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2019年11月7日 推介文章

組屋副作用:Asset-Rich-Cash-Poor

近期香港有呼聲建議參加新加坡模式,建立「港人組屋」,然而有學者指出,組屋政策並不完美,香港宜考慮其副作用。

污名化租戶

組屋的本質,已由60年代初的社會福利,即提供廉價的公共租住房屋,演變為今日鼓勵自置和二手買賣的商品房。2017年,新加坡有8成人住在組屋,當中有91%是業主。新加坡國立大學文學及社會科學系高級講師Neo Yu Wei在訪問中指出,高置業率令租住組屋的5%至6%的弱勢社群備受社會歧視,形成「污名化」。

組屋名義上雖然可租可賣,但實質上是鼓勵「以賣代租」,申請租住組屋的入息水平自2003年以來一直維持在1500新幣,從未因應工資、物價上升而調整過,以此嚴格門檻來「趕客」。同時,租住的組屋環境擠迫、衛生惡劣、社區設施簡陋,與相鄰出售組屋的環境天差地別。

她指出,雖然政府推出一些政策協助貧窮市民購置組屋,但是通常只給予有工作能力的夫婦,及其子女必須在學,對於長者、單身人士、單親家庭、離婚人士則缺乏支援。這種家庭優先政策,適用於其他購房支援計劃。「政府變相以房屋政策來干預家庭結構和社會規範。」

即使低收入家庭獲得一筆可觀的購房津貼,能否有能力長期供款亦成疑問。過去十年,組屋價格節節上升,二手樓價十年升近130%,帶動一手組屋價格﹝見圖﹞。

居獅城五年的鄺健銘指出,賣組屋另一個後遺症是影響退休。1968年開始,新加坡政府允許市民將部分用於養老的公積金(CPF)用作購買一手或二手組屋,令購買組屋者人數急增。此衍生的問題是asset-rich-cash-poor,人人有資產,但手頭卻很緊,背一身房債。

99年租約期滿

賣組屋的用意是讓大眾視其為退休的資本,方法不外升乎出租、細屋換大屋或新屋和賣樓套現。然而,組屋的屋契年限只有99年,隨著樓齡,組屋價值會不斷下跌,尤其是最近,政府表示不一定為租約期滿的組屋業主提供賠償,導致人心惶惶。有些長者居於老舊的自置組屋,用大部分積蓄供樓,卻忽然被告知單位要被無償沒收。Neo Yu Wei表示,政府雖然出台Lease Buy back Scheme,但只會回購20年或以上才到期的組屋,一些接近期滿的組屋仍然無法受惠。

鄺健銘指出,當舊的組屋不值錢,CPF又不夠錢退休,最終每個新加坡人都想買沒有年期限制的私宅,換樓遊戲沒完沒了。他說,組屋是資產和商品,香港公屋才是真正的社會福利(social welfare)。

針無兩頭利,Neo Yu Wei認為,置業本身並不一定比租樓好,只要住屋成本可負擔,空間、衛生,設施,交通等方面都能夠滿足住房需求就可以。

——節錄自十一月份《信報財經月刊》

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