以前買樓，專家教莫「隔山買牛」，但是香港樓價太高，入場困難且租值偏低，令許多港人轉戰海外，配套服務應運而生。早十多年前已「出海」的遠東發展有限公司(00035)，不僅食正這股「東風」，更有英國、澳洲放寬港人移民的政策助攻，樓盤賣個滿堂紅。

倫敦盤查詢急增四倍新冠疫情反覆，全球經濟停擺，但遠東發展的海外樓盤售樓處卻人頭湧湧，疫市熱賣。「英國樓盤詢問多了4倍！」該公司董事總經理孔祥達告知記者這個好消息，並透露位於倫敦金絲雀碼頭的新盤Aspen at Consort Place，香港買家佔比高達二三成，曼徹斯特樓盤港人比例亦較高。

此數字不尋常，「以往海外盤香港買家只佔10%。」孔形容，這批忽然增長的港客，明顯比較幼嫩和年輕。「以前傳統買家都熟悉英國，在當地有親戚，40至50歲，累積一定財富。最近多了一些沒那麼熟悉當地市場、30至40歲的年輕客。」不難猜測，反修例運動、國安法，以及英國計劃延長BNO居留期，都是導致港人投入英國懷抱的推動因素。

英國外，澳洲的樓盤亦很暢銷。孔說：「多了香港家長陪同子女到當地讀書。」以前他們傾向把子女送到美國，現在卻擔心中美關係惡化，故選擇澳洲。7月9日，澳洲政府宣布香港留學生畢業後可取得五年臨時居留資格，其後有途徑申請永居。

第二層樓買海外

「大家現在都買『保險』。」孔祥達解釋，「保險」是指分散投資風險，並非指移民。「小部分人會走，但移民後搬到英國搵食者不會多，因為當地保護主義強，很難搵工。」港人海外置業這股強勁趨勢，已經吹了幾年，現在蔚然成風。「以前話唔好隔山買牛，依家慣晒喇。」最大的推動因素不是政治，而是回報率。

遠東發展主席兼行政總裁邱達昌於訪問中解釋，香港樓價愈扯愈高，令投資者卻步，惟有轉戰海外市場。以英國為例，現時約八成出售單位都在50萬英鎊以下。而遠展位於曼徹斯特、鄰近維多利亞火車站的新盤New Cross Central，入場費更低於30萬英鎊，吸引不少本地和海外買家。「租金方面，香港有兩厘已經很好，英國市中心投資回報絕對有四厘以上。」他說。

港地產商外國馨香快人一步「出海」，令遠東發展在國際上打響名堂，不少項目都與當地政府、大型企業合作開發。孔祥達分析，英國和澳洲的房地產項目，普遍採用投資者出錢，開發公司負責覓地、策劃和銷售的合作模式，惟缺點是合作期短、開發公司本身實力有限。相反，香港地產商資金雄厚，提供一條龍服務，有能力承接大型項目，作長遠規劃，故深得外國政府歡迎。

2017年，遠展宣布獲選與英國曼徹斯特市議會合作，共同交付Northern Gateway發展計劃，是該市歷來最大的住宅項目之一，預計未來15至20年建成1.5萬個住宅單位。

「英國政府為何要選一家外國開發商？就是因為我們的balance sheet是永久的，如選一個投資者，四年不回本就不幹了。英國地方大，需要長期規劃的項目，一定要跟大公司合作，變成我們有空間。」

近年一些香港地產商亦開始向世界出發，上月長實旗下和記黃埔地產就獲英國政府通過，發展超級房地產項目Convoys Wharf，被媒體形容為英國「太古城」。

邱達昌指出，地產商「出海」暫未見貿易壁壘，外國非常歡迎商舖、住宅的國際投資。舉例，澳洲政府為刺激經濟，今年3月時降低了外國人參與房地產項目的門檻，但對於科技、通訊行業的審查卻加強了。「英國、澳洲地太多了，不會因為多了香港買家，而炒高樓價!」他解釋說。配套服務無煩惱愈來愈多海外港資樓盤，港人買海外樓，自然有信心。「我們是香港上市公司，亞洲買家較熟悉。」孔祥達自信地說。

另外，以往在海外買樓，稅務、收租、按揭都是頭痛問題，但是隨着亞洲人海外置業常態化，配套服務應運而生，管理變得方便。遠展本身亦成立利安環球物業公司，提供包括物業管理、法律諮詢，財務策劃及移民等服務。旗下另一公司BC Group，則為其澳洲物業客戶，提出抵押貸款。「利息比當地銀行高一點，但是海外客沒有當地信貸紀錄，銀行未必肯借錢。」孔說。

邱達昌建議，買海外樓應選擇實行普通法的成熟國家，因為港人較熟悉這套法制。政治穩定、人口增長亦是重要因素，大城市是不二之選。他曾留學日本，卻沒有投資當地住宅，因為日本人口老化，房地產法例複雜。「我聽說日本收租，今日仍是用印章簽收，不用簽名，我很驚訝。」

問及海外置業風險，孔祥達指是滙率之變化。不過有危亦有機，有人會利用滙率的差價來套利，「例如買一層英國樓，英鎊低時買入更多，既可用作還loan，英鎊升值時則轉換港幣。」

——節錄自8月《信報財經月刊》