港樓投資價值減 跑贏大市靠「兩區」
2021年1月4日

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昔日獅子山下,眾人可以憑努力迎難而上,最終享受樓市升值;身處資產時代,下一代卻愈來愈難追上飆升的樓價。(何澤攝)

「香港買樓,有樓嘅人愈買愈多,無樓嘅就不斷幫人供樓。」電視劇某句對白,正好反映普羅大眾的無奈。去年香港經濟千瘡百孔,但樓價繼續不動如山,新盤售樓處更加人頭湧湧。

資深投資者林一鳴認為,香港已經進入平行時空,失業率高企無損高收入階層,但提醒近年港樓投資價值偏低,若希望買樓自住,建議跟隨「金融人」腳步,買入兩大地區。

撰文:鄭雲風 本刊記者

2019年末,香港面臨經濟下行、政治風暴雙重夾擊,但世紀疫情尚未出現,環球股市欣欣向榮,當時林一鳴力排眾議,預測2020年本地住宅價格繼續橫行,不會大跌。

誰知禍不單行,一場由新冠肺炎引爆的黑天鵝無聲出現,破壞遠超2003年沙士,商家、市民叫苦連天,唯獨港樓依然「企硬」。綜合各大地產行業數據,去年樓市窄幅上落,如同林一鳴所言,果真呈橫行走勢。

林一鳴接受本刊專訪時預料,2021香港經濟將持續低迷,但無損整體樓市格局,「基本上住宅不跌,但租金下跌;更差是二級寫字樓、工廈,最差是一級寫字樓、商舖。」

去年國際公共政策顧問機構Demographia報告顯示,香港樓價已經連續10年成為全球最難負擔,到底還要不吃不喝幾多年,本地人才有望置業?林一鳴坦言,今日香港出現平行時空,社會資源傾向有資產的人,貧富差距愈拉愈遠。若想準確預測香港樓市,先要認清誰是真正「入場者」。

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林一鳴認為,直至香港失去獨特的金融地位,動搖到中產以上人士的收入,樓價才有機會大幅下跌。(黃潤根攝)

平行時空下的香港

他認為,兩類人「上車」機會大。第一類是富有階層(約佔1/3就職人口),月入至少3萬左右或以上,比如金融、銀行、投資界人士〔圖一〕。去年香港股市、IPO氣氛熱烈,「這班人賺錢隨時比前年更多!」他們不但大多「供完樓」,更有能力買樓給下一代;

另一時空下,疫情主要影響零售、酒店、旅遊等行業,以及月入約一至兩萬的「打工仔」,但只會令住宅租金下跌。簡言之,今時今日中低收入的香港人並非真正買家,左右樓價走勢上「no stake」。

第二類是新香港人,亦即居港七年或以上、拿到香港永久性居民身份證的「港漂」。他們既可輪候公屋,買樓也可避開15%從價印花稅(AVD)及15%買家印花稅(BSD)。

林一鳴便曾計算,自九七年至今,大約160萬人移民來港,拿到「三粒星」身份近110萬。若根據大數定律,估算每年有八萬人拿到身份證,而當中三成精英絕對有能力買樓。「由於國內物業快速升值,近十年內地人財富暴升,拿幾百萬做首期相當輕鬆。」

面對龐大的置業需求,林一鳴慨嘆本地住宅明顯供不應求,「運房局經常說未來三至四年有9萬多個私人住宅單位供應,由頭到尾都是假的。過去十年,每年平均只有一萬多。」根據最新住宅施工數據,他悲觀推測未來兩至三年,私人住宅供應每年將維持約一萬。

「今年《施政報告》好似搵到大量土地,但大多數十年後才有樓落成。」他解釋,「生地」轉「熟地」是一個漫長過程,包括進行基建、交通配套、環評報告等等,「梁振英時代都做好多,今日都未見成效」,因此供不應求的格局,至少5年內難以扭轉。

自住樓有需求 跟金融人走

身處香港經濟起飛時期,不少港人靠買「磚頭」滾存資產,成為今天的「收成期」群組。作為投資多年的佼佼者,林一鳴認為未來港樓難跌,但近年投資價值偏低,更透露約2016年開始撤出地產市場,寧願找更高回報的投資工具。

「不單是看本地,也要評估全球環境,現在已經沒有一個地方比香港樓更貴。」他預計未來港樓保持橫行,投資者卻面對兩大不利因素。首先是樓市「辣招」推出後,近乎冰封二手樓市場,買賣方陷入兩難,中斷換樓階梯。初期政府推出雙倍印花稅(DSD)時,林一鳴仍有投資總金額較低的物業,直至非首置物業稅率劃一調高至15%,「沒什麼方法可避開了」。

其次是租金回報率「清一色」下跌,近年最高也不足3厘〔圖二〕,「炒樓都喺想升,如果沒有升幅,買內銀股更好啦!雖然股價不變,起碼收六厘息。」去年金管局推出通脹掛鈎債券(iBond),單計保證息率就有2厘。

至於有自住需求者,林一鳴同樣由「真買家」角度出發,認為兩個地區發展較佳,樓價有機會跑贏大市。他分析,未來金融界人士仍然是置業主力,他們除了講求接近商業區,同時希望配備會所、有較寧靜的居住環境。縱觀香港地圖,大圍及將軍澳是不二之選。

「最重要見到基建配套提升。」以大圍為例,港鐵沙中線落成後,官方預計前往金鐘僅用17分鐘,大幅縮短交通時間,他預計會吸引到一班到港島區工作的金融人。同一道理,「未來十年愈來愈多人去東九龍、觀塘上班,不少是銀行中上層,有很大住屋需求」,當藍田隧道建成後,將軍澳居民不但能快速到達觀塘區,而且該區呎價比較低,具有較大吸引力。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮補充,大圍將會成為三線(屯馬、沙中、東鐵)鐵路中轉站,有四通八達之利,加上過去私樓供應較少,因此當區新盤反應良好;而將軍澳屬於全新發展區,規劃比較完善,有不少中產人士居住。長遠而言,他認為啟德及港島南發展亦有潛力,前者同樣是核心發展區,接近東九商業地段,後者受惠於「躍動港島南」計劃,工廠逐漸改建成商業用途。

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去年九至十一月失業率輕微回落,陳海潮表示並未反映第四波疫情,預料今年租務市場將受影響。(受訪者提供)

——節錄自《信報財經月刊》1月號《5大疫向投資》