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2018年12月28日 推介文章

偽豪宅勢危 今年恐跌三成

曾幾何時,在香港,豪宅是一種「藝術品」,由於公認的富人聚居地段有限,例如山頂、中半山、九龍塘等,加上區內配套充足,身價自然矜貴。隨着過去十多年樓價急劇上升,不少發展商藉超豪裝修、上等建築材料包裝私人住宅,或是巧用地鐵沿線、新發展地區的名目,用接近老牌豪宅的呎價,在偏遠地區推出「偽豪宅」。當整體樓價下跌,「偽豪宅」將首當其衝,難免見真章。

撰文:鄭雲風 本刊記者

McMansion再現

美國著名作家Mark Twain曾說:「History doesn't repeat itself,but it rhymes」,歷史不會重演,但類似的事會再次發生。翻看歷史,「偽豪宅」並非新產物。早在八十年代,美國媒體已經用「McMansion」形容這類物業,雖然裝修豪華,但因為大量建造、欠缺特色,如同全球快餐連鎖店麥當勞般,所有分店都一式一樣。

回望香港,1997年前亦有不少「偽豪宅」,例如位於深井的浪翠園,因為享有海景,可遠眺青馬大橋,成為當時的豪宅區,雖然位置偏僻,呎價仍能超出部分市區樓宇。可是金融風暴一到,樓價急跌七成,直至2018年才追回跌幅。

紀惠集團行政總裁湯文亮指出,偽豪宅可分為兩種,第一種是外表輝煌,但不在傳統高尚住宅區的樓宇;另一種是身在豪宅區,售價不菲,但因面積太小而不能稱為豪宅,「出售偽豪宅時,比同區同樣的住宅貴。即使樓價上升,升值潛力有限,但樓市下行時,將會首當其衝。」

自從樓市去年8月開始回調,吸引不少潛在買家考慮進場,一圓置業夢,若不留神,或有機會買下「偽豪宅」而懵然不知。「1997年金融風暴後,香港興起扮豪宅,當市場沖昏頭腦時,會特別覺得是好嘢。」仲量聯行董事總經理曾煥平接受本刊專訪時說,買家除了留意市場升跌,更要提防誤買「偽豪宅」,若中美貿易戰加劇、國內經濟嚴重倒退,「偽豪宅」樓價今年最多下跌三成。綜合受訪者意見,得出「偽豪宅」的三大問題:

一. 地段不值豪宅價

「Location、Location、Location!」曾煥平連說三次,只因大家買樓時經常忽略,卻相當重要。翻查過往紀錄,去年市區非豪宅地段的新盤,首次開售呎價大多數超過2萬,部分更超出3萬,但一些老牌豪宅區,包括何文田、跑馬地、中西區,平均呎價則介乎2萬多至3萬多,「地域本應是有分別,但今天好像沒有了。」

「你好容易比較,今日陽明山莊的二手價,都是兩萬多一呎,雖然是舊樓,但屬於傳統豪宅。現在很多地區都是這個價錢,你買的時候要想一想,到底是否值得?」曾煥平認為豪宅定義遭到濫用,精明買家應該仔細比較,「在一個非豪宅地段,賣一個比豪宅更貴的價錢,買家要很小心。」

物業的價值可由兩項因素推算:地價和建築費,而且其中一半以上取決於地段,因為地價有機會升值,建築物只有折舊。過去這類全新推出的「偽豪宅」深受內地客歡迎,主因是他們欠缺地段觀念,往往以樓宇外觀、用料、設施衡量價值。「有人說,陽明山莊已幾十年樓齡,但點同呢?」但曾煥平直言:「落到街,你看附近環境就會明白其分別。」

利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出,新界區呎價雖然高,但「冧心」(lump sum)始終比九龍、港島細,大批能力未必足夠的買家湧往新界買樓,短時間內增大需求,「開頭平,搶搶下就貴」,結果拉高整區呎價,升幅驚人。

二. 特色戶欠特色

早於2016年,遠東發展主席兼行政總裁邱達昌已經警告,樓市最大危機是一些「扮豪宅」的樓盤,如果樓市調整,有機會跌一半。記者會上,他亦提及特色戶很危險,「同一幢大廈,無可能下面賣緊一萬蚊呎,頂層複式單位要賣3萬蚊呎。分分鐘樓市一跌,過一億的複式單位跌到五六千萬,我亦不會覺得出奇。」

近年一些新區樓盤,特色戶同樣有價有市,「將軍澳、西九龍的特色單位,叫價可以去到四、五萬,你諗下是否本末倒置。」曾煥平說,當樓市回落,這類單位難以有人承接,「因為不是平呀。」另外,特色戶管理費亦相對較高。

三. 管理費媲美真豪宅

早年發展商將私樓「偽豪宅化」,建立大型豪華會所、宴會廳、滑雪室等設施,因當時會所面積可以攤分成每戶建築面積的一部分,增加賣樓收益。住戶卻要承擔高昂的管理費。後來這類「發水樓」因為政府限制興建而絕跡,但私樓裝修「扮豪宅」風氣仍存在,連管理費也令人咋舌。只要貨比三家,便發現「偽豪宅」的會所設施、面積和服務難與豪宅相提並論。

再者,豪華裝修設計花巧,用料講究,保養及維修費相對亦較高。正所謂小數怕長計,相比買樓,管理費猶如九牛一毛,但後者除了不能「供斷」,而且部分地區加幅亦相當高,若買家沒有考慮這項支出,或失預算。

曾煥平認為,現時樓市只是回調數個月,若有心入市,不妨等等,「來年經濟仲有好多隱憂,等它們出現再睇都未遲。」

貿易戰影響長遠

最關鍵當然是中美貿易戰。雖然中美「休戰」90日,但因為華為孟晚舟被捕事件,這場兩國爭霸戰暗潮洶湧。「做生意最怕基本環境因素經常改變,好難投資,加上國內經濟逆轉,銀根抽緊,限制外滙,會影響資金來港。」他預計這是一場持久戰,或要到2020年,局勢才變得明朗。

除了外圍影響,曾煥平認為,香港本身經濟亦會倒退,「很多行業會出現人手收縮,會有裁員。現時香港失業率很低,2019年會慢慢回升,零售業會先受到打擊。」他相信,農曆新年後問題將逐漸浮現,部分公司會倒閉。

至於何時是入手機會,他指出要先衡量自己工作是否穩定,買樓前「做足功課」。但最重要的,仍是老生常談-location。

——節錄自1月號《信報財經月刊》

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