專家:樓價很難跌!
2020年8月31日

Image description
香港住宅屬用家市場,樓價中短期內可望再升。 (黃勁璋攝)

撰文:李潤茵 本刊記者

億元豪宅

這一年,香港先後經歷社會動盪、新冠疫情肆虐,但無損本地樓市銷情,豪宅也表現「硬淨」──今年4月,祥益地產總裁汪敦敬就豪擲1.26億元,購入尖沙咀名鑄逾2000呎複式單位。他告訴記者,單位用作長線投資,看好香港金融中心地位。

汪敦敬表示,目前市場充斥「情緒化唱淡」,反為提供「尋寶」機會,當然時機也很重要。「過去一年,我一直在觀察市場轉變,尤其資金有沒有流出香港;我有信心繼續做『好友』。」

他提出,值得看漲基於兩大原因:第一、M3貨幣供應量持續上升。最新政府公布數字顯示,今年第一季M3就錄得14.8421萬億港元〔見表〕,按月增長0.1%,跟去年同期比較(當時尚未爆發「反修例運動」),甚至上升2%,這反映出香港資金充裕;

其次,也是最關鍵,阿里巴巴在港第二上市;隨後,中概股排隊前來,近期還有螞蟻金服,啟動A+H股同步上市,進一步為市場打下「強心針」──「我買名鑄只考慮一點,香港長遠還是金融中心嗎?」他說現在看來,今年首六個月股票成交,已經比去年同期要高23%了。

錢賤樓貴

美元轉弱進一步有利買樓,皆因「由無限量寬起計,美元約跌了9%,以滙率計,港樓前後平了12%!」汪敦敬解釋,銀紙貶值亦令息口下跌,預計樓市不久升幅驚人。「投資不外乎考慮兩個因素──成本及風險;借錢息口平過定期,從結構上已經降到很低,於是形成良性循環。」息口未必低至零,才能稱得上平,只要平過交租即可,「業主不怕供不起樓,若說無錢供樓,為何會有錢交租呢?」

從歷史數據來看,港大房地產及建設系講座教授鄒廣榮亦表示,港元兌美元強勢,港樓有上升動力。「中長期而言,港樓升跌視乎美國長債利率及港樓租金回報率的差距──現在看來,投資美國國債十年,即使三十年,息口低於一厘;反觀租金回報率,雖然平均低於兩厘,仍高於長債,而且跟通脹掛鈎。」他按往績推測,未來四至五年,樓價(扣除通脹後)年均升幅可達5%。

Image description
鄒廣榮始終認為,「納米樓」僅屬用家短暫需求,隨着人生階段不同,始終要換較大的單位,投資者恐怕會「接火棒」。 (黃勁璋攝)

港元購買力不斷轉弱,亦驅使人們用磚頭保值。「你會發覺日用品及食物愈來愈貴!」鄒廣榮解釋,港元跟隨美元貶值外,全世界「印銀紙」亦構成通脹,供應鏈受疫情及中美摩擦影響,正在不斷萎縮,甚至出現斷層,結果導致物價上升,「當經濟增長乏力時,就會形成『滯脹』(stagflation);面對購買力不斷轉弱,往往只能用實物資產來抗衡」。

用家主導

他說:「香港人財富分配,主要是物業、股票及現金,押注物業佔比最大。如果紙幣愈來愈多,而實物量不變,價值就會高。香港的情況更極端,一來無法增加土地供應,二來面臨超低利率,兩者加起來力量很大,人始終要居住,所以新盤總有需求,樓價想跌都難!」

在選擇實物資產時,用黃金對沖美元很普遍,不過兩人均認為缺乏長遠價值。「黃金很政治化,本身沒有收益可言,貨幣制度亦難重回金本位,恐怕僅屬於過度性質。」相反,汪敦敬則用「穩陣」來形容住宅,並分析目前樓市罕見存在「三股力量」:

第一類、「上車客」,此股力量撑起樓市近十年,今後仍是樓市「火車頭」;第二類、600萬至800萬元物業買家,他們主要受惠於按揭放寬,首置購買800萬以下物業,首期由四成降至一成,樓市「減辣」有助釋出購買力外,同時增加600萬以下單位放盤量;第三類,真正豪宅買家,尤其港區《國安法》通過後,內地精英將反客為主,主導相關板塊。

Image description
「龍市理論」在港股同樣派上用場,今年三月美股步進「熊市三期」,汪敦敬認為港股只屬「龍市二期」,所以逆市入手騰訊及阿里巴巴。 (黃俊耀攝)

與此同時,兩位專家不約而同指出,《國安法》塵埃落定後,香港政局反為清晰了,畢竟港人充滿「移民經驗」,「想留就留、想走就走」,對樓市衝擊並非很大,市場成交量反為增加了。

而且,有別於1984年、1989年及1997年前的移民潮,汪敦敬還留意到,2019年前後出現的「微型移民潮」,特色就是「掟煲唔掟蓋」──「移民是投政治不信任,不賣樓則是投香港地產信任票」。

「龍市」鞏固

汪敦敬近年被封為「最準樓市評論員」,所提出的「龍市理論」是買樓人士「必讀」──簡單來說,該理論指出2009年後,香港樓市出現「新常態」,「牛熊市」不復存在, 由「龍市」取而代之,那是完全相反的結構,借貸低、資金多、供應不足及財富效應高。

自此,香港樓市再沒有熊市, 而是「龍市一期」(即樓價上升周期)及「龍市二期」(政府出招去泡沫)交替出現,並且輾轉向上。每次樓價下跌不會低過上次谷底;相反,每次樓價上升只會不斷破頂,一浪高過一浪。「龍市」脫離西方泡沫經濟的循環,敍述了「中國式經濟」,他形容與內地「健康牛」(官媒用來形容A股)殊途同歸──在宏調式管控的市場下,價格會不斷調整及鞏固,再拾級而上。

「只要捕捉到『龍二』,就是入市良機;否則在『牛熊市』理論中,則會視為仍然會下跌,白白錯失先機!」原本汪敦敬已準備為「龍市理論」著書立說,不料爆發反修例運動,新冠疫情接踵而至,令計劃一拖再拖。但兩枚「核彈」連珠炮發,港樓依然堅挺,反印證「龍市」格局鞏固,「樓價現在還有約6%,才低於2018年谷底」。

「沙士經驗告訴大家,疫情總會過去的。」鄒廣榮憶述,2003年淘大單位,幾十萬港元有交易,結果很多人「蘇州過後冇艇搭」,「現在很多人呻笨,嘆當年錯過入市時機!」某程度上,這種另類「沙士經驗」亦構成樓市樂觀情緒。

無論如何,根據「龍市理論」,每次鞏固期後,就是入市時機;過去十年,就出現了四次〔見圖〕」。汪敦敬透露,目前市場已經處於「龍二」。

——節錄自9月《信報財經月刊》