內地客炒細價樓 價跌租升回報高
2024年8月2日

香港樓市「跌跌不休」,許多欲置業者轉買為租,帶動租金回報率上升。從前最不抗跌的細價樓,撤辣後竟受內地客青睞,「西餅客」重見天日,是投資策略也是資產配置需要。學者預測,細價樓用家需求持續強勁,租金回報仍有上升空間,相對而言,豪宅不具投資價值。

經濟、樓市唇亡齒寒,今天中、港經濟仍未見曙光,樓市購買力、需求結構漸變。 (黃勁璋攝)
經濟、樓市唇亡齒寒,今天中、港經濟仍未見曙光,樓市購買力、需求結構漸變。 (黃勁璋攝)

撰文:郭顯通   本刊記者

香港樓市「三大希望」已幾近全滅。「第一,通關,現在通了關也無料到;第二,撤辣,振了一振,又打回原形;最後一個希望,減息,到底減不減?我答不到,聯儲局時鷹時鴿。」仲量聯行香港主席曾煥平表達憂慮,接受本刊訪問時道,「如果(樓價)再跌多幾年,一直以來對樓市的信仰就會崩潰」。然而在樓市前景黯淡,跌跌不休時,細價樓的租金回報反而變得有一定吸引力〔圖一〕。

最新中原城市租金回報率顯示,雖然撤辣效應漸弱,樓價輕微回落,惟同期租金持續向好,目前回報率企穩三厘以上,處於八年來高位〔圖二〕,不僅租盤需求大增,有部分地區的租盤更供不應求。隨着樓價跌勢,上升的租金讓回報率愈見可觀,代理也以此為賣點推銷。

內地「西餅客」重臨

撤辣後購買伙數再無限制,對買賣雙方都是好消息。「SEASONS PLACE第一次開賣,有新移民客戶跟我買了十間八間,用來收租。」中原地產九龍豪宅副區域營業董事劉俊傑憶述撤辣初期,投資市道暢旺,其團隊業務榮登九龍區三甲。

若留意數月來新盤市道,不難發現大手成交〔表一〕,當中更不乏以公司名義入市的「西餅客」(指大手買家,因通常「一打」、「半打」地買而得名),舉例近日開盤的屯門黃金海灣.意嵐,開售不足8小時「一Cue清枱」。
業界中人曾煥平心知箇中玄機,「經紀教西餅客用公司名義買,預備了很多間公司來買樓,說現在炒即刻有得賺,不然內地客哪有如此醒目識用公司名買?」

這些買家雖說「大手」,但買的多為偏實用的小戶型,「冧心」較細,美聯物業深圳董事總經理江賢亮透露,「自香港撤辣,我們深圳這邊的諮詢翻了幾倍,成交也增加200%以上〔圖三〕」,其中客人最感興趣的是1000萬元左右的小兩房戶,約五至六十平方米(即538平方呎至646平方呎),多數買兩至三套以分散投資。春江水暖鴨先知,劉俊傑留意到內地客新心水。

「現時內地客不似十年前那些full pay超級富豪,較多是中產或高管,都要承造按揭。」劉俊傑描述今日內地客買樓模式:先在網上搜集資料,做足功課才來找代理買貨,亦因此客到時已有方向,甚至揀定貨。為何精打細算?「現在財富得來不易。」由大老闆到中產,由一件大到幾件細,內地客買樓也出現「範式轉移」。

目前港樓租金回報確勝從前,至於為何是細價樓當道?「因為現在樓市是用家主導,香港的大額豪宅過去很依賴expats的需求,現在很多外籍人士都走了,貴價樓反為乏人問津,加上市場本身就小,liquidity risk很大,買了分分鐘甩不到手,細價樓則易甩手很多。」數年前香港大學房地產及建設系講座教授鄒廣榮接受本刊訪問時,曾告誡要小心細價樓,皆因市跌時恐無承接,詎料今時不同往日,不論發展商、業主都要確保出到貨,細價樓需求反而趨勁,而目前的「用家主導市」中,又以租為主〔圖四〕。

高才通「轉買為租」

Alex成為香港「高才」一周年,去年10月租入現居啟德新樓Monaco One,單位約五百平方呎,一家三口同住。當時選此區,因為太太喜歡「新」,「跟大陸的新小區也差不多,不過我喜歡黃埔,比較接地氣」。Alex的業主是正宗「西餅客」:原籍上海,居港十多年,持有物業近一打,甫入手買入的單位就租給Alex。

Alex其實也是資深投資者,他坦言撤辣後曾「有點心動」想入市,但最終決定「緩一緩」,「從總體經濟形勢來看,未來怎樣也不確定,所以就先租」。明年10月,Alex的租約便告完結,他明言會考慮置業自住,預算二千萬港元。

Alex並非孤例。曾煥平提醒,「政府經常想打『高才會提振香港樓價』的如意算盤,是不會打得響的」。回顧2020年立法會「全球爭奪人才」《研究簡報》,2010至2019十年間獲批來港的內地人才,最終僅12%在香港工作,以及住滿七年成為香港永久居民,連高才通協會理事會長尚海龍都估計數萬高才當中,僅不足兩成會留港。

曾煥平續解釋,「做得高才,即是他有過人之處,香港可能只不過是他的一個跳板,根本都未肯定是否留港,為何要買樓?加上短期內前景不明、經濟不振,不如租住先,所以你會看到他們都是租多過買」。近期港樓的租金升幅,內地高才功不可沒。截至今年4月底,各項人才入境計劃收到約29萬份申請,近18萬份獲批,又逾12萬人已強勢登陸香港,料繼續支撐香港住宅租市。

曾煥平認為自住目前算「抵買」,惟亦提供一思考方向:「假設你有幾百萬想買層樓自住,如果將這筆錢放在銀行做定期,收五厘息,然後去租間屋,業主都只是收緊兩厘半,你還跑贏個業主!」 (黃勁璋攝)
曾煥平認為自住目前算「抵買」,惟亦提供一思考方向:「假設你有幾百萬想買層樓自住,如果將這筆錢放在銀行做定期,收五厘息,然後去租間屋,業主都只是收緊兩厘半,你還跑贏個業主!」 (黃勁璋攝)

——節錄自8月號《信報財經月刊》