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2019年5月28日 推介文章

內地土地財政扭曲樓市 亟需泄洪排險

撰文:鄭雲風 本刊記者

據國家統計局數據顯示,2008年內地房地產開發總投資額只有約3萬億元,佔GDP不足一成,但十年間投資額已經升近四倍,佔GDP近13%。

大量熱錢流入房地產市場,亦同時令樓市升溫,樓價愈來愈高。結果,人人視房地產只升不跌,把餘錢都投放在房地產,財富效應下,荷包突然漲了起來。普林斯頓當代中國研究中心負責人程曉農說:「特別是大城市中產,個個都覺得自己比美國人、日本人有錢,所以四處旅行花錢,其實花的只是房子上漲的錢。」

另一方面,地方政府積極回收閒置、農業土地,賣給發展商賺取土地出讓金,填補財政缺口。「沒有國家是靠土地工程拉動二十年以上經濟,它的投資回報很低,很快導致供過於求。」程曉農警告,假如繼續以土地開發推動經濟,將導致房屋過多,房屋積壓賣不出,房地產公司周轉將出現問題,甚至波及借貸的銀行。

道理很簡單,現實卻是積重難返,皆因過往地方政府一直享受土地財政帶來的龐大收益。去年全國土地出讓金收入便達65000億,《21世紀經濟報道》指出,單是賣地收入,已經達到一般公共預算收入的35%,有分析師更指出,全國有過半省市都十分依賴土地財政收益。

近年中央察覺樓市泡沫,於各地推出限購、限售等措施,國家主席習近平更放出「房子是用來住的、不是用來炒的」的狠話,但根據中國指數研究院數據,去年超過千億出讓金的城市多達七個,其中收入最高的杭州,賺近2500億元。

中原地產研究中心警告,土地流標問題亦開始浮現。截至去年11月,合計內地一二線城市,其住宅土地流標宗數接近300宗,是6年新高;而三四線城市流標住宅土地更多達944宗。

「政府以低價取得土地,高價出讓的模式,幾乎已經走到盡頭了。」廣東省房地產研究會副會長韓世同對本刊表示,城市不可能無限擴張,土地收入正慢慢減少,亟需尋找一個新稅源,例如可與中央協商,更改分稅制的分配比例。

他分析指出,過去因內地經濟上行,全民炒樓,房地產較易出現供不應求;不過,當遇上經濟下行或是金融危機,市場氣氛轉淡,購房者或會開始出售房屋,令市場供過於求,而三四線城市問題會更嚴重,部分更會變成鬼城。

今年4月,國家發改委宣布放寬戶籍,其中100至200萬人口的城市,將全面取消落戶限制。韓世同認為,人往高處走,近年不少人湧往一線城市,此舉將令三四線城市更不利,「可能永遠失去人口回流的機會」,沒有方法改變農村面貌。

政府不應是商人

內地樓市發展扭曲,呼喚改革的聲音增加。韓世同認為房地產本應是國民經濟的基礎產業,但現今卻變成投資、金融產品,應該更多發揮其居住功能。他批評,現時房地產遭到兩方面壟斷,其一是政府控制土地供應,其二是發展商控制住宅開發,「政府不能因為自己的利益,變成商人,而要令房價比較合理」。

韓世同警告,過去政府增發貨幣救市的政策,令金融危機愈來愈大,若然崩盤將嚴重打擊經濟,建議政府應該認真研究,為過熱的樓市「泄洪排險」,否則將「在劫難逃」。

——節錄自五月份《信報財經月刊》

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