撰文：黃愛琴 本刊記者

納米樓打不死！仲量聯行香港主席曾煥平指出，2019年「林鄭Plan」（按揭保險新例）出台，新界納米樓受挫，但市區反而建更多。

他解釋，800萬或以下樓價可以借到九成，變相鼓勵市區貴價地段「起細D」。

「舉例，港島新樓全部都超過三萬蚊一呎，300呎已經要900萬了，不建納米樓怎賣呢？」

他指，港人買樓的「舒適區」介乎400至800萬，銀碼愈大愈難賣。建細單位容易做到貨如輪轉，地產商夢寐以求，過去不做，只因有道德包袱。

公私營樓也納米

不幸潘朵拉的盒子已被打開。2011至2014年間，政府為了鼓勵發展商建「上車盤」，故在一些賣地項目中加入「限量條款」，本土研究社發現，期間23個有納米樓的賣地項目中，15個均為「限量」地，1463個實用面積少於260呎的單位因而誕生，亦令納米樓名正言順擴展到新界。

另外，過去十年法規對於黑廁、開放式廚房等設計「拆牆鬆綁」，便利房屋納米化；地產商亦賺盡露台及玻璃幕牆的豁免面積，令其設計更加不實用。

「政府諗錯咗，邊個話賣細D會平D，愈細呎價愈貴，總金額細唔覺痛。」曾說：「政府在政策上配合了發展商，也等於間接鼓勵。」

由於土地供應不足，近年政府亦成為納米發展商，推出愈來愈多細小的開放式單位。

屋宇署資料顯示，獲准動工興建的1人或2人公屋由2015年佔比16%，上升至2019年的22.2%；而40平方米以下新落成的居屋則由2016年的22%激增至2019年的51%。

上車容易換樓難

祥益地產總裁汪敦敬認為，納米樓對房屋供應長遠而言效益不大，因為其空間太細，只會淪為中轉房，住幾年就要換樓，而更高的購買力會打造另一個樓市浪潮，置業安居將更難。

數據顯示，200呎以下單位的動工量比例由2012的3%急劇上升至2019年的38%，同一時期400至600呎單位則由33%下降至12%，意味將來二、三房樓價必定會被搶高。

從家庭和城市發展角度分析，納米樓亦禍害深遠。浸會大學地理系退休教授鄧永成批評，首先它不利年輕人組織家庭，因為同一空間在不同時間要作不同用途，亦缺乏私人空間，容易引發矛盾。另外，不少納米樓都是單幢樓，見縫插針地興建，犧牲了「政府、機構或社區」（GIC）設施及用地。

城市建成環境是實體結構，不會輕易消失，市場充斥大量「劏房」及「納米樓」等不適切的環境，將會拉低下一代的生活質素。「結構落地，幾十年不能變，難以因應情況調整。」

他批評，政府錯誤將複雜的房屋問題簡化為床位問題，亦企圖以過渡房屋轉移視線，沒有處理好市民的居住權。「香港有許多棕地，政府沒有好好利用。」

節錄自三月號《信報財經月刊》