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2019年6月25日 推介文章

細單位15年升近6倍

近年細單位(甚至納米單位)深受追捧,價量齊升,租售皆榮;原因眾說紛紜,有一種說法認為與辣招印花稅和金管局收緊按揭有關,令投資者轉買細單位,但這一理論理應只影響樓價,而不會影響租金,但實際上大、細單位的租金同樣上升,雖然細單位升幅較大。

撰文:姚松炎  

另一種說法認為由於近年整體樓價和租金急劇上升,令大量買家和租客只能負擔細單位;事實上,由2003年至2019年香港的整體樓價上升了494%,租金升了151%,但家庭入息中位數只升了大約86%,而同期的通脹只有約47%〔圖一〕;可見樓價升幅遠超租金升幅,而租金升幅亦差不多比家庭收入升幅高出一倍,換言之,若同一家庭以相同的入息比例支付同一類住屋服務,現時只能租住細一半面積的單位,這似乎合理地解釋了為什麼買家和租客都集中在細單位。

細單位租金升幅比大單位高逾倍

然而,根據差估署就單位面積分成五類(由細至大單位分為甲乙丙丁戊類),細單位的租金升幅比大單位高出逾倍,同期甲至戊類單位的租金指數的升幅分別為180%、153%、122%、96%、76%。正如圖二所示細單位的租金指數近年拋離大單位愈來愈遠,換言之,同期家庭入息中位數的升幅其實比大單位的租金升幅為高,而且眾所周知高收入家庭的收入升幅同期升得比低收入家庭為多1,高收入家庭理應更能負擔大單位的租金,不一定需要轉向租住細單位,似乎細單位的租金跑贏大市另有原因。

低收入家庭入息改善

更重要的一點,圖二所示甲類住宅單位的租金指數是自2010至2012年間才超越其餘4類住宅單位的租金指數,與過往情況完全相反,原因應與2010年前後的一些變化有關。而且2010年時的租金指數只有大約為110至120(以1999年的租金為100),並不算太貴,與所謂負擔不起中大單位租金的說法不太相符。

相反,在這段期間出現不少有關改善低收入家庭負擔能力及增加細單位需求的政策,包括2010年立法的最低工資令低收入家庭的收入有明顯的改善,根據統計處資料,未有最低工資法例前(2006至2011年間),第一、二組別家庭(最低收入組別)的收入中位數變動率為-8.0%及+8.3%,而第九、十組別家庭(最高收入組別)為+22.5%及+24.6%,升幅呈現愈高收入組別升幅愈高;但自最低工資立法後(2011至2016年間),第一、二組別家庭收入的變動率上升至+23.7%及+15.1%,而第九、十組別家庭收入亦有+21.5%及+18.4%的升幅,升幅比前五年明顯變得均衡1。當低收入家庭的入息有較顯著的增長,可能因而較能負擔較高的租金,亦可能因為租客欠缺議價能力而被業主分奪收入上升的部分。

每年新增15000人來港工作

其次在新增需求方面,由於同期出現多項境外人士來港的新政策,包括各項輸入人才計劃、擴充一般就業計劃及學生留港工作計劃等等,令非本地人士來港工作數量急增,圖三顯示四類計劃的獲分配名額,單計這四項計劃自2010年起每年已有超過15000人來港工作3,加上近年網絡科技成熟,令Airbnb漸趨普及,住宅變民宿,工廈變賓館比比皆是。以香港今天貴為世界遊客數量最高的城市,合法的酒店和賓館房間早已不足以容納所有過夜旅客,我早在2012年已估計有多達53840間住宅房間被改作賓館或民宿用途,而當年的過夜旅客人數只有2377萬人;無論是短期來港工作或對旅客而言,這些另類住宿人士一般對居住面積要求不高,較多選擇細單位(正如酒店房間面積一般較住宅單位面積為小),令細單位需求在2010年後大增,近年更出現供求失衡,這或可更合理地解釋細單位的租金指數自2010年起突然轉勢,快速跑贏整體大市,而大單位的租金升幅一改過往領先趨勢,變成升幅包尾的原因。

租金上升帶動細單位樓價飆

當細單位租金跑贏大市,供應卻未曾追上,租金上升帶動細單位價格亦升得特別快,當然由於樓價升幅受制於政府多項印花稅辣招和金管局的收緊按揭政策影響,細單位呎價超前大單位的現象在時間上比租金變化為慢,圖四可見大約在2012至2014年間細單位樓價指數才超越中大型單位。當整體樓價在這15年間上升494%,同期甲至戊類單位的樓價指數升幅分別為583%、463%、397%、340%、296%,細單位樓價升幅差不多跑贏大單位一倍。因此有不少評論都憂慮細單位價格過高,超出基本因素,容易出現爆煲。

然而,由於細單位價格的升幅有租金大幅上升的支持,反而較大單位的乾升來得健康。大家只要對照各類住宅單位的租金回報率,不難發現其實各類單位的租金回報率在同期持續向下。圖五顯示過去15年各類住宅單位的租金回報率一致呈現向下,但甲類住宅單位的跌幅較快,由4厘跌至2.7厘,期間跌了33%,而戊類住宅單位則只由2.4厘跌至2.1厘,跌幅只有13%。換言之,即使細單位的租金和樓價持續跑贏大單位,但其實只不過在追趕大單位的回報率而已,追了差不多十年,細單位的回報率仍然高於大單位,反映大單位的投資需求仍然比細單位為高,並未出現所謂的與基本因素不符現象。

租金回報率接近按揭息率

而且各類住宅單位的租金回報率均呈下降,逼近2厘,接近按揭息率,正好反映市場的信貸成本下降,隨着美國在2008年國際金融風暴後大幅減息有關,詳細分析可參考我在3月份《信報財經月刊》的文章。但隨着細單位的需求大增,投資者對細單位的要求回報率亦隨之下降,形成大細單位的回報率差距趨向收窄,但整體並未跌破2厘關口。

——節錄自六月份《信報財經月刊》

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