樓市再瘋癲 冷敲另類磚頭
2019年5月30日

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香港樓市高企不下,部分投資者早已撤出傳統物業市場,或轉投股債,或尋找樓市另類物業。(黃俊耀攝)

撰文:鄭雲風 本刊記者

「你看入息中位數增長,當然是追不到樓價。但你看最高人工的三成人,人工遠超另外七成。」資深投資者林一鳴指出,香港在過去20年,出現好大的貧富懸殊,中產更慘成「磨心」,工資升幅低,又沒有基本公營房屋保障,「最有錢一群是靠財富效應增值」。

正如股神畢非德所言:「通往金融天堂的路不止一條,關鍵是要看到別人看不到的利益。」樓市再瘋狂,除了上車客需要拆陣變招,另覓方法儲「彈藥」入市自住,若不想成為「下流中產」,大多數人(特別是華人)都喜愛將財富收藏於物業中。不過,近年部分投資者卻開始撤出傳統物業市場,尋找其他生財之道,林一鳴是其中之一。

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林一嗚指出,辣招最明顯的影響,是瞬間凍結二手市場。(受訪者提供)

林一鳴在投資界達三十年經驗,股樓皆精,幾年前卻毅然離開地產市場,全心全意投身股債市場。他接受本刊電話訪問時提及,15%印花稅是最關鍵原因。自2010年開始,政府先後推出額外印花稅(SSD)、雙倍從價印花稅(DSD)等辣招,林一鳴說:「去到劃一提高住宅物業印花稅至15%時,大部分住宅投資者都無哂。」他補充,印花稅相當於六至七年的租金收入,加上每年要支付管理費、差餉,實際回報只有兩厘。

另類物業回報高75點子

以往物業投資者多數買樓收租,賺取回報,但這做法近年愈來愈不吃香。差餉物業估價署數據顯示,過往私人住宅租金回報不斷下跌,去年更低於近乎零風險的十年美債〔見圖〕,難怪林一鳴要將資金轉向股債,賺取達4至6厘回報。

仲量聯行研究部主管馬安平表示,自2008年開始,住宅、寫字樓、商舖及工廈等物業價格大幅上升,租金回報率卻跌至歷史新低,要獲得理想回報愈來愈困難。他又指,投資者對另類資產興趣增加,說穿了原因很簡單:「回報比傳統物業高出50至75點子」。

今年仲量聯行於《香港另類資產類別》報告中,便選出共居空間、數據中心及車位為香港最佳另類資產。「任何國家都會限制車的增長,但香港政府弱勢,不想有人不滿而沒有做,車位一定貴。」汪敦敬認為,如果本身有車,買下車位是低風險,有可觀回報的投資工具。

凶宅盤源減少

「我好後悔無買車位。」24歲的Victor(化名)前年首次置業,年紀輕輕已經準備今年入伙做業主。他前幾年在股市賺一筆,卻為錯失買車位良機耿耿於懷,「3年升了一倍!」資產升值往往來自於需求,審計署一份報告指出,於2006年12月至去年12月,私家車數量增加一半至61萬輛,但同期泊位只增約一成至67萬輛,兩者比例下跌27%至1比1.1。

香港租金上漲,營運成本上升,過去亦有不少人利用「灰色地帶」,偷偷劏工廈單位作零售、娛樂、上課用途。林一鳴指,投資這類物業,較原先工廈收租回報多近一倍,直到近日屋宇署嚴加打擊,這項投資才「炒到尾聲」。

樓價高企下,凶宅亦成為投資者另一種低價入屋之選。其中有「凶宅大王」之稱的伍冠流,過去十年便視這類單位為寶,以不高於市價七折收購,裝修後出租。他接受媒體採訪時曾表示,只會購買自然死亡或自殺而出現的凶宅,但隨着其他人爭相加入投資,二手盤源減少,近年已減少入市。

另類物業三大特徵

綜觀投資者看中的芸芸另類物業,大多數都有相似特質:

一、金額較低。售價大約100萬,部分更是100萬有找,「細細件容易食」,同時可避免「困死」大批資金;

二、屬於非傳統住宅物業。投資者除了希望以低成本博取高回報,減輕稅率也是策略之一。雖然政府已劃一提升住宅印花稅至15%,但針對非住宅物業如車位、工商物業,就以物業售價來定收稅比率,如200萬以下稅率只有1.5%,如果超出約2173萬,就要支付最高8.5%稅率;

三、未來具有剛性需求。例如近年熱炒的車位、劏工廠、「陰宅」﹝頁28﹞,歸根究柢是投資者看準未來供應短缺,市場有需求才入場。另外,一些科技新發展,如引入5G、數據中心,亦會帶動相關物業需求〔頁20〕。

不過,在投資世界,高回報亦伴隨高風險,這些另類「磚頭」較冷門,市場資訊欠透明,買家比較難貨比三家。

另外,銀行對這類物業的估價未必足夠,或需要準備較多現金。有資深投資者提醒,購買前宜多實地考察,查閱官方契約,了解前景及需求,不應看到高回報便衝動入場。

——節錄自六月份《信報財經月刊》