「香港買樓，有樓嘅人愈買愈多，無樓嘅就不斷幫人供樓。」電視劇某句對白，正好反映普羅大眾的無奈。去年香港經濟千瘡百孔，但樓價繼續不動如山，新盤售樓處更加人頭湧湧。
資深投資者林一鳴認為，香港已經進入平行時空，失業率高企無損高收入階層，但提醒近年港樓投資價值偏低，若希望買樓自住，建議跟隨「金融人」腳步，買入兩大地區。
撰文：鄭雲風 本刊記者
2019年末，香港面臨經濟下行、政治風暴雙重夾擊，但世紀疫情尚未出現，環球股市欣欣向榮，當時林一鳴力排眾議，預測2020年本地住宅價格繼續橫行，不會大跌。
誰知禍不單行，一場由新冠肺炎引爆的黑天鵝無聲出現，破壞遠超2003年沙士，商家、市民叫苦連天，唯獨港樓依然「企硬」。綜合各大地產行業數據，去年樓市窄幅上落，如同林一鳴所言，果真呈橫行走勢。
林一鳴接受本刊專訪時預料，2021香港經濟將持續低迷，但無損整體樓市格局，「基本上住宅不跌，但租金下跌；更差是二級寫字樓、工廈，最差是一級寫字樓、商舖。」
去年國際公共政策顧問機構Demographia報告顯示，香港樓價已經連續10年成為全球最難負擔，到底還要不吃不喝幾多年，本地人才有望置業？林一鳴坦言，今日香港出現平行時空，社會資源傾向有資產的人，貧富差距愈拉愈遠。若想準確預測香港樓市，先要認清誰是真正「入場者」。
平行時空下的香港
他認為，兩類人「上車」機會大。第一類是富有階層（約佔1/3就職人口），月入至少3萬左右或以上，比如金融、銀行、投資界人士〔圖一〕。去年香港股市、IPO氣氛熱烈，「這班人賺錢隨時比前年更多！」他們不但大多「供完樓」，更有能力買樓給下一代；
另一時空下，疫情主要影響零售、酒店、旅遊等行業，以及月入約一至兩萬的「打工仔」，但只會令住宅租金下跌。簡言之，今時今日中低收入的香港人並非真正買家，左右樓價走勢上「no stake」。
第二類是新香港人，亦即居港七年或以上、拿到香港永久性居民身份證的「港漂」。他們既可輪候公屋，買樓也可避開15%從價印花稅（AVD）及15%買家印花稅（BSD）。
林一鳴便曾計算，自九七年至今，大約160萬人移民來港，拿到「三粒星」身份近110萬。若根據大數定律，估算每年有八萬人拿到身份證，而當中三成精英絕對有能力買樓。「由於國內物業快速升值，近十年內地人財富暴升，拿幾百萬做首期相當輕鬆。」
面對龐大的置業需求，林一鳴慨嘆本地住宅明顯供不應求，「運房局經常說未來三至四年有9萬多個私人住宅單位供應，由頭到尾都是假的。過去十年，每年平均只有一萬多。」根據最新住宅施工數據，他悲觀推測未來兩至三年，私人住宅供應每年將維持約一萬。
「今年《施政報告》好似搵到大量土地，但大多數十年後才有樓落成。」他解釋，「生地」轉「熟地」是一個漫長過程，包括進行基建、交通配套、環評報告等等，「梁振英時代都做好多，今日都未見成效」，因此供不應求的格局，至少5年內難以扭轉。
自住樓有需求 跟金融人走
身處香港經濟起飛時期，不少港人靠買「磚頭」滾存資產，成為今天的「收成期」群組。作為投資多年的佼佼者，林一鳴認為未來港樓難跌，但近年投資價值偏低，更透露約2016年開始撤出地產市場，寧願找更高回報的投資工具。
「不單是看本地，也要評估全球環境，現在已經沒有一個地方比香港樓更貴。」他預計未來港樓保持橫行，投資者卻面對兩大不利因素。首先是樓市「辣招」推出後，近乎冰封二手樓市場，買賣方陷入兩難，中斷換樓階梯。初期政府推出雙倍印花稅（DSD）時，林一鳴仍有投資總金額較低的物業，直至非首置物業稅率劃一調高至15%，「沒什麼方法可避開了」。
其次是租金回報率「清一色」下跌，近年最高也不足3厘〔圖二〕，「炒樓都喺想升，如果沒有升幅，買內銀股更好啦！雖然股價不變，起碼收六厘息。」去年金管局推出通脹掛鈎債券（iBond），單計保證息率就有2厘。
至於有自住需求者，林一鳴同樣由「真買家」角度出發，認為兩個地區發展較佳，樓價有機會跑贏大市。他分析，未來金融界人士仍然是置業主力，他們除了講求接近商業區，同時希望配備會所、有較寧靜的居住環境。縱觀香港地圖，大圍及將軍澳是不二之選。
「最重要見到基建配套提升。」以大圍為例，港鐵沙中線落成後，官方預計前往金鐘僅用17分鐘，大幅縮短交通時間，他預計會吸引到一班到港島區工作的金融人。同一道理，「未來十年愈來愈多人去東九龍、觀塘上班，不少是銀行中上層，有很大住屋需求」，當藍田隧道建成後，將軍澳居民不但能快速到達觀塘區，而且該區呎價比較低，具有較大吸引力。
利嘉閣地產研究部主管陳海潮補充，大圍將會成為三線（屯馬、沙中、東鐵）鐵路中轉站，有四通八達之利，加上過去私樓供應較少，因此當區新盤反應良好；而將軍澳屬於全新發展區，規劃比較完善，有不少中產人士居住。長遠而言，他認為啟德及港島南發展亦有潛力，前者同樣是核心發展區，接近東九商業地段，後者受惠於「躍動港島南」計劃，工廠逐漸改建成商業用途。
——節錄自《信報財經月刊》1月號《5大疫向投資》
