曾幾何時，在香港，豪宅是一種「藝術品」，由於公認的富人聚居地段有限，例如山頂、中半山、九龍塘等，加上區內配套充足，身價自然矜貴。隨着過去十多年樓價急劇上升，不少發展商藉超豪裝修、上等建築材料包裝私人住宅，或是巧用地鐵沿線、新發展地區的名目，用接近老牌豪宅的呎價，在偏遠地區推出「偽豪宅」。當整體樓價下跌，「偽豪宅」將首當其衝，難免見真章。

撰文:鄭雲風 本刊記者

McMansion再現

美國著名作家Mark Twain曾說：「History doesn't repeat itself，but it rhymes」，歷史不會重演，但類似的事會再次發生。翻看歷史，「偽豪宅」並非新產物。早在八十年代，美國媒體已經用「McMansion」形容這類物業，雖然裝修豪華，但因為大量建造、欠缺特色，如同全球快餐連鎖店麥當勞般，所有分店都一式一樣。

回望香港，1997年前亦有不少「偽豪宅」，例如位於深井的浪翠園，因為享有海景，可遠眺青馬大橋，成為當時的豪宅區，雖然位置偏僻，呎價仍能超出部分市區樓宇。可是金融風暴一到，樓價急跌七成，直至2018年才追回跌幅。

紀惠集團行政總裁湯文亮指出，偽豪宅可分為兩種，第一種是外表輝煌，但不在傳統高尚住宅區的樓宇；另一種是身在豪宅區，售價不菲，但因面積太小而不能稱為豪宅，「出售偽豪宅時，比同區同樣的住宅貴。即使樓價上升，升值潛力有限，但樓市下行時，將會首當其衝。」

自從樓市去年8月開始回調，吸引不少潛在買家考慮進場，一圓置業夢，若不留神，或有機會買下「偽豪宅」而懵然不知。「1997年金融風暴後，香港興起扮豪宅，當市場沖昏頭腦時，會特別覺得是好嘢。」仲量聯行董事總經理曾煥平接受本刊專訪時說，買家除了留意市場升跌，更要提防誤買「偽豪宅」，若中美貿易戰加劇、國內經濟嚴重倒退，「偽豪宅」樓價今年最多下跌三成。綜合受訪者意見，得出「偽豪宅」的三大問題：

一. 地段不值豪宅價

「Location、Location、Location！」曾煥平連說三次，只因大家買樓時經常忽略，卻相當重要。翻查過往紀錄，去年市區非豪宅地段的新盤，首次開售呎價大多數超過2萬，部分更超出3萬，但一些老牌豪宅區，包括何文田、跑馬地、中西區，平均呎價則介乎2萬多至3萬多，「地域本應是有分別，但今天好像沒有了。」

「你好容易比較，今日陽明山莊的二手價，都是兩萬多一呎，雖然是舊樓，但屬於傳統豪宅。現在很多地區都是這個價錢，你買的時候要想一想，到底是否值得？」曾煥平認為豪宅定義遭到濫用，精明買家應該仔細比較，「在一個非豪宅地段，賣一個比豪宅更貴的價錢，買家要很小心。」

物業的價值可由兩項因素推算：地價和建築費，而且其中一半以上取決於地段，因為地價有機會升值，建築物只有折舊。過去這類全新推出的「偽豪宅」深受內地客歡迎，主因是他們欠缺地段觀念，往往以樓宇外觀、用料、設施衡量價值。「有人說，陽明山莊已幾十年樓齡，但點同呢？」但曾煥平直言：「落到街，你看附近環境就會明白其分別。」

利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，新界區呎價雖然高，但「冧心」（lump sum）始終比九龍、港島細，大批能力未必足夠的買家湧往新界買樓，短時間內增大需求，「開頭平，搶搶下就貴」，結果拉高整區呎價，升幅驚人。

二. 特色戶欠特色

早於2016年，遠東發展主席兼行政總裁邱達昌已經警告，樓市最大危機是一些「扮豪宅」的樓盤，如果樓市調整，有機會跌一半。記者會上，他亦提及特色戶很危險，「同一幢大廈，無可能下面賣緊一萬蚊呎，頂層複式單位要賣3萬蚊呎。分分鐘樓市一跌，過一億的複式單位跌到五六千萬，我亦不會覺得出奇。」

近年一些新區樓盤，特色戶同樣有價有市，「將軍澳、西九龍的特色單位，叫價可以去到四、五萬，你諗下是否本末倒置。」曾煥平說，當樓市回落，這類單位難以有人承接，「因為不是平呀。」另外，特色戶管理費亦相對較高。

三. 管理費媲美真豪宅

早年發展商將私樓「偽豪宅化」，建立大型豪華會所、宴會廳、滑雪室等設施，因當時會所面積可以攤分成每戶建築面積的一部分，增加賣樓收益。住戶卻要承擔高昂的管理費。後來這類「發水樓」因為政府限制興建而絕跡，但私樓裝修「扮豪宅」風氣仍存在，連管理費也令人咋舌。只要貨比三家，便發現「偽豪宅」的會所設施、面積和服務難與豪宅相提並論。

再者，豪華裝修設計花巧，用料講究，保養及維修費相對亦較高。正所謂小數怕長計，相比買樓，管理費猶如九牛一毛，但後者除了不能「供斷」，而且部分地區加幅亦相當高，若買家沒有考慮這項支出，或失預算。

曾煥平認為，現時樓市只是回調數個月，若有心入市，不妨等等，「來年經濟仲有好多隱憂，等它們出現再睇都未遲。」

貿易戰影響長遠

最關鍵當然是中美貿易戰。雖然中美「休戰」90日，但因為華為孟晚舟被捕事件，這場兩國爭霸戰暗潮洶湧。「做生意最怕基本環境因素經常改變，好難投資，加上國內經濟逆轉，銀根抽緊，限制外滙，會影響資金來港。」他預計這是一場持久戰，或要到2020年，局勢才變得明朗。

除了外圍影響，曾煥平認為，香港本身經濟亦會倒退，「很多行業會出現人手收縮，會有裁員。現時香港失業率很低，2019年會慢慢回升，零售業會先受到打擊。」他相信，農曆新年後問題將逐漸浮現，部分公司會倒閉。

至於何時是入手機會，他指出要先衡量自己工作是否穩定，買樓前「做足功課」。但最重要的，仍是老生常談－location。

——節錄自1月號《信報財經月刊》