「納米樓」在香港遍地開花，主要由政府的「逆周期」措施造成。

撰文:黃愛琴 本刊記者

政府想錯了！

港大房地產及建設系副教授黃紹基指出，有兩個措施最關鍵。第一是由2009年開始，金管局先後8次收緊按揭，由2千萬港元以上的自住物業開始，逐步推廣至700萬以下，按揭成數由過往的七成下調至如今的六成。而400萬至600萬元的細價樓可以透過按揭保險計劃，申造八、九成按揭。

另外，政府於2013年2月推出雙倍印花稅（DSD），規定購買第二間住宅時，印花稅稅率隨物業價格遞增。其中，300至600萬的只需交4.5%至6%，超過2000萬卻是8.5%，天差地別，令投資客由豪宅大單位市場轉向細價樓。

黃紹基說：「第一，未上車的人想分享樓市升幅，需要用細價樓上車。第二，因為印花稅和按揭成數限制，令投資需求由貴價樓轉移到細價樓。」

差餉物業估價署的數據顯示，自2009年按揭收緊開始，A類住宅（少於40平方米）的售價增長開始跑贏大市，2013年實行DSD後升勢更加凌厲，大幅拋離所有其他中大型類別，出現單位面積與樓價升幅呈反比的現象。

他說，政府推出辣招，原意是希望能夠維持銀行體系的穩健，但是卻沒有處理由此而產生的副作用——納米樓的虛假需求。

「政府應該是想錯了！」黃紹基指出，當年政府推出辣招，應該同時推出相應措施，例如資助市民租樓或者買樓，減少細價樓的需求。

「夠數」等於安居？

納米樓問題，充分顯示政府的房屋政策「離地」，求量(供應量)不求質(居住質素)。近十年，香港房屋供應嚴重短缺，政府推出《長遠房屋策略》，定下私營房屋供應每年1.8萬個單位的目標。表面上，這個目標將可超額完成。團結香港基金估計，未來五年每年平均落成的私樓數目將達2萬個，比十年前增加78%。不過同一時間，新落成單位的面積卻越來越細，比前10年的833平方呎小了18％。若以833平方呎為一個住宅計算，每年建屋量縮減為1.7萬個，達不了標。即是說，香港人要犧牲居住質素，以幫政府「篤數」。

當樓市下跌，政府有機會取消辣招，雙重打擊下，納米樓的虛假需求幻滅，勢必成為跌市重災區。