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2019年5月29日 推介文章

「死場撈底王」胡世全 教你用400萬掃貨

撰文:李潤茵 本刊記者

在政壇上,他屢戰屢敗,曾經參加「五區公投」,出戰新界東,甚至兩次參選特首,都是敗陣而回;在商場上,他戰無不勝,高峰期擁有7間公司、23間工商舖,目前減持至16間,豪言從未損手,卻從未沾手住宅,皆因「住宅影響民生」。

胡世全(人稱「胡主席」)這個名字,有點熟悉,卻很陌生,這位「被遺忘的第五名特首候選人」,另一個身份是「死場撈低王」。

地皇廣場升幅稱冠

近期舖市有宗觸目交易發生在「死場」——荃灣地皇廣場2樓,一個劏舖以90萬元易手,該舖位乃投資者於2017年,用30萬元二手買入,結果不足兩年急升200%,賬面賺60萬元。

所謂富貴險中求,很多人聽到死場會避之則吉,但有所斬獲者,確實大有人在,胡世全都是箇中高手——記者身處的旺角總統商業大廈700呎單位,正是他賣掉八間劏舖,再用部分獲利購買。

「死場之所以形成,乃因場主賣散後,集合宣傳相當困難;但叫人不要買死場,也只說對一半,因為當死場已經死到無得再死,就會反彈!」

這位高手很早已經闖入「無人之境」——同樣是2014年,有人以「天價」400萬元買地皇劏舖;胡氏則在長沙灣「死場」聯邦廣場用12萬元買劏舖,他形容是「平到笑」,遂陸續入貨,目前持有7個,「我尚有400萬現金在手,現在還在物色死場!」

胡世全原本從事化工原料生意,後來轉投物業投資,買賣工商舖數十載。歸納其實戰經驗,他未必需要很多錢,想在死場笑到最後,最緊要懂得「捕捉低水位」,問題是如何捕捉呢?

夾公仔是好徵兆

他以堪稱「死場之王」、尖沙咀首都廣場為例:「持續兩年低位,已經無法再跌,因為捱不住都走光,留下來都有實力。有人400萬買入、150萬賣出,就接近底價,可嘗試在場內,再找找120萬。」

不過單純價錢平,都有機會撞板,「分分鐘放十年八載,那就沒什麼意思了!」胡世全的策略,通常以5年為周期,所以專吼「最低價」外,還要見到「反彈因素」,例如「對死場來說,夾公仔就是好徵兆,因為會吸引人流」。

他強調「撈底」需做功課,「區區都有死場,視乎你怎樣揀,好似樓下商場(總統商業大廈),其實都死死地,舖位百幾萬有交易,不可思議吧?這是旺角彌敦道呢!」

在熟悉的地方起步,胡世全當初買聯邦廣場,就是因為從屋企到公司,轉車必經長沙灣,「劏成高達200幾間舖,次次行過都入商場逛逛,我同時發現周邊很多地盤」。

絕不沾手新劏場

「就是看中這點!」他解釋三四年後,地盤就會變住宅,「即是『大四喜』(房協項目喜盈、喜韻、喜漾及喜薈)」,結果7個劏舖,買入時50萬元以下,「現在起碼升兩倍!」

很多買家栽在死場,胡世全分析,損手皆因「買一手」:「很多人喜歡買新的,往往忘記考慮到底個場能否做生意,加上價錢已經很貴,根本不值,所以風險很大。」

「一手情意結」在住宅尤甚,胡世全慨嘆:「買新樓給租客住,豈非很可惜!新樓比二手平,也是假象,實用率已很不同了。」他自住的是二手樓,強調如果用來投資更加「十手都不怕!」

他說:「你可以高買,當買入1萬元,升到1.2萬元,升幅20%;但我買入3000元,賣出6000元,那就是升一倍,我寧願揀後者。」

所以400萬元在手,絕不會單一押注,目標是「揀平貨執多幾個」,皆因他相信「呎價由3000元升到6000元不難;但要由6000元升到1.2萬就難」。

細有細玩,「很多人說無錢,其實買細更着數,因為很易升,兩三倍就走!」他不諱言自己是「機會主義者」,總之買得劏場,升幅最重要,租金都是其次。

若資金有限,他建議可按揭:「例如買舖50萬元,就借30萬元,留20萬元,有機會再物色多個。」要注意的是銀行承按劏舖,估價普遍較審慎,成數通常四成,息率及印花稅也較住宅高。

——節錄自六月份《信報財經月刊》

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