撰文：李潤茵 本刊記者
億元豪宅
這一年，香港先後經歷社會動盪、新冠疫情肆虐，但無損本地樓市銷情，豪宅也表現「硬淨」──今年4月，祥益地產總裁汪敦敬就豪擲1.26億元，購入尖沙咀名鑄逾2000呎複式單位。他告訴記者，單位用作長線投資，看好香港金融中心地位。
汪敦敬表示，目前市場充斥「情緒化唱淡」，反為提供「尋寶」機會，當然時機也很重要。「過去一年，我一直在觀察市場轉變，尤其資金有沒有流出香港；我有信心繼續做『好友』。」
他提出，值得看漲基於兩大原因：第一、M3貨幣供應量持續上升。最新政府公布數字顯示，今年第一季M3就錄得14.8421萬億港元〔見表〕，按月增長0.1%，跟去年同期比較（當時尚未爆發「反修例運動」），甚至上升2%，這反映出香港資金充裕；
其次，也是最關鍵，阿里巴巴在港第二上市；隨後，中概股排隊前來，近期還有螞蟻金服，啟動A+H股同步上市，進一步為市場打下「強心針」──「我買名鑄只考慮一點，香港長遠還是金融中心嗎？」他說現在看來，今年首六個月股票成交，已經比去年同期要高23%了。
錢賤樓貴
美元轉弱進一步有利買樓，皆因「由無限量寬起計，美元約跌了9%，以滙率計，港樓前後平了12%！」汪敦敬解釋，銀紙貶值亦令息口下跌，預計樓市不久升幅驚人。「投資不外乎考慮兩個因素──成本及風險；借錢息口平過定期，從結構上已經降到很低，於是形成良性循環。」息口未必低至零，才能稱得上平，只要平過交租即可，「業主不怕供不起樓，若說無錢供樓，為何會有錢交租呢？」
從歷史數據來看，港大房地產及建設系講座教授鄒廣榮亦表示，港元兌美元強勢，港樓有上升動力。「中長期而言，港樓升跌視乎美國長債利率及港樓租金回報率的差距──現在看來，投資美國國債十年，即使三十年，息口低於一厘；反觀租金回報率，雖然平均低於兩厘，仍高於長債，而且跟通脹掛鈎。」他按往績推測，未來四至五年，樓價（扣除通脹後）年均升幅可達5%。
港元購買力不斷轉弱，亦驅使人們用磚頭保值。「你會發覺日用品及食物愈來愈貴！」鄒廣榮解釋，港元跟隨美元貶值外，全世界「印銀紙」亦構成通脹，供應鏈受疫情及中美摩擦影響，正在不斷萎縮，甚至出現斷層，結果導致物價上升，「當經濟增長乏力時，就會形成『滯脹』（stagflation）；面對購買力不斷轉弱，往往只能用實物資產來抗衡」。
用家主導
他說：「香港人財富分配，主要是物業、股票及現金，押注物業佔比最大。如果紙幣愈來愈多，而實物量不變，價值就會高。香港的情況更極端，一來無法增加土地供應，二來面臨超低利率，兩者加起來力量很大，人始終要居住，所以新盤總有需求，樓價想跌都難！」
在選擇實物資產時，用黃金對沖美元很普遍，不過兩人均認為缺乏長遠價值。「黃金很政治化，本身沒有收益可言，貨幣制度亦難重回金本位，恐怕僅屬於過度性質。」相反，汪敦敬則用「穩陣」來形容住宅，並分析目前樓市罕見存在「三股力量」：
第一類、「上車客」，此股力量撑起樓市近十年，今後仍是樓市「火車頭」；第二類、600萬至800萬元物業買家，他們主要受惠於按揭放寬，首置購買800萬以下物業，首期由四成降至一成，樓市「減辣」有助釋出購買力外，同時增加600萬以下單位放盤量；第三類，真正豪宅買家，尤其港區《國安法》通過後，內地精英將反客為主，主導相關板塊。
與此同時，兩位專家不約而同指出，《國安法》塵埃落定後，香港政局反為清晰了，畢竟港人充滿「移民經驗」，「想留就留、想走就走」，對樓市衝擊並非很大，市場成交量反為增加了。
而且，有別於1984年、1989年及1997年前的移民潮，汪敦敬還留意到，2019年前後出現的「微型移民潮」，特色就是「掟煲唔掟蓋」──「移民是投政治不信任，不賣樓則是投香港地產信任票」。
「龍市」鞏固
汪敦敬近年被封為「最準樓市評論員」，所提出的「龍市理論」是買樓人士「必讀」──簡單來說，該理論指出2009年後，香港樓市出現「新常態」，「牛熊市」不復存在， 由「龍市」取而代之，那是完全相反的結構，借貸低、資金多、供應不足及財富效應高。
自此，香港樓市再沒有熊市， 而是「龍市一期」（即樓價上升周期）及「龍市二期」（政府出招去泡沫）交替出現，並且輾轉向上。每次樓價下跌不會低過上次谷底；相反，每次樓價上升只會不斷破頂，一浪高過一浪。「龍市」脫離西方泡沫經濟的循環，敍述了「中國式經濟」，他形容與內地「健康牛」（官媒用來形容A股）殊途同歸──在宏調式管控的市場下，價格會不斷調整及鞏固，再拾級而上。
「只要捕捉到『龍二』，就是入市良機；否則在『牛熊市』理論中，則會視為仍然會下跌，白白錯失先機！」原本汪敦敬已準備為「龍市理論」著書立說，不料爆發反修例運動，新冠疫情接踵而至，令計劃一拖再拖。但兩枚「核彈」連珠炮發，港樓依然堅挺，反印證「龍市」格局鞏固，「樓價現在還有約6%，才低於2018年谷底」。
「沙士經驗告訴大家，疫情總會過去的。」鄒廣榮憶述，2003年淘大單位，幾十萬港元有交易，結果很多人「蘇州過後冇艇搭」，「現在很多人呻笨，嘆當年錯過入市時機！」某程度上，這種另類「沙士經驗」亦構成樓市樂觀情緒。
無論如何，根據「龍市理論」，每次鞏固期後，就是入市時機；過去十年，就出現了四次〔見圖〕」。汪敦敬透露，目前市場已經處於「龍二」。
——節錄自9月《信報財經月刊》
