撰文:鄭雲風 本刊記者

「你看入息中位數增長，當然是追不到樓價。但你看最高人工的三成人，人工遠超另外七成。」資深投資者林一鳴指出，香港在過去20年，出現好大的貧富懸殊，中產更慘成「磨心」，工資升幅低，又沒有基本公營房屋保障，「最有錢一群是靠財富效應增值」。

正如股神畢非德所言：「通往金融天堂的路不止一條，關鍵是要看到別人看不到的利益。」樓市再瘋狂，除了上車客需要拆陣變招，另覓方法儲「彈藥」入市自住，若不想成為「下流中產」，大多數人（特別是華人）都喜愛將財富收藏於物業中。不過，近年部分投資者卻開始撤出傳統物業市場，尋找其他生財之道，林一鳴是其中之一。

林一鳴在投資界達三十年經驗，股樓皆精，幾年前卻毅然離開地產市場，全心全意投身股債市場。他接受本刊電話訪問時提及，15%印花稅是最關鍵原因。自2010年開始，政府先後推出額外印花稅（SSD）、雙倍從價印花稅（DSD）等辣招，林一鳴說：「去到劃一提高住宅物業印花稅至15%時，大部分住宅投資者都無哂。」他補充，印花稅相當於六至七年的租金收入，加上每年要支付管理費、差餉，實際回報只有兩厘。

另類物業回報高75點子

以往物業投資者多數買樓收租，賺取回報，但這做法近年愈來愈不吃香。差餉物業估價署數據顯示，過往私人住宅租金回報不斷下跌，去年更低於近乎零風險的十年美債〔見圖〕，難怪林一鳴要將資金轉向股債，賺取達4至6厘回報。

仲量聯行研究部主管馬安平表示，自2008年開始，住宅、寫字樓、商舖及工廈等物業價格大幅上升，租金回報率卻跌至歷史新低，要獲得理想回報愈來愈困難。他又指，投資者對另類資產興趣增加，說穿了原因很簡單：「回報比傳統物業高出50至75點子」。

今年仲量聯行於《香港另類資產類別》報告中，便選出共居空間、數據中心及車位為香港最佳另類資產。「任何國家都會限制車的增長，但香港政府弱勢，不想有人不滿而沒有做，車位一定貴。」汪敦敬認為，如果本身有車，買下車位是低風險，有可觀回報的投資工具。

凶宅盤源減少

「我好後悔無買車位。」24歲的Victor（化名）前年首次置業，年紀輕輕已經準備今年入伙做業主。他前幾年在股市賺一筆，卻為錯失買車位良機耿耿於懷，「3年升了一倍！」資產升值往往來自於需求，審計署一份報告指出，於2006年12月至去年12月，私家車數量增加一半至61萬輛，但同期泊位只增約一成至67萬輛，兩者比例下跌27%至1比1.1。

香港租金上漲，營運成本上升，過去亦有不少人利用「灰色地帶」，偷偷劏工廈單位作零售、娛樂、上課用途。林一鳴指，投資這類物業，較原先工廈收租回報多近一倍，直到近日屋宇署嚴加打擊，這項投資才「炒到尾聲」。

樓價高企下，凶宅亦成為投資者另一種低價入屋之選。其中有「凶宅大王」之稱的伍冠流，過去十年便視這類單位為寶，以不高於市價七折收購，裝修後出租。他接受媒體採訪時曾表示，只會購買自然死亡或自殺而出現的凶宅，但隨着其他人爭相加入投資，二手盤源減少，近年已減少入市。

另類物業三大特徵

綜觀投資者看中的芸芸另類物業，大多數都有相似特質：

一、金額較低。售價大約100萬，部分更是100萬有找，「細細件容易食」，同時可避免「困死」大批資金；

二、屬於非傳統住宅物業。投資者除了希望以低成本博取高回報，減輕稅率也是策略之一。雖然政府已劃一提升住宅印花稅至15%，但針對非住宅物業如車位、工商物業，就以物業售價來定收稅比率，如200萬以下稅率只有1.5%，如果超出約2173萬，就要支付最高8.5%稅率；

三、未來具有剛性需求。例如近年熱炒的車位、劏工廠、「陰宅」﹝頁28﹞，歸根究柢是投資者看準未來供應短缺，市場有需求才入場。另外，一些科技新發展，如引入5G、數據中心，亦會帶動相關物業需求〔頁20〕。

不過，在投資世界，高回報亦伴隨高風險，這些另類「磚頭」較冷門，市場資訊欠透明，買家比較難貨比三家。

另外，銀行對這類物業的估價未必足夠，或需要準備較多現金。有資深投資者提醒，購買前宜多實地考察，查閱官方契約，了解前景及需求，不應看到高回報便衝動入場。

——節錄自六月份《信報財經月刊》