被十多人包圍,威脅說不付錢就會殺了我,我說不是不付錢的問題,而是合同並不是這樣寫的!他們不理,夠惡就得。」他曾向政府求助,但是當局為了維穩不受理。

最後他無奈屈服,付的錢雖然不多,但是心理打擊很大。「那天我反省了兩件事,第一,合作方的背景很重要;第二,合同是死的,人是生的。」為了警惕自己以後要謹慎,他把奇石照片放在辦公室,時刻記住這個教訓。

現在人人都講大灣區,但是對於中小型發展商而言,最佳的搶灘時機可能已過。現在他談項目,愈來愈多大型發展商競爭,「舊廠房重建或地皮拍賣,不論一手,抑或二手,競爭都很大」。

他看好江門,認為只要珠西交通改善,會有不錯的發展,自己在江門已有五六個項目同時進行。

——節錄自九月號信報財經月刊

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