不少人疑惑，同樣作為細小而開放的經濟體，為何新加坡的樓市相對健康？其陸地總面積只是香港的65%，人口561萬，人均居住面積卻比香港高六成，私人住宅樓價自2009年首季以來僅上升48.7%，期內香港二手樓價升幅近200%。

撰文：黃愛琴 本刊記者

參考新加坡，人口政策是關鍵。該國把人口分為三類：公民（Citizen）、永久居民（Permanent Resident，簡稱PR）及非居民（Non-resident）；物業則分為組屋（HDB）及私樓，前者由政府經營，大量補貼，半賣半送，佔自置物業比率的80%。

香港沒有「公民」身份

新加坡房屋政策貫徹「公民」優先，只有這種身份才有資格購買一手組屋。如家庭由公民及PR組成，則需要多付1萬新幣（約5.8萬港元）。

至於組屋二手市場，PR雖然可以參與，但是限制多多。首先，只接受以家庭作為購買單位，即PR一定要形成一個核心家庭（即有伴侶和孩子或父母），並全部住戶均要成為PR最少三年；又或者有一個未婚夫或夫婚妻，並需於買樓後三個月內結婚。另外，要符合種族居住配額限制，即每個屋邨不可住多於5%及每幢樓不多於8%的PR。純PR家庭亦無法如公民家庭，取得政府慷慨的買房津貼。

至於額外買家印花稅（ABSD），公民、永久居民（PR）及非居民三種身份亦有不同待遇，豁免首置印花稅僅限「公民」。

「這種政策設計下，我們很少人投訴外國人推高樓價，因為他們只能夠買到私樓。」新加坡國立大學文學及社會科學系高級講師Neo Yu Wei博士指出，昂貴的私樓只佔20%，不會影響本地人置業。

相比之下，香港身份證沒有區分「公民」和「永久居民」，內地人只需居港七年就可以自動「入籍」，既可以輪候公屋，買樓亦可以破除15%從價印花稅（AVD）和15%買家印花稅（BSD）的辣招，引發了「新舊香港人」之間的矛盾。

Neo Yu Wei指出，新加坡亦曾出現類似危機。2008年金融海嘯後，新加坡政府曾放寬移民政策，吸引資金及人口流入以穩定經濟增長，該國於2013年發表的人口政策白皮書更提出每年將輸入1.5萬至2.5萬名新公民（New Citizens）、3萬名「永久居民」（PR）。然而，本土居民不滿被「溝淡」，外來人口急增亦令樓價急升，故引發史無前例的數千人示威。「白皮書說要把人口增加到700萬，新加坡人感到焦慮，畢竟土地有限。」

為怕流失選票，執政的人民行動黨立刻收緊移民政策。新加坡統計局資料顯示，新加坡人口增長率於2012年便見頂，過去6年反覆回落，其中「永久居民」（PR）的增長率由2009年高峰的12%跌至今年的2%，非居民也出現類似大跌幅。

《雙城對倒︰新加坡模式與香港未來》作者鄺健銘指出，2011年執政的人民行動黨之所以選舉得票創新低，主因「永久居民」（PR）可以輕易買到二手組屋，推高其價格，事後就規定PR要住滿一定年期才能買。

「無一個好的人口政策，就無好的房屋政策。」曾於新加坡國立大學修讀公共政策碩士的他認為，只有掌握到人口的質與量，才能夠準確控制住屋需求。

房屋需求黑洞 無政府狀態

香港顯然不具備此條件：一，每日150個單程證名額的審批權在大陸，回歸至今流入100萬人；二，內地人在香港出生就會自動成為永久居民，以致出現20萬個「雙非」兒童；三，大專院校大量開設自資碩士課程吸納「港漂」學生，2010年至2016年共有非本地生17.4萬，居滿七年就能拿到「三粒星」。以上三種「入籍」途徑，均並非由政府決定，如同人口「黑洞」。「從需求的角度來講，香港是無政府狀態。」鄺健銘說。

他表示，香港房屋問題一牽涉人口政策，就會成為一個政治難題。「如果香港有人口政策的自主權，就不會有雙非和單程證問題，這是香港的紅線。」新加坡之所以能夠迅速回應人民訴求、調整政策，是因為其為一個主權國家，而香港只是一個特區政府，政策上既要兼顧本土，又要從國家出發，房屋盡顯當中的矛盾。