撰文:黃愛琴 本刊記者

香港鋪天蓋地都是大灣區樓盤廣告。記者最近收到一個行銷電話，不是來自銀行或電訊公司，而是推銷一個珠海樓盤，聲稱「睇樓團日日出發，99蚊包來回船票，加一頓午餐」。

這邊廂，香港人湧入大灣區炒樓；那邊廂，一群專業投資者正部署撤資中山。

2015年，一個由香港人組成的投資團正式進軍中山。團員之一的黃榮耀對記者說，策略是「Buy in expectation，sell in fact！」當時連接深圳與中山的超級工程「深中通道」仍未落實，但他們實地考察時已發現了不少橋墩，推斷傳言屬實，故馬上大手掃貨。「中山位於大灣區尖三角的中央，相信是最大的利益者。」一年後，工程正式施工，他們已贏在起跑線。

目前，投資團在內地擁有多達140多個物業，九成位於中山，總市值約為3億元人民幣。類型方面，七成為住宅，其餘為公寓、寫字樓、商鋪、停車場等。

全國聯網有古怪

兩年前開始，黃榮耀從香港搬到中山市居住，方便掌握第一線「國情」，以及管理物業裝修事宜。去年，一則消息觸動了他的神經──中國不動產登記全國聯網落實！「這說明，房地產稅已經殺到埋身，擺明抽水」，令他們下定決心撤資大陸。

世界各國均有類似的房地產稅，為何在中國卻使投資者聞風喪膽？「投資大陸樓，前景未必很快實現，可能目前該地區空置，所謂『先建設，後發展』，因此人口一定稀疏，無人就無租值，無租值就無收入。」一旦實施房地產稅，租不出的物業也要交稅，形同「蝕本」生意。

有調查比較全球各大城市的租金回報，指出2018年，北京、上海、廣州、深圳四大城市全球包尾，介乎1.42%至1.72%之間，與日本、美國、澳洲等國的大城市形成巨大差距。由此推測，當持有成本增加，投資內地樓風險極大。

房地產稅仍未出台，細節欠奉，對投資者而言，未知永遠是一種最大的恐懼。黃榮耀拋出一大堆問號：「我們有不同類型的物業，是否都要交稅？不同物業怎計稅？我們的物業多數是合資，如何攤分稅項？每個城市或有不同稅率，對跨省跨市的房產又如何計稅？⋯⋯」

他再舉出一個例子，說明徵稅難以做到公平公正。「如城區中心50平(方米)賣1000萬，城郊地區200平賣200萬，如果免徵面積是50平，會否出現城區貴價地段不用交稅，反而郊區要交重稅？」

其實，房地產稅只是他們撤資的導火線，另外還有兩個原因：

吹出來的虛假繁榮

第一，中山樓價已經虛高，再沒有投資價值。「最初買入時市中心是7000元一平方，現在升到19000元，價格差兩倍，等於30蚊滙豐股票與80蚊滙豐股票的分別，還買不買？」低水買入，可以承受風險，水漲船高，則要避險。

第二，中國經濟「表面光鮮」，實則充滿危機。之所以有此結論，是來自他兩年多來在中山生活的實地觀察。以傢俬行業為例，他發現中山人只會光顧便宜卻低質的傢俬店，價錢較高的則乏人問津。一段時間後，就連生意好的傢俬店也倒閉了，原因是負債纍纍，割價傾銷，新債還舊債，最終「爆煲」。

他說：「香港做傢俬只需落五成訂金，內地卻要全數付清，45日後才送貨，其實是拖你30日數，拿你的錢去周轉，說穿即是無錢。」

記者在中山市考察，發現實體經濟確實疲弱。不少大型商場縱使外表華麗，門庭卻異常冷清，有些租戶更索性放棄經營。在最繁華的東區商業地段、一個三千呎一伙的豪宅屋苑前，一間連鎖咖啡店竟也宣告結業。

路邊的招聘廣告顯示，當地人普遍只有三、四千元人工，即要四個月不吃不喝才買到市中心一平方米的空間。「收入與支出不成比例，樓價無得再上。有錢買是需求，無錢買是欲望！」黃榮耀說。

基於以上種種風險，他們「疊埋心水」全數放盤。

——節錄自五月份《信報財經月刊》