撰文:鄭雲風 本刊記者

據國家統計局數據顯示，2008年內地房地產開發總投資額只有約3萬億元，佔GDP不足一成，但十年間投資額已經升近四倍，佔GDP近13%。

大量熱錢流入房地產市場，亦同時令樓市升溫，樓價愈來愈高。結果，人人視房地產只升不跌，把餘錢都投放在房地產，財富效應下，荷包突然漲了起來。普林斯頓當代中國研究中心負責人程曉農說：「特別是大城市中產，個個都覺得自己比美國人、日本人有錢，所以四處旅行花錢，其實花的只是房子上漲的錢。」

另一方面，地方政府積極回收閒置、農業土地，賣給發展商賺取土地出讓金，填補財政缺口。「沒有國家是靠土地工程拉動二十年以上經濟，它的投資回報很低，很快導致供過於求。」程曉農警告，假如繼續以土地開發推動經濟，將導致房屋過多，房屋積壓賣不出，房地產公司周轉將出現問題，甚至波及借貸的銀行。

道理很簡單，現實卻是積重難返，皆因過往地方政府一直享受土地財政帶來的龐大收益。去年全國土地出讓金收入便達65000億，《21世紀經濟報道》指出，單是賣地收入，已經達到一般公共預算收入的35%，有分析師更指出，全國有過半省市都十分依賴土地財政收益。

近年中央察覺樓市泡沫，於各地推出限購、限售等措施，國家主席習近平更放出「房子是用來住的、不是用來炒的」的狠話，但根據中國指數研究院數據，去年超過千億出讓金的城市多達七個，其中收入最高的杭州，賺近2500億元。

中原地產研究中心警告，土地流標問題亦開始浮現。截至去年11月，合計內地一二線城市，其住宅土地流標宗數接近300宗，是6年新高；而三四線城市流標住宅土地更多達944宗。

「政府以低價取得土地，高價出讓的模式，幾乎已經走到盡頭了。」廣東省房地產研究會副會長韓世同對本刊表示，城市不可能無限擴張，土地收入正慢慢減少，亟需尋找一個新稅源，例如可與中央協商，更改分稅制的分配比例。

他分析指出，過去因內地經濟上行，全民炒樓，房地產較易出現供不應求；不過，當遇上經濟下行或是金融危機，市場氣氛轉淡，購房者或會開始出售房屋，令市場供過於求，而三四線城市問題會更嚴重，部分更會變成鬼城。

今年4月，國家發改委宣布放寬戶籍，其中100至200萬人口的城市，將全面取消落戶限制。韓世同認為，人往高處走，近年不少人湧往一線城市，此舉將令三四線城市更不利，「可能永遠失去人口回流的機會」，沒有方法改變農村面貌。

政府不應是商人

內地樓市發展扭曲，呼喚改革的聲音增加。韓世同認為房地產本應是國民經濟的基礎產業，但現今卻變成投資、金融產品，應該更多發揮其居住功能。他批評，現時房地產遭到兩方面壟斷，其一是政府控制土地供應，其二是發展商控制住宅開發，「政府不能因為自己的利益，變成商人，而要令房價比較合理」。

韓世同警告，過去政府增發貨幣救市的政策，令金融危機愈來愈大，若然崩盤將嚴重打擊經濟，建議政府應該認真研究，為過熱的樓市「泄洪排險」，否則將「在劫難逃」。

——節錄自五月份《信報財經月刊》