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2019年11月5日 推介文章

王于漸:賣公屋分享經濟成果

撰文:鄭雲風 本刊記者

房策突變 惹後遺症

數十年來,香港房策未有長遠方向,直至今日仍有「後遺症」。王于漸指出,當初政府為了收地,提供公屋給寮屋區居民,從未限制收入高低,「現在卻出現一個富戶政策要趕走你,什麼叫公義?龍門搬來搬去,公義便好混亂」。

政府統計處資料顯示,近年私人租務市場比例有所增加〔圖一〕,王于漸分析,部分富戶寧願刪去收入較高的子女公屋戶籍,避免資產及收入審查超額,以免要交雙倍租金。不少人去租住私人劏房,富戶少交的租金,實質用作補貼劏房租金,「我們將所有問題戲劇化地集中於私樓」。

相反,新加坡早已想好房屋定位,多年來始終如一。「當時李光耀來看香港徙置區政策,好快想到不是起公屋,而是組屋。」王于漸解釋,新加坡房策很簡單,鼓勵全民做業主,促進社會穩定,「基本上組屋的價錢,是你一定買得起、供得起,決心準備賤賣給你,藏富於你身上」。

更甚的是,政府提供的組房折讓價會按市民負擔能力調整,「如果資產升得快,收入增長慢,再平一點賣。」當轉讓期過後,業主能以市價出售或出租單位,獲得所有資產升值收益,但一對夫婦一生只有一次機會購買這類單位。

至於香港公屋,由於只能租不能買,業主作為使用者,享受不到資產升值好處,政府要負擔龐大的維修費,可謂入不敷支,造成雙輸的局面,「每年維修費用比租金還高,是不是納稅人做了補貼?」

王于漸強調,若業主享有使用權、擁有權及轉讓權,單位才算能物盡其用。舉例說,若業主不滿意公屋位置,可以選擇租出單位,補貼到其他地方租住的費用;若老人家希望到消費水平較低的內地養老,也可以選擇租出單位,補貼北上生活費;當大量公屋可以出租甚至分租,有助紓緩現今私人租務市場壓力,「由於公屋唔劏得,才會劏私樓,焗哂入去住」。他慨嘆道:「其實香港有樓,只是運用得唔好」。

於1998年,港府也曾經推出類似新加坡的「租者置其屋」計劃,容許居民以低廉價錢購買所住公屋,獲得使用及擁有權,結果反應良好,於八年間出售超過十萬間公屋,平均認購率達74%,後來亞洲金融風暴吹襲全球,樓價大幅下降,政府為免干預市場才取消,但事隔多年,仍然有不少公屋居民希望購買公屋。

今年4月,民主黨一項調查指出,近六成人表示會考慮購買自住的公屋單位;同年7月,民建聯的調查也發現,近九成受訪者支持重推租置計劃。

租置計劃2.0

不過,王于漸對舊有租置計劃亦非百分百滿意,皆因業主沒有完整的轉讓權,難以藉資產升值向上流,紓緩貧富懸殊問題。按現今制度,不論是出售公屋或居屋,業主都需要補地價(按出售時的市值乘以購入時政府提供之折扣率),意味所得樓價升幅要與政府攤分。由於過去香港樓市急升,轉售成本隨之上升,公屋轉讓率長期低迷〔圖二〕,「既然你將公屋私有化,應該用私人物業做按揭的方式處理,點可以你一半我一半?」

因此,早前他建議推出「租置計劃2.0」,提倡以市價二五折出售單位,並且鎖定補地價額為出售當日,不按往後浮動市價改變,「出售公屋後,政府將得到的錢來幫助其他人,為何死板地收租,根本是蝕本,又做不到更好的事」。

王于漸自九十年代已經不停推銷「公屋私有化」,一直希望大部分市民都能共享經濟增值成果。他以一個邊境水貨客影響居民的例子說明:「有怨氣是由於大家不是同坐一條船,商人的富裕建築在居民的不方便身上,但如果大家都可以分享到成果,便可能接受到不方便。」

堅持重推租置計劃多年,全因他覺得這招成效最大,最立竿見影,「公屋有80萬戶,出售不需要起樓、搵地、建築工人,只需要做地契,花數星期至一個月便可以」。

王于漸稱,房屋政策需要從最多人的群體入手,以及配合其他措施,如放寬按揭比例、提供輪侯公屋補貼,「政府有沒有能力三管齊下?我覺得絕對有。房屋政策不應只解決一部分人問題,應該是所有人,而且是互為因果。出售公屋所得可用來資助首次置業家庭,又不會影響財政」。

盛傳「含金量高」的《施政報告》上月終於公布,可惜租置計劃再度石沉大海。訪問當日,《施政報告》仍未推出,記者問及重推租置的阻力是什麼時,王教授沉思十多秒後,支吾其詞說:「我覺得官員可能聽不明廣東話或英文⋯⋯。」他笑說,早已不太記得政府推搪不做的藉口,但強調九十年代時曾多次與港英政府官員討論這個問題,幾乎所有人都覺得值得做。

——節錄自十一月份《信報財經月刊》

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