海外置業「買保險」多於想移民
2020年8月25日

以前買樓,專家教莫「隔山買牛」,但是香港樓價太高,入場困難且租值偏低,令許多港人轉戰海外,配套服務應運而生。早十多年前已「出海」的遠東發展有限公司(00035),不僅食正這股「東風」,更有英國、澳洲放寬港人移民的政策助攻,樓盤賣個滿堂紅。

倫敦盤查詢急增四倍新冠疫情反覆,全球經濟停擺,但遠東發展的海外樓盤售樓處卻人頭湧湧,疫市熱賣。「英國樓盤詢問多了4倍!」該公司董事總經理孔祥達告知記者這個好消息,並透露位於倫敦金絲雀碼頭的新盤Aspen at Consort Place,香港買家佔比高達二三成,曼徹斯特樓盤港人比例亦較高。

此數字不尋常,「以往海外盤香港買家只佔10%。」孔形容,這批忽然增長的港客,明顯比較幼嫩和年輕。「以前傳統買家都熟悉英國,在當地有親戚,40至50歲,累積一定財富。最近多了一些沒那麼熟悉當地市場、30至40歲的年輕客。」不難猜測,反修例運動、國安法,以及英國計劃延長BNO居留期,都是導致港人投入英國懷抱的推動因素。

英國外,澳洲的樓盤亦很暢銷。孔說:「多了香港家長陪同子女到當地讀書。」以前他們傾向把子女送到美國,現在卻擔心中美關係惡化,故選擇澳洲。7月9日,澳洲政府宣布香港留學生畢業後可取得五年臨時居留資格,其後有途徑申請永居。

第二層樓買海外

「大家現在都買『保險』。」孔祥達解釋,「保險」是指分散投資風險,並非指移民。「小部分人會走,但移民後搬到英國搵食者不會多,因為當地保護主義強,很難搵工。」港人海外置業這股強勁趨勢,已經吹了幾年,現在蔚然成風。「以前話唔好隔山買牛,依家慣晒喇。」最大的推動因素不是政治,而是回報率。

遠東發展主席兼行政總裁邱達昌於訪問中解釋,香港樓價愈扯愈高,令投資者卻步,惟有轉戰海外市場。以英國為例,現時約八成出售單位都在50萬英鎊以下。而遠展位於曼徹斯特、鄰近維多利亞火車站的新盤New Cross Central,入場費更低於30萬英鎊,吸引不少本地和海外買家。「租金方面,香港有兩厘已經很好,英國市中心投資回報絕對有四厘以上。」他說。

港地產商外國馨香快人一步「出海」,令遠東發展在國際上打響名堂,不少項目都與當地政府、大型企業合作開發。孔祥達分析,英國和澳洲的房地產項目,普遍採用投資者出錢,開發公司負責覓地、策劃和銷售的合作模式,惟缺點是合作期短、開發公司本身實力有限。相反,香港地產商資金雄厚,提供一條龍服務,有能力承接大型項目,作長遠規劃,故深得外國政府歡迎。

2017年,遠展宣布獲選與英國曼徹斯特市議會合作,共同交付Northern Gateway發展計劃,是該市歷來最大的住宅項目之一,預計未來15至20年建成1.5萬個住宅單位。

「英國政府為何要選一家外國開發商?就是因為我們的balance sheet是永久的,如選一個投資者,四年不回本就不幹了。英國地方大,需要長期規劃的項目,一定要跟大公司合作,變成我們有空間。」

近年一些香港地產商亦開始向世界出發,上月長實旗下和記黃埔地產就獲英國政府通過,發展超級房地產項目Convoys Wharf,被媒體形容為英國「太古城」。

邱達昌指出,地產商「出海」暫未見貿易壁壘,外國非常歡迎商舖、住宅的國際投資。舉例,澳洲政府為刺激經濟,今年3月時降低了外國人參與房地產項目的門檻,但對於科技、通訊行業的審查卻加強了。「英國、澳洲地太多了,不會因為多了香港買家,而炒高樓價!」他解釋說。配套服務無煩惱愈來愈多海外港資樓盤,港人買海外樓,自然有信心。「我們是香港上市公司,亞洲買家較熟悉。」孔祥達自信地說。

另外,以往在海外買樓,稅務、收租、按揭都是頭痛問題,但是隨着亞洲人海外置業常態化,配套服務應運而生,管理變得方便。遠展本身亦成立利安環球物業公司,提供包括物業管理、法律諮詢,財務策劃及移民等服務。旗下另一公司BC Group,則為其澳洲物業客戶,提出抵押貸款。「利息比當地銀行高一點,但是海外客沒有當地信貸紀錄,銀行未必肯借錢。」孔說。

邱達昌建議,買海外樓應選擇實行普通法的成熟國家,因為港人較熟悉這套法制。政治穩定、人口增長亦是重要因素,大城市是不二之選。他曾留學日本,卻沒有投資當地住宅,因為日本人口老化,房地產法例複雜。「我聽說日本收租,今日仍是用印章簽收,不用簽名,我很驚訝。」

問及海外置業風險,孔祥達指是滙率之變化。不過有危亦有機,有人會利用滙率的差價來套利,「例如買一層英國樓,英鎊低時買入更多,既可用作還loan,英鎊升值時則轉換港幣。」

——節錄自8月《信報財經月刊》