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2019年11月5日 推介文章

人口政策被動 房屋死結難解

不少人疑惑,同樣作為細小而開放的經濟體,為何新加坡的樓市相對健康?其陸地總面積只是香港的65%,人口561萬,人均居住面積卻比香港高六成,私人住宅樓價自2009年首季以來僅上升48.7%,期內香港二手樓價升幅近200%。

撰文:黃愛琴 本刊記者

參考新加坡,人口政策是關鍵。該國把人口分為三類:公民(Citizen)、永久居民(Permanent Resident,簡稱PR)及非居民(Non-resident);物業則分為組屋(HDB)及私樓,前者由政府經營,大量補貼,半賣半送,佔自置物業比率的80%。

香港沒有「公民」身份

新加坡房屋政策貫徹「公民」優先,只有這種身份才有資格購買一手組屋。如家庭由公民及PR組成,則需要多付1萬新幣(約5.8萬港元)。

至於組屋二手市場,PR雖然可以參與,但是限制多多。首先,只接受以家庭作為購買單位,即PR一定要形成一個核心家庭(即有伴侶和孩子或父母),並全部住戶均要成為PR最少三年;又或者有一個未婚夫或夫婚妻,並需於買樓後三個月內結婚。另外,要符合種族居住配額限制,即每個屋邨不可住多於5%及每幢樓不多於8%的PR。純PR家庭亦無法如公民家庭,取得政府慷慨的買房津貼。

至於額外買家印花稅(ABSD),公民、永久居民(PR)及非居民三種身份亦有不同待遇,豁免首置印花稅僅限「公民」。

「這種政策設計下,我們很少人投訴外國人推高樓價,因為他們只能夠買到私樓。」新加坡國立大學文學及社會科學系高級講師Neo Yu Wei博士指出,昂貴的私樓只佔20%,不會影響本地人置業。

相比之下,香港身份證沒有區分「公民」和「永久居民」,內地人只需居港七年就可以自動「入籍」,既可以輪候公屋,買樓亦可以破除15%從價印花稅(AVD)和15%買家印花稅(BSD)的辣招,引發了「新舊香港人」之間的矛盾。

Neo Yu Wei指出,新加坡亦曾出現類似危機。2008年金融海嘯後,新加坡政府曾放寬移民政策,吸引資金及人口流入以穩定經濟增長,該國於2013年發表的人口政策白皮書更提出每年將輸入1.5萬至2.5萬名新公民(New Citizens)、3萬名「永久居民」(PR)。然而,本土居民不滿被「溝淡」,外來人口急增亦令樓價急升,故引發史無前例的數千人示威。「白皮書說要把人口增加到700萬,新加坡人感到焦慮,畢竟土地有限。」

為怕流失選票,執政的人民行動黨立刻收緊移民政策。新加坡統計局資料顯示,新加坡人口增長率於2012年便見頂,過去6年反覆回落,其中「永久居民」(PR)的增長率由2009年高峰的12%跌至今年的2%,非居民也出現類似大跌幅。

《雙城對倒︰新加坡模式與香港未來》作者鄺健銘指出,2011年執政的人民行動黨之所以選舉得票創新低,主因「永久居民」(PR)可以輕易買到二手組屋,推高其價格,事後就規定PR要住滿一定年期才能買。

「無一個好的人口政策,就無好的房屋政策。」曾於新加坡國立大學修讀公共政策碩士的他認為,只有掌握到人口的質與量,才能夠準確控制住屋需求。

房屋需求黑洞 無政府狀態

香港顯然不具備此條件:一,每日150個單程證名額的審批權在大陸,回歸至今流入100萬人;二,內地人在香港出生就會自動成為永久居民,以致出現20萬個「雙非」兒童;三,大專院校大量開設自資碩士課程吸納「港漂」學生,2010年至2016年共有非本地生17.4萬,居滿七年就能拿到「三粒星」。以上三種「入籍」途徑,均並非由政府決定,如同人口「黑洞」。「從需求的角度來講,香港是無政府狀態。」鄺健銘說。

他表示,香港房屋問題一牽涉人口政策,就會成為一個政治難題。「如果香港有人口政策的自主權,就不會有雙非和單程證問題,這是香港的紅線。」新加坡之所以能夠迅速回應人民訴求、調整政策,是因為其為一個主權國家,而香港只是一個特區政府,政策上既要兼顧本土,又要從國家出發,房屋盡顯當中的矛盾。

 

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