撰文:尹思哲　香港科技媒體人、2020年移民英國

要知道，在英國置業跟香港有所不同，節奏不但慢，實際的步驟也更為繁複。作為新移民在英國搵二手樓，基本步驟大約可分為揀區、試住、搵屋、睇樓、計數、出價，搵律師，做測量、裝修報價和簽約等不同過程，若買新樓則可省下裝修和詳細測量，但相比香港，仍顯得更加複雜。

留意治安情況

揀區之所以優先於搵屋，理由很簡單，因為屋可以維修保養，但地區選錯了，基本上覆水難收，日後難以補救。最近英國報章根據政府數據，就排列出英格蘭及威爾斯治安最差地區，其中包括一些頗受歡迎地區，除了大曼徹斯特地區和倫敦市之外，Kent也是熱門地區之一，此外Cleveland、West Yorkshire和South Yorkshire的一些城市，例如Leeds和Sheffield，也需小心提防。〔表三〕

事實上，不計倫敦和曼徹斯特等大城市，以上這些動輒數十萬人口的地區，由於人口稠密混雜，難免有各自好與不好的區域，因為英國政府的城市規劃，基本上刻意將私樓和公營房屋融合，而且單看建築物外表難以分辨，即使是新建的私樓旁邊，也會規劃了若干公營房屋。如果放棄整個城市，可能會錯失潛在的美好家園。

可幸的是，英國的開放數據十分齊全，不同區域例如犯罪率、貧富懸殊比例、綠化程度、同一條街鄰居的受教育程度、種族甚至就業情況，網上都有不少工具可以查詢得到。例如包含英國不同資料地圖的illustreets、查看英國公屋（Social House）資料的UK Social House以及搜尋同一街道資料的StreetCheck等。這些工具在揀區搵屋階段就大派用場。

此外我發現大部分家長朋友基本上在選定心儀城市之後，就先在市內找好的政府學校，再於Catchment Area（校網）搵屋，並使用該地址申請學校。以上這種方式沒有不妥，卻有一個大盲點：根據市場統計資料，若比較政府學校之間，不同視學評級（Ofsted rating）的校網樓價（被評為Outstanding和Good的政府學校），兩者校網的平均樓價差異着實很大。

舉個例，以倫敦及英格蘭東部（例如劍橋）兩個大區為例，校網最高級別和次一級別的地區，樓價可以相差分別15.4萬鎊及10.2萬鎊之多。事實上，若以這個差價，所省下來的居住成本，改報私立學校，就足以分別繳交9年和6年的學費。不少家長的忽略的一點是，私校沒有居住校網地址限制，理論上可以居於樓價較便宜地區、然後報讀優質私校的可能性。

除校網和犯罪率以外，其他影響樓價的因素，也包括交通便利程度、例如駕車到鄰近市中心的時間、同一區域的超市餐館酒吧數量等，也是重要的參考指標。

提防水浸問題

英國是個水浸問題嚴重的國家，每年都有水浸。舉例去年􀀓月風暴來襲，有天全英共發出200多個水浸警告，超過1600間房屋受浸，其中最嚴災區域包括英格蘭中部和北部地區。

但其實英國各地，都有不少湖泊小河，不少新樓盤，都喜歡以「湖景」或「河景」作為賣點。香港買家在不熟悉當地情況之下，很容易忽略雨季水浸的風險，可幸網上也有不少工具，供準業主查詢指定地區，是否有水浸威脅風險。

在揀區之外，試住亦同樣重要，畢竟英國樓市，普透以用家主導，交投不似香港般活躍。我自己初來到英國，除了最初兩三星期，住在朋友家中，其後也是先租後買，居住了半年時間，確定適合無誤之後，才於附近買到一間新樓。

要知道，英國的新樓多處於較偏遠位置，已發展地區基本上是見縫插針，相對已較少樓盤。能夠買優質新樓主要原因，是夠勤力「睇App」。市面上包括Rightmove、Zoopla這類熱門搵屋平台，當有符合條件的新盤出租或放售，都會馬上收到電郵，只要勤力少少望實，自然就不會「走寶」。下次有機會再談。

——節錄自2021年3月號《信報財經月刊》