香港賣地歷史悠久，可追溯至正式開埠的1841年。百多年來，地價收入都是政府主要的收入來源，惟近年樓市低迷，發展商睇淡後市，流標時有發生。學者指出，目前情況正好讓政府反思自殖民地政府時期起規劃欠周詳的弊病，好好思考如何善用香港土地，重新規劃，而非單靠賣地吃「老本」。

撰文：郭顯通　本刊記者

香港歷史悠久的「地產霸權」要終結了嗎？

今年1月，發展局公布本季度賣地計劃，破天荒推出零幅住宅地，為政府主動賣地十三年以來首見。有鑑於2023年高達六幅官地流標﹝表一﹞，有指政府此舉為企硬「高地價政策」，若不到價，寧願收回土地不賣。

可是發展商也有算盤要打。樓價屢創新低，絲毫未見曙光，發展商轉趨保守，連東涌東站第一期發展項目最後都以「零入標」收場，是地鐵盤十年半以來首次零入標。會德豐主席梁志堅在公開場合簡單一句總結：「計不掂數。」
財政司長陳茂波曾言今年度赤字可能逾千億，發展局仍停推住宅地，皆因地產收入自百年前已是「會生金蛋的雞」，土地不容賤賣。

路徑依賴

香港第一次官地拍賣是在1841年的6月，在皇后大道以北臨海的35幅土地，每幅約佔100呎海岸，底價10英鎊，競投相當激烈！最後34幅成功以20英鎊至265英鎊售出，而殖民地政府從中獲益逾三千鎊，初嚐賣地甜頭。

就這樣，地產收入成為港府重要財政來源，即使在地產業起步時，收入都相當可觀，1881年港府的賣地收入高達20.36萬港元，地產稅收是22.17萬港元，單計地產收入已佔香港財政收入三分之一，香港政府與土地財政自此再脫不了關係。

「香港無端端就發達。」香港中文大學地理與資源管理系教授伍美琴告訴記者，得益於新中國成立後南下香港的大量廉價勞動力、資金和技術，香港工業在不費吹灰之力間起飛，人財兩得，也間接大開政府填海造新市鎮之先。

「人家自動送上門，政府就提供住屋。」是故，政府選址觀塘作為香港首個新市鎮，在十數年間，已有1280間工廠設於觀塘，聘用38.8萬名勞工，佔當時工業勞動人口一成半，在八十年代，香港有約20%的工業產值都來自觀塘。如此空前的成功，讓很多政府文獻都稱觀塘為「工業衞星城市」。

1960年2月，港府決定在葵涌醉酒灣進行首個新市鎮填海計劃，就是今天的荃灣，在八十年代初，荃灣已是集製衣、紡織、塑膠、金工及電子於一身的工業重鎮，高達70%人口住於區內的大型公共屋邨。港府的新市鎮大計，一切看起來都如此手到拿來，伍美琴形容，「港府發現填海、賣地是一盤很和味的生意」。

然而，一切都不過是表面風光，事關香港土地從來沒有全盤規劃，一直以來只賺easy money。

規劃從來無贏過

伍美琴說，殖民地政府天生要靠自己維生，所以從來的心態都是「只要有錢，不論開妓寨還是賣鴉片，什麼都可」，土地自然也不過是生財工具，「而不是想着好好建立這個地方，讓人民安居樂業」。直至二戰之後，各殖民地政府相繼獨立，港府才意識到長遠規劃有多重要，遂聘用英國著名建築規劃師Abercrombie來港助拳，惟最終相關計劃被擱置，香港錯失一次發展良機。

觀塘雖為新市鎮鼻祖，但《香港地產史》一書指出觀塘嚴格來說其實「並不是真正的新市鎮」，皆因該區缺乏整體社區規劃概念，太重工業用地，排污、煙塵乃至噪音都很擾民，又無獨立社區設施，極不宜居，荃灣亦是同理。

及至六七暴動，港府才意識到惡劣居住環境是社會不安之源，其時新科上任的麥理浩銳意發展新市鎮，其中又以沙田為典範，不少參觀過沙田的外國專業人士都給予極高評價，伍美琴亦讚「做得不錯」，惟仍非全盤規劃，而是擇處填海，原因是「取易不取難」。

「我估麥理浩選沙田、大埔等發展新市鎮，是因為大西北全部由五大姓霸佔，沙田、大埔等客家村比較容易欺負，五大姓則有些兇，當年錦田『六日戰爭』，也是鄧氏起頭」。九龍加上港島，一共只有11%市區地，麥理浩要建新市鎮就要去新界，「但到了新界又不想碰新界佬，填海比較容易」。

新加坡「城市規劃之父」劉太格在七十年代幾乎每年都到香港「偷師」學公共房屋政策，而今新加坡已「不可能找到沒有房子住的人」，香港則仍為土地問題叫苦連天，吵得不可開交。

——節錄自3月號《信報財經月刊》