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2018年12月3日 推介文章

房策重量不重質 辣招逼出納米樓

「納米樓」在香港遍地開花,主要由政府的「逆周期」措施造成。

撰文:黃愛琴 本刊記者

政府想錯了!

港大房地產及建設系副教授黃紹基指出,有兩個措施最關鍵。第一是由2009年開始,金管局先後8次收緊按揭,由2千萬港元以上的自住物業開始,逐步推廣至700萬以下,按揭成數由過往的七成下調至如今的六成。而400萬至600萬元的細價樓可以透過按揭保險計劃,申造八、九成按揭。

另外,政府於2013年2月推出雙倍印花稅(DSD),規定購買第二間住宅時,印花稅稅率隨物業價格遞增。其中,300至600萬的只需交4.5%至6%,超過2000萬卻是8.5%,天差地別,令投資客由豪宅大單位市場轉向細價樓。

黃紹基說:「第一,未上車的人想分享樓市升幅,需要用細價樓上車。第二,因為印花稅和按揭成數限制,令投資需求由貴價樓轉移到細價樓。」

差餉物業估價署的數據顯示,自2009年按揭收緊開始,A類住宅(少於40平方米)的售價增長開始跑贏大市,2013年實行DSD後升勢更加凌厲,大幅拋離所有其他中大型類別,出現單位面積與樓價升幅呈反比的現象。

他說,政府推出辣招,原意是希望能夠維持銀行體系的穩健,但是卻沒有處理由此而產生的副作用——納米樓的虛假需求。

「政府應該是想錯了!」黃紹基指出,當年政府推出辣招,應該同時推出相應措施,例如資助市民租樓或者買樓,減少細價樓的需求。

「夠數」等於安居?

納米樓問題,充分顯示政府的房屋政策「離地」,求量(供應量)不求質(居住質素)。近十年,香港房屋供應嚴重短缺,政府推出《長遠房屋策略》,定下私營房屋供應每年1.8萬個單位的目標。表面上,這個目標將可超額完成。團結香港基金估計,未來五年每年平均落成的私樓數目將達2萬個,比十年前增加78%。不過同一時間,新落成單位的面積卻越來越細,比前10年的833平方呎小了18%。若以833平方呎為一個住宅計算,每年建屋量縮減為1.7萬個,達不了標。即是說,香港人要犧牲居住質素,以幫政府「篤數」。

當樓市下跌,政府有機會取消辣招,雙重打擊下,納米樓的虛假需求幻滅,勢必成為跌市重災區。

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