家長英國置業:買貴樓不如讀私校
2021年3月24日

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英國是不少香港人海外置業投資首選,不但因為滙率低、經濟發展成熟,北部城市更是新興發展地區,極具升值潛力。(網上圖片)

撰文:尹思哲 香港科技媒體人、2020年移民英國

要知道,在英國置業跟香港有所不同,節奏不但慢,實際的步驟也更為繁複。作為新移民在英國搵二手樓,基本步驟大約可分為揀區、試住、搵屋、睇樓、計數、出價,搵律師,做測量、裝修報價和簽約等不同過程,若買新樓則可省下裝修和詳細測量,但相比香港,仍顯得更加複雜。

留意治安情況

揀區之所以優先於搵屋,理由很簡單,因為屋可以維修保養,但地區選錯了,基本上覆水難收,日後難以補救。最近英國報章根據政府數據,就排列出英格蘭及威爾斯治安最差地區,其中包括一些頗受歡迎地區,除了大曼徹斯特地區和倫敦市之外,Kent也是熱門地區之一,此外Cleveland、West Yorkshire和South Yorkshire的一些城市,例如Leeds和Sheffield,也需小心提防。〔表三〕

事實上,不計倫敦和曼徹斯特等大城市,以上這些動輒數十萬人口的地區,由於人口稠密混雜,難免有各自好與不好的區域,因為英國政府的城市規劃,基本上刻意將私樓和公營房屋融合,而且單看建築物外表難以分辨,即使是新建的私樓旁邊,也會規劃了若干公營房屋。如果放棄整個城市,可能會錯失潛在的美好家園。

可幸的是,英國的開放數據十分齊全,不同區域例如犯罪率、貧富懸殊比例、綠化程度、同一條街鄰居的受教育程度、種族甚至就業情況,網上都有不少工具可以查詢得到。例如包含英國不同資料地圖的illustreets、查看英國公屋(Social House)資料的UK Social House以及搜尋同一街道資料的StreetCheck等。這些工具在揀區搵屋階段就大派用場。

此外我發現大部分家長朋友基本上在選定心儀城市之後,就先在市內找好的政府學校,再於Catchment Area(校網)搵屋,並使用該地址申請學校。以上這種方式沒有不妥,卻有一個大盲點:根據市場統計資料,若比較政府學校之間,不同視學評級(Ofsted rating)的校網樓價(被評為Outstanding和Good的政府學校),兩者校網的平均樓價差異着實很大。

舉個例,以倫敦及英格蘭東部(例如劍橋)兩個大區為例,校網最高級別和次一級別的地區,樓價可以相差分別15.4萬鎊及10.2萬鎊之多。事實上,若以這個差價,所省下來的居住成本,改報私立學校,就足以分別繳交9年和6年的學費。不少家長的忽略的一點是,私校沒有居住校網地址限制,理論上可以居於樓價較便宜地區、然後報讀優質私校的可能性。

除校網和犯罪率以外,其他影響樓價的因素,也包括交通便利程度、例如駕車到鄰近市中心的時間、同一區域的超市餐館酒吧數量等,也是重要的參考指標。

提防水浸問題

英國是個水浸問題嚴重的國家,每年都有水浸。舉例去年􀀓月風暴來襲,有天全英共發出200多個水浸警告,超過1600間房屋受浸,其中最嚴災區域包括英格蘭中部和北部地區。

但其實英國各地,都有不少湖泊小河,不少新樓盤,都喜歡以「湖景」或「河景」作為賣點。香港買家在不熟悉當地情況之下,很容易忽略雨季水浸的風險,可幸網上也有不少工具,供準業主查詢指定地區,是否有水浸威脅風險。

在揀區之外,試住亦同樣重要,畢竟英國樓市,普透以用家主導,交投不似香港般活躍。我自己初來到英國,除了最初兩三星期,住在朋友家中,其後也是先租後買,居住了半年時間,確定適合無誤之後,才於附近買到一間新樓。

要知道,英國的新樓多處於較偏遠位置,已發展地區基本上是見縫插針,相對已較少樓盤。能夠買優質新樓主要原因,是夠勤力「睇App」。市面上包括Rightmove、Zoopla這類熱門搵屋平台,當有符合條件的新盤出租或放售,都會馬上收到電郵,只要勤力少少望實,自然就不會「走寶」。下次有機會再談。

——節錄自2021年3月號《信報財經月刊》