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2018年11月30日 推介文章

細價樓恐跌三四成——細換大階梯中斷 禍延三代

整體樓市面臨重大調整,細價樓最弱不禁風。自2012年後,置業者為求上車、政府重量不重質、發展商愈細愈好賣,遂出現細單位平均呎價逐漸跑贏大單位的扭曲現象。如果整體樓價調整一兩成,價格虛高、供應泛濫的細價樓就要調整三四成。近年不乏首期靠父幹、按揭用「呼吸Plan」的首置客,一旦淪為負資產,父母退休、生育子女的大計就會打亂。

撰文:黃愛琴 本刊記者

踏入2018年,香港樓價再創高峰:比2008年高升足足兩倍、連續8年榮登「全球最難負擔買樓城市」、瑞銀《全球房地產泡沫指數》第一位。樓價與收人嚴重脫節,再加上政府「逆周期」措施,迫使上車客和投資者集中火力猛攻小單位市場,發展商也推出大量納米樓迎合市場。

納米樓不如監獄

現時納米樓未有明確定義,但是差餉物業估價署統計的最細私樓類別,為實用面積少於20平方米(215呎)。若以此計算,2013年至2017年間,納米樓落成量激增8.5倍,由81個加到691個,初期主要集中在九龍城、深水埗、油尖旺等市區中心地帶,後期擴展到港島(中西區、灣仔)及偏遠的新界(元朗、大埔)。

至於實用面積介乎20至39.9平方米的小型單位,落成量也飆升接近5倍,由2013年的1423個增至2017年的6891個,佔總私樓落成量由16%升至35%,成為最多供應的樓宇類別。累計2012至2016的落成量,小型單位主要集中在新界(佔39%)和九龍(佔36%),港島只佔1/4;以18區計算,元朗遙遙領先(2907個),其次為油尖旺(1563個)、灣仔(1337個)和深水埗(1244個),可見地價相對低廉的大西北是小型單位的主要試驗場。

拜納米樓所賜,香港人愈住愈細,直逼「車位」和「監獄」。舉例,屯門菁雋獲屋宇署批出的實用面積(Usable Floor Area,即不包括洗手間、浴室及廚房等面積)最細只有71呎,比赤柱監獄的單人囚室(80呎)更細。而一個最大的納米樓單位(215呎),亦只有1.6個車位大小。

團結香港基金估計,2018至2022年落成的私人住宅的平均單位面積預計為681呎,比10年前的833呎小了18%。

愈細愈貴 新界變天

「細屋」貴過「大屋」並非常態。2012年前都是大單位平均呎價高於細單位,其後在政府辣招的影響下,細單位的呎價才跑贏大單位。以2017年為例,實用面積最少的A類和B類私人住宅年增長最快,分別為17%和16.7%,超越C、D、E類的大單位約2%至6%(圖一)。這個情況在新界區尤其明顯。自2014年至今,新界區A類單位每平方米的售價,撼贏所有其他中大型單位,「物以罕為貴」變成「物以小為貴」。

一手方面,新建納米樓售價突破800萬、租金呎價貴過同區豪宅,亦時有所聞。

細價樓爆煲論2.0

專家、學者紛紛指出,亂上車危機四伏。今年8月開始,整體樓價下行,成交萎縮,供應量泛濫的細單位最冷清。利嘉閣地產研究部發現,9月介乎500萬至700萬以內的單位二手買賣登記數量按月跌幅最為顯著,跌2個百分點,300萬至500萬元也跌0.8%,顯示細價樓交投變得審慎觀望。相反,1000萬元或以上的單位卻顯著上升3.3%,此消彼長。

紀惠集團行政總裁湯文亮2015年發表「細價樓爆煲論」哄動全城,但預言落空。2018年他捲土重來,對記者表示這次細價樓真的要「爆」了,背後理據離不開需求與供應。

他認為樓價下跌,細價樓必定首當其衝,因為其呎價太貴,而所謂的「剛性需求」是假的!

「不要跟我講有需要,買個床位有何需要可言!真住下去會很辛苦,日後結婚兩個人周身不自在。洗面盆在廁所出面,站上廁所板才開關廁所門,哪裏放四季衣裳?納米樓36個單位一層,如銀座式食肆,大家同一時間上班上學,到時部部電梯都滿人,慘過住酒店!」

別人說「貴買平用」,納米樓卻好可能變成「貴買無用」。湯文亮說:「好多納米樓都在元朗、屯門等地方,你放工之後怎會山長水遠擠入間房?你仍然會跟父母住,納米樓則變成雜物倉。」

現在許多納米樓都未入伙,買家多數買樓花,示範單位傢私「細D」,空間變「大D」,「中伏」機會好高。「買納米樓的人不會買第二次,衰就衰一次。」他說。

「娥六招」出台後,他更加覺得細價樓「無運行」。「52折買居屋,42折買綠置居,而且以往公屋在『無雷公咁遠』,細價樓在市區,現在調轉,公屋在啟德,納米樓在『無雷公咁遠』。」

當年他斷言細價樓會「爆煲」,是因為見不少人問財務公司借錢買樓,或者二按物業。現時「爆煲論2.0」更多了三個不明朗因素:樓價比2015年高、經濟環境轉差、父幹買樓槓桿更大。

——節錄自12月號《信報財經月刊》封面故事

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