全球股災 中港樓價緣何硬淨
2020年4月23日

Image description
疫情衝擊下,中國超過60個城市在2020年2月發布了救房地產的措施。進入3月之後一些救樓市的政策被叫停,中央層面再提「房住不炒」。 (新華社圖片)

撰文:郝承林 專欄作家

環球股市至2月下旬起急挫,但同樣受肺炎疫情影響,中港樓市卻無大波動。新盤只要減價2%、3%,照樣可以賣個滿堂紅。是什麼原因讓中港樓價這麼堅挺,樓價又是否只會不斷上升?

為什麼樓價長遠必定上升?地理、人口和經濟因素決定,中國大城市的樓價只會不斷反覆上升。

中國國土面積960多萬平方公里,按面積計全球僅次於俄羅斯和加拿大,但東西發展卻甚不平衡。黑河-騰衝線又稱胡煥庸線,是一條貫穿中國版圖的假想直線,從中國東北邊境的黑龍江省黑河市,一直拉到西南邊境的雲南省騰衝市。在此線的西北部分,佔全國國境64%,卻只佔全國人口4%。此線的東南方,面積只佔全國的36%,卻住了全國近96%的人口!

中國西北多是高原沙漠,氣候肅殺,東南則水資源豐富,氣候宜人。中國的河川徑流量約2.7萬億立方米,全球排名第六。但以人均水資源計,則只是全球平均數的四分之一。水土資源不平衡,人們當然是往水資源豐富的東南方跑,尤其是往更發達的大城市跑。

美國樓價難跑贏中國

美國則完全不是這樣。國土面積和中國差不多,但適宜耕作和居住的土地卻高達90%,且人口只有中國的四分之一。美國東部如紐約、波士頓是商業中心,西部的加州則是科技創新中心,中南部是遼原廣闊一望無際的耕地。大公司的總部也不一定在大城市,如波音總部在芝加哥,沃爾瑪總部在阿肯色州,年輕人在哪裏都能找到有上流機會的工作,不一定都要往大城市跑。〔見表〕由此角度看,美國樓價大概很難跑得贏中國。

中國除了地少人多,人們還特別喜歡往大城市跑。除了氣候水土宜居外,還有經濟因素。中國大企業的總部,基本上全都在北京、上海、深圳、廣州、杭州等一線城市。經濟發展不平衡,人們自然更熱中於往大城市湧。現在中國城鎮化比率大概是60%,未來升到70%至75%,又有多奇怪?(日本城鎮化比率是90%)。且往大城市湧,並不只有中國如此。倫敦、紐約、巴黎、香港的樓價長期居高不下,全因全世界的富人都喜歡往那裏湧。

資產價格是貨幣現象

中國樓價升幅冠絕全球更根本的原因,是中國貨幣政策在全球主要經濟體中最寬鬆。資產價格不是經濟現象、也不是供求現象,而是貨幣現象。決定樓價升多少的關鍵,是銀紙印了多少。

金融海嘯後美國三輪QE,釋出3.5萬億美元資金,讓全球(不單香港、英國、澳洲、日本、台灣等地)的樓價全都翻了幾番。但在印銀紙能力這方面,美國拍馬也追不上中國。

內地M2從金融海嘯前的約40萬億元人民幣,增加到現在的超過200萬億元人民幣,那麼你說內地樓價能不升至半天高嗎〔圖一〕

中國的經濟規模約為美國的六成,印出來的銀紙卻是美國一倍,能不佩服嗎?資產價格既然是貨幣現象,那麼中國樓價冠絕全球(以居民負擔能力計),不是自然不過嗎?

內地未來大概仍是繼續印銀紙,樓價長升長有的。但短期卻不一定。因為之前政府已定下政策,「房子是用來住的,不是用來炒的」。二是現在內地通脹嚴重,2月份CPI高達5.2%。再積極「放水」隨時迎來超級通脹,這大概不是政府樂見的。

香港樓價方面,長遠看大概也是很好。因為富起來的中國人,大都喜歡香港,又或想在這裏置業。但短期呢?美國最近開始重啟QE,只是錢卻不再東來。

圖二圖三可見,美國聯邦儲備局負債表,最近再度擴張,至4.3萬億美元。但同期香港不論是廣義新增貨幣M2、又或金管局貨幣結餘,全都沒有大變化。香港M2維持在大概2%、3%%增長,金管局貨幣結餘則停留在500億港元水平。既然貨幣供應沒有上升,那麼香港樓價還能上升嗎?

欠缺供應不是大問題。即使缺乏供應,但市場沒有資金的話,樓價一樣可以下跌。香港樓價會下跌嗎?

論者曰香港有一半物業已經供斷,業主不會割價傾銷,故防守性強。無疑有一半物業已經斷供,但另一半呢?近年發展商常提供高按揭,賣樓盤之所以提供很好的財務優惠,必然是以很難的高價出售。

這些高槓桿的購買,在樓價上升時,買家會賺得更多。但在下跌時,隨時便會變成負資產,並被迫放售。

根本的原因,是用高槓桿的買家,大多是財力較薄弱,所以才會做高槓桿,故他們的防守力也較差。只要樓價稍為逆轉,便可能會被迫出售。

決定價格的是邊際買家和賣家

決定價格的並不是持貨最多的大股東,而是那些邊際買家和賣家,他們的交易才推動價格。假若沒有新資金來港(無論是因示威、疫情、還是經濟衰退),樓價開始加速下跌,那麼只會有更多人被迫拋售,未供完的跌下去,供完的怎麼都會受到影響,到時才是香港樓價的考驗時刻。

從長遠角度看,中港樓市的前景絕對要優於海外樓市。但現在是否合適的入市時刻(自住除外),則實屬見仁見智。可考慮的做法是股、樓各一半,香港樓加上中外新經濟股,以平衡風險。(筆者為證監會9號業務持牌人)

——節錄自《信報財經月刊》4月號《疫市大蕭條》