撰文：林少陽　以立投資管理有限公司董事總經理兼投資總監

今次政治事件誘發的後遺症之一，是特區政府以至香港警方的管治威信，正受到嚴重的衝擊。隨着立法會大樓受到激進分子武力衝擊之後，很多積壓未清的民生相關法案，亦因為議會大樓受到嚴重破壞而被迫押後審議。其中，頗受爭議的「明日大嶼」填海計劃，恐怕短期之內亦難以重新在立法會提上議程。

不少時事分析家相信，香港的年輕人近年在政治上變得愈來愈激進，與本港生活指數持續攀升息息相關。土生土長的年輕人，對事業前途看不到希望。歸根究柢，他們面對的種種困局，或多或少皆與本港極度畸形的樓市結構，有着不可分割的關係。諷刺的是，不少反對政府填海計劃的港人，亦被視為較為激進的反對派。

當然，有些人反對填海，並不表示他們不想香港增加土地及住屋供應。他們有個說法，是政府在考慮填海之前，應首先考慮收回新界被當地土豪佔據的棕地（部分可能是非法佔據）。然而，要解決新界的土地問題，政府沒有足夠的土地儲備作為籌碼，根本無法跟新界土豪討價還價。﹝見表﹞

「明日大嶼」難提上議程

非常可惜的是，大部分反對政府的政客，都有極嚴重的政治潔癖。在他們心目中，政治理想永遠凌駕於政治現實。其實，增加土地供應，除了填海及收回新界棕地之外，尚有很多其他選項，包括與新界原居民、坐擁巨額農地儲備的地產商商討農地改造計劃，以及開發郊野公園等選擇。

然而，與新界原居民及地產商合作開發農地，政府必須提供基建配套，而最終利益如何分配，在現今政治環境下，變得極為敏感，無論政府官員或地產商，俱不大願意觸碰這個政治上高度敏感馬蜂窩。

在多個不同場合，地產商曾多次表達對政府「土地共享先導計劃」撥歸政府的公營房屋及公共設施部分太過不成比例地高，令相關的合作難以成事。結果，很多七十至八十年代地產商早已購入的農地，至今仍然繼續在曬太陽曬月光。

此外，當然尚有環保維權人士的反對聲音。他們不僅反對發展郊野公園，部分甚至反對發展商將他們合法持有的農地改建成住宅及商業項目（例如發展新界東北計劃）。

投資組合中應有房產股

我們放下個人主觀的價值判斷不談（也許海豚的權益，遠比港人的福祉更加重要；也許市民周日有足夠多的郊野公園可供玩樂，亦遠比解決輪候公屋的市民瞓街住籠屋劏房所承受的苦楚來得要緊）。擺在眼前的事實，是本港未來的土地供應將繼續緊張，而且很可能因為《逃犯條例》修訂事件，而變得更加緊張。在土地問題只會日趨惡化的當下，市民若有能力置業而仍然希望留在這片土地居住的話，恐怕還是別無選擇，樓再貴都要買。其次，投資者在自己的投資組合資產配置之中，亦應該將一個足夠大的比重，投放於本港房地產相關的資產，目的之一是作為投資升值的部署，目的之二是對沖未來租金持續升值所帶來的風險。

讀者千萬別因為自己擁有自置居所，就以為租金上升跟自己沒有半點關連。閣下外出用餐或買衫，每100元的開支，便至少有10%至15%的賬單，由餐廳東主代你向業主支付相關租金費用。閣下用餐或其他購物消費當中，另外30%以上的開支，就是人工。大家每天乘搭公共交通工具，例如巴士服務的經營成本之中，超過五成是員工開支。本港的工資通脹，以及隨之而來的各行各業的加價壓力，很大程度上都是直接或間接拜本港持續攀升的樓市所賜。

誠然，香港目前的政治困局，比解決住屋問題要複雜得多。住屋問題，不過是眾多政治問題的其中一條線索。其他與經濟無關的議題，筆者這位外行人就無謂插口了。

總結一句，本欄傾向相信，困擾本港樓市及股市的拆息飆升問題，隨着《逃犯條例》修訂議案無限期押後，應該暫時告一段落（儘管由事件引發的政治爭論，恐怕短期之內難以找到解決的方案）。然而，就如法國的黃背心事件一樣，香港人未來可能要習慣一個全新的政治新常態，而我們的日常生活（工作、營商、投資以至年輕人求學），仍然必須繼續，而樓市在目前的政治困局之中，將成為其中一個最大的受惠者。

——節錄自八月份《信報財經月刊》