總面積超過2400公頃的祖堂地，是新界土地大戶，名方勢力都想分一杯羹。地產商要求對《新界條例》動大手術，降低祖堂地出售門檻；鄉紳呼籲特區效法內地「城中村」，提供慷慨補償，以便建摩天丁廈。這塊「肥豬肉」最終花落誰家，仍有待分曉。

「明日大嶼，今日祖堂」——這種對比近期甚囂塵上，忽然之間，以往少人談及的「祖堂地」成為炙手可熱的覓地選項。其中十八鄉鄉事委員會前主席梁福元，就多番呼籲善用新界祖堂地，解決香港建屋問題。

何謂祖堂地？在本刊訪問中，梁福元親自帶記者一看究竟。距離元朗市中心大約四、五公里，就是大棠村。「呢條村有兩姓，梁和李，梁有四大房，我屬於其中一個大房。」踏入梁氏祠堂，他自豪地說：「超過400年歷史喇！」逐一介紹神主牌，他數算跨過了多少代，「通常25至30年一代，現在有十多代了。」

一聽到「祖堂地」（又稱阿公地），大家通常聯想到祠堂、廟宇及祖墓，除此以外，其實不少祖堂地現時是農地、棕地或屋地。大棠村面積200公頃，梁說，就有數公頃屬祖堂所有。

法律上，這種土地不屬於個人，而是由宗族、家族或者堂的名義集體擁有。有此特別構思，源於開基祖不想子孫敗光、分光家產，故設立共同土地，以團結氏族、世代相傳。「沒有土地怎維繫文化，賣晒就無根！」

以土地永續角度切入，中大地理系教授伍美琴兩年前曾經走訪約20條新界圍村，一探祖堂地的狀況。她告記記者，不少這類土地已經喪失原意，現況則各有不同。「那些位置偏僻的，當然只能『曬太陽』；有些成為了棕地、停車場，出租賺到錢，卻未必人人有錢分；但亦有些謹慎經營中，建丁屋收租，將收益用作宗族活動。」

而大部分祖堂地都處於「等賣」狀態。「如果話唔想賣，想保留祖堂地，其實唔多。」癥結所在，她認為是鐵板一塊的政策，令村民看不到土地的使用價值。

民政事務局回覆本刊查詢時指出，過去六年（2015至2020年）該局共接獲461宗有關批准出售祖堂地的申請，其中378宗獲批，數字逐年下降。而不獲批的主要理由，包括是有關申請未獲祖堂有份人一致同意、或申請人未能就申請提供所需的資料文件。

地產商發功降門檻

然而轉變正在發生。基於香港政經新局勢，要求解封這片傳統土地的聲音愈來愈強烈。其中暗暗發功的，有地產商。

據星島日報今年4月引述消息人士指出，個別龍頭地產商率先向政府獻計，賦權予民政專員，「簡化」祖堂地的出售門檻至只須八成宗族成員或所有「房長」同意。當中涉及修改《新界條例》。

這個建議，代表建築、測量、都市規劃及園境界的立法會議員謝偉銓過去亦曾經提出。今年初在立法會，他再就祖堂地出售和發展事宜質詢當局。

之所以一再發功，因為祖堂地往往阻礙發展商的收地大計。熟悉新界土地買賣的律師馬豪輝告訴記者，發展商收地，對策是先畫定範圍，然後逐塊收集，「中間有塊祖堂地，你會唔會收？」他稱，通常都是「搏一鋪」，先簽約買下，賭民政專員會同意賣出。「搏唔到仲有彎轉，可割開四舊發展。」

但「無彎轉」的情況亦不少，例如今年6月政府以《收回土地條例》徵收、元朗YOHO Midtown旁的私人土地，就是一個淪為「豬頭骨」的例子。發展商新鴻基自2003年開始收集業權，卻卡在中間佔地四成的祖堂地，未能成功發展，惟有讓路予政府興建公營房屋。

過往發展商面對囤地質疑，總會歸因於官僚架構、基建不足，最近新鴻基地產（0016）第三代接班人郭基煇表示，亦有很大原因是牽涉祖堂地。

鑑於「港區國安法」實施後，坊間傳出「打地主」風聲，不排除發展商欲以快打慢，加促土地併購和開發，而眼下主要障礙，正是祖堂地。

今年政府就頻頻動用《收回土地條例》回收私人土地，四大發展商的土地皆牽涉其中。政府聲稱，2021/22年度預留逾百億元作收地儲備，較上年度大增兩倍。

學「城中村」改造新界

「尚方寶劍」一出，除了地產商，同為大地主的鄉事派當然未能幸免，故此他們亦希望可以早日「活化祖堂」。

過往政府發展新界，手段不外乎是先收回土地，再經招標賣地作私人發展，打造新市鎮。以洪水橋新發展區為例，總面積714公頃中，就有約100公頃是祖堂地。

「明搶喇！」梁福元勞氣道，《收回土地條例》「從公給價」，賠償與市價嚴重脫節，而且「百幾蚊呎收了我們的地，轉了用途，就起萬幾、兩萬蚊樓，建幾十層！我情願留番土地養草！」

身兼深圳福田區政協多年的他，反倒認為「阿爺」改造「城中村」模式「最公道」，值得特區學習。

具體做法，曾到深圳做過研究的伍美琴指出，原本村莊土地是集體地，理論上只能由政府徵收，但是政府卻引入發展商，與原居民三方共同開發，「地積比好勁，樓房起到好高好密，因此賠償都好闊綽。」除了得到現金補償，部分村民還獲發集體擁有的幾十套新房，成立集體股份公司。

香港能否效法，她表示有保留，因兩地情況不同。「深圳的政府比較強勢，而且深圳原居民不多，1200萬人口中只得200多萬有戶籍。」

無論如何，新界鄉議局力推「城中村」模式。上月他們高調向特首提交《施政報告》建議書，就要求政府批准祖堂與其他機構共同合作發展土地，而鄉議局則保留項目的權益以繼續獲取收益。建議書又提到，如果政府收地，要考慮現金以外的補償方案。

鄉紳數口精，馬豪輝認為，他們更願意賣地給發展商，因為價錢較高。「政府收地，農地又好，棕地又好，始終不會給你建屋地價。賣地給發展商的話，如果起得樓，賠償的一定不是農地價。」

特別是，某些祖堂地現在有經濟活動，可以善價而沽。梁福元透露，自家祖堂每年進賬幾十萬，因出租土地作物流倉。「第日唔止，有物業出租，每年有過百萬收入」。

部分收益，他稱會撥入氏族基金，其餘會以支票方式，每年分發給族人，幾乎人人有份，做到皆大歡喜。「男丁有一份，未嫁女半份，主婦或長者半份，外嫁女也有一封大利是。」他向記者展示一則組堂派錢通告，上面標出銀碼，「一份」有六位數字。

——節錄自9月號《信報財經月刊》