|
熱門:

2019年8月6日 推介文章

逃犯條例蝴蝶效應 土地問題惡化

撰文:林少陽 以立投資管理有限公司董事總經理兼投資總監

今次政治事件誘發的後遺症之一,是特區政府以至香港警方的管治威信,正受到嚴重的衝擊。隨着立法會大樓受到激進分子武力衝擊之後,很多積壓未清的民生相關法案,亦因為議會大樓受到嚴重破壞而被迫押後審議。其中,頗受爭議的「明日大嶼」填海計劃,恐怕短期之內亦難以重新在立法會提上議程。

不少時事分析家相信,香港的年輕人近年在政治上變得愈來愈激進,與本港生活指數持續攀升息息相關。土生土長的年輕人,對事業前途看不到希望。歸根究柢,他們面對的種種困局,或多或少皆與本港極度畸形的樓市結構,有着不可分割的關係。諷刺的是,不少反對政府填海計劃的港人,亦被視為較為激進的反對派。

當然,有些人反對填海,並不表示他們不想香港增加土地及住屋供應。他們有個說法,是政府在考慮填海之前,應首先考慮收回新界被當地土豪佔據的棕地(部分可能是非法佔據)。然而,要解決新界的土地問題,政府沒有足夠的土地儲備作為籌碼,根本無法跟新界土豪討價還價。﹝見表﹞

「明日大嶼」難提上議程

非常可惜的是,大部分反對政府的政客,都有極嚴重的政治潔癖。在他們心目中,政治理想永遠凌駕於政治現實。其實,增加土地供應,除了填海及收回新界棕地之外,尚有很多其他選項,包括與新界原居民、坐擁巨額農地儲備的地產商商討農地改造計劃,以及開發郊野公園等選擇。

然而,與新界原居民及地產商合作開發農地,政府必須提供基建配套,而最終利益如何分配,在現今政治環境下,變得極為敏感,無論政府官員或地產商,俱不大願意觸碰這個政治上高度敏感馬蜂窩。

在多個不同場合,地產商曾多次表達對政府「土地共享先導計劃」撥歸政府的公營房屋及公共設施部分太過不成比例地高,令相關的合作難以成事。結果,很多七十至八十年代地產商早已購入的農地,至今仍然繼續在曬太陽曬月光。

此外,當然尚有環保維權人士的反對聲音。他們不僅反對發展郊野公園,部分甚至反對發展商將他們合法持有的農地改建成住宅及商業項目(例如發展新界東北計劃)。

投資組合中應有房產股

我們放下個人主觀的價值判斷不談(也許海豚的權益,遠比港人的福祉更加重要;也許市民周日有足夠多的郊野公園可供玩樂,亦遠比解決輪候公屋的市民瞓街住籠屋劏房所承受的苦楚來得要緊)。擺在眼前的事實,是本港未來的土地供應將繼續緊張,而且很可能因為《逃犯條例》修訂事件,而變得更加緊張。在土地問題只會日趨惡化的當下,市民若有能力置業而仍然希望留在這片土地居住的話,恐怕還是別無選擇,樓再貴都要買。其次,投資者在自己的投資組合資產配置之中,亦應該將一個足夠大的比重,投放於本港房地產相關的資產,目的之一是作為投資升值的部署,目的之二是對沖未來租金持續升值所帶來的風險。

讀者千萬別因為自己擁有自置居所,就以為租金上升跟自己沒有半點關連。閣下外出用餐或買衫,每100元的開支,便至少有10%至15%的賬單,由餐廳東主代你向業主支付相關租金費用。閣下用餐或其他購物消費當中,另外30%以上的開支,就是人工。大家每天乘搭公共交通工具,例如巴士服務的經營成本之中,超過五成是員工開支。本港的工資通脹,以及隨之而來的各行各業的加價壓力,很大程度上都是直接或間接拜本港持續攀升的樓市所賜。

誠然,香港目前的政治困局,比解決住屋問題要複雜得多。住屋問題,不過是眾多政治問題的其中一條線索。其他與經濟無關的議題,筆者這位外行人就無謂插口了。

總結一句,本欄傾向相信,困擾本港樓市及股市的拆息飆升問題,隨着《逃犯條例》修訂議案無限期押後,應該暫時告一段落(儘管由事件引發的政治爭論,恐怕短期之內難以找到解決的方案)。然而,就如法國的黃背心事件一樣,香港人未來可能要習慣一個全新的政治新常態,而我們的日常生活(工作、營商、投資以至年輕人求學),仍然必須繼續,而樓市在目前的政治困局之中,將成為其中一個最大的受惠者。

——節錄自八月份《信報財經月刊》

回上

信報簡介 | 服務條款 | 私隱條款 | 免責聲明 | 廣告查詢 | 信報會議中心租賃 | 加入信報 | 聯絡信報

股票及指數資料由財經智珠網有限公司提供。期貨指數資料由天滙財經有限公司提供。外滙及黃金報價由路透社提供。

本網站的內容概不構成任何投資意見,本網站內容亦並非就任何個別投資者的特定投資目標、財務狀況及個別需要而編製。投資者不應只按本網站內容進行投資。在作出任何投資決定前,投資者應考慮產品的特點、其本身的投資目標、可承受的風險程度及其他因素,並適當地尋求獨立的財務及專業意見。本網站及其資訊供應商竭力提供準確而可靠的資料,但並不保證資料絕對無誤,資料如有錯漏而令閣下蒙受損失,本公司概不負責。