對於不少無殻蝸牛而言，沒有父幹只能望樓興嘆，至於起樓，更是超級富豪圈的玩意。樂風集團創辦人周佩賢卻由公屋二代變為發展商，靠的是「輕資產」模式、專業團隊精神，即使本身資金有限，仍可建造摩天大廈。
撰文：黃愛琴 （本刊記者）、鄧傳鏘（本刊總編輯）
網上搜索「周佩賢」的名字，最常出現的關聯字是「背景」和「父親」。外界對這位80後發展商感到好奇，尤其是，「誰是她的富爸爸？」
洋名Carol的周佩賢，04年畢業於港大土木工程系，其後留學英國取得金融碩士學位，12年創立樂風集團（Lofter Group）。初期公司專注於工廈翻新及拆售，近年轉戰市區收購及重建。接受本刊訪問當天，Carol打扮十分「平民」，穿一件黑色帽T，配搭深藍色牛仔褲和黑色運動鞋，最顯眼是一頭啡金短髮，完全沒有地產發展商的豪氣。
住石硤尾徙置大廈
提到地產商，大家自然想到那些大家族。Carol笑說，這是既定成見，實情自己非但不是富二代，更是「公屋妹」──出世時，家住石硤尾七層徙置大廈。
1953年木屋區大火後，政府搭建了這種臨時房屋安置災民，裏面不但沒有電梯，而且因為單位太納米，居民要共用廁所、浴室和廚房。她憶述：「小時候因為屋企太細，我要自己捧個痰盂去公園如廁。直到三、四歲後，一家才搬入有電梯的公屋。」
至於她「身份神秘」的爸爸，現職是一名裝修判頭，亦兼做「增值型」物業投資，即先發掘被市場低估了的物業，以低價買入，再將其翻新改裝（俗稱化妝），以較高價格賣出獲利。她形容，爸爸只是一名小型投資者，而自己走入地產這一行，則是受他潛移默化的影響。
她笑說，自小就被老豆「強迫勞動」幫手搞裝修，例如做清潔、揀牆紙、設計物料等。老豆亦會不時分享市場資訊，「尤其是97年金融風暴，有什麼人可以生存下來。」
別人靠父幹，周父卻經常教育子女要靠自己。多年「特訓」下，Carol中學時已熟悉裝修工程，並對樓市有基本認識，更為重要的，是養成堅毅獨立的個性。例如當年她去英國留學，部分學費來自暑假做「行街仔」——上門向牙醫推銷一款新產品，過程中吃過無數「檸檬」不在話下。
回港後，老豆又設下考驗，提出可免息借她250萬元作創業資本，條件是四年後要原銀奉還，期間亦不可作任何槓桿借貸操作。「佢講到明，只會作one-off的支持。」
睇300個盤買1個
Carol子彈有限，因此只能「將勤補拙」。她憶述，買入第一件「貨」（單位）時，看了300多個單位才「扑鎚」。每日行程是「中午開始睇盤，一直睇到夜晚六七點，夜晚就做research，早上計數和打電話俾agent話佢知個盤啱唔啱。」
花了三個月時間，踏破鐵鞋，她終以190萬元買入銅鑼灣一個舊樓單位，後經重新畫則及翻新後，迅速以約三百萬元沽出。
多得有土木工程背景，並且親自監督裝修工程，她的每個項目由買入、翻新至賣出，平均只須七、八個月便完成；短短四年已翻新了數十個物業，不但成功還錢，還賺到約四百萬元，覓得人生第一桶金。
其實老豆這個考驗，她哥哥亦挑戰過，但半年已經宣布放棄。「哥哥學歷比我高，是工程學博士，他最後覺得打工較適合自己。」
個性往往決定命運，做地產尤其需要放下身段。「地產界有自己的圈子，你一個死𡃁妹行出嚟，要好有禮貌，同埋唔怕面懵，周圍去同經紀去傾、去講。」
「撞板」當然少不得，她對記者講述了一件「瘀事」：某天行經一間地產鋪，她見到一個樓盤售價很便宜，非常好奇。「我問個agent呢幢大廈有無得睇呀？佢話，阿妹，呢幢大廈唔啱你㗎。」幾經追問，對方都沒有明言原因。後來她自己跑到大廈一看，才真相大白──粉紅燈光、土地公、龍虎豹相⋯⋯原來，全幢都是1樓1鳳！
她又試過在驗樓時發現了一條圖則上沒有標明的渠，伸手入內一探，證實是一條廢棄了的屎渠。
「輕資產」搞地產
許多困難她都一一克服，惟到了2010年，政府推出「辣招」額外印花稅，短期內將物業增值再易手已變得不可能，迫使她轉戰工廈市場，創立樂風集團，走「輕資產」模式。
「輕資產」在香港地產界是新概念，外國卻早已盛行，Carol在英國讀書時得到啟發。她解釋，香港地產商仍停留在自資發展模式，變成只有大家族才具備實力入場；輕資產公司卻是在客戶委託下，開發並管理物業項目，本身毋須投入大量資金，反而主力提供專業知識和服務。像她這類背景平凡、資金有限，卻有know-how的專業人士，亦可成為「發展商」。
全球化下錢到處走，加上香港有大量千萬富豪，她認為以輕資產模式發展地產大有可為。
不過開荒牛不易做，創業初期公司不被看好，連爸爸亦大力反對。「佢形容為天方夜譚、不倫不類。佢話，你無背景，一個死𡃁妹行出嚟，搵鬼信你咩！」兩父女為此吵得面紅耳熱，但鬥志頑強的她從沒想過放棄。
現階段創業路超額完成，Carol最近終於得到爸爸的肯定。「佢好含蓄咁講，係喇，你都係啱嘅！」
回想初期，她每日八小時走遍各區工廈，並把每條街道、每座工廈的名字和特質都背得滾瓜爛熟。如是者，數月後，幾個膽粗粗的投資者決定讓這個「𡃁妹」一試。
第一個項目，他們以一千萬元買入葵涌一個四千呎的工廈，以「工業風」翻新並分間作八個單位後售出，半年內淨賺數百萬元。
被問到創業初期最大困難，她指是在行銷方面，由於工廈工作室屬於全新產品，初期地產代理都不願意推銷，經過半年努力，才找到合適的中介夥伴。
至今他們完成項目多達二十多個，平均回報達兩成或以上。Carol透露，根據合約，如果委託自己團隊的客人賺不到錢，公司會被懲罰，等於白做，幸好這情況從未發生。
由於模式新穎，樂風集團曾被媒體指涉嫌參與非法集資活動，Carol於訪問中澄清，公司的客人均是獨立法人，是否注資或出資比例均以客戶要求為主，就算自己有份出資的項目，都會把項目的最終決定及控制權交給客戶，以增強他們的信心。
人搶口罩我搶地
有鑑於近年公司客戶基礎擴闊，獲國際基金和家族辦公室支持，Carol遂率領團隊進軍市區收購和重建。當全港市民都在超市、藥房瘋搶廁紙、口罩，樂風就趁勢密密收購市區舊樓和舊工廈，目前六個項目均位於九龍核心地段。「肺炎期間，業主願意減價，所以較易收到靚地段。」
以今年3月為例，集團成功收購太子基隆街8個獨立地段、57個業權，合併成市區罕見的大面積重建項目，距離港鐵太子站出口僅約40秒步程。整個收購在短短5個月內迅速完成。
地產霸權一直為人詬病，Carol卻稱見不到地產界有大蝦細的現象，「大家唔會敵對」，反而有時大型發展商會與中小型公司合作。近年業界之間競爭亦愈趨白熱化，舉例今年3月市建局為大角咀一項目招標，收到高達41份意向書。「競爭這麼激烈就無霸權，我認為地產霸權令人最反感的時間已過。」
話雖如此，但是幾大地產商始終財雄勢大，樂風如何突圍而出呢？關鍵是出手夠快。舉例，她和團隊曾經試過日夜開會研究一個收購項目，僅四日就決定去馬並得到客戶同意。
三字頭專業特攻隊
這種獨特的公司文化全靠一班年輕同事打造。現時四十人團隊平均年齡僅三字頭，並且都是土生土長專業人士，例如建築師、測量師、機電工程師、法律人員等。她解釋，由於地產牽涉各種本地知識，尤其是建築、規劃等法例，「地頭蟲」優勢較大，而年輕人較靈活、有創意，不會因循守舊。
雖貴為老闆，但Carol不時親自落場跟業主洽商，拆解難題。舉例，一位老人家租了單位經營洗衣店，業主賣盤後，他卻不願提早遷出，多次接觸後，才知道是因為他捨不得洗衣機。「有些老街坊就係會咁，佢哋唔捨得。」Carol十分理解這份情懷，於是替他找了一個回收二手洗衣機的地方，了卻其心事，圓滿解決事件。
在創新的同時，Carol強調不能「踩過界」，例如不應跳過地產中介自行和業主接洽。她解釋，與中介人打交道，誠信非常重要，「唔好人哋幫你傾到一個價，你又反口唔要。同埋你答應過人哋的package情願俾多，不可俾少，否則下次有筍盤，就不會益你了。」出身草根的她深懂人情世故。
展望未來，她稱集團的目標是將一些傳統地皮，憑藉創新的設計發展成為地區的地標式建築，兼顧美感、文化保育、環保及可持續性。一些大型地產商不屑的小地皮，只要多花心思和創意，分分鐘有意想不到的效果。身為少數創業成功的80後，她對於香港精神有新詮釋，「除了要勤力、靈活，還要有廣闊的視野，走在時代前面」。
把舊情懷融入市區重建項目
身為小型發展商，樂風集團致力建立獨特定位。例如旗下一系列的市區重建項目，將以「新舊共融」作為賣點，命名為《The Timeless Series》（永恒）。集團創辦人周佩賢（Carol）指出，香港許多發展項目都忽略保育，令城市文化空洞，甚為可惜。「例如觀塘裕民坊，如果你在該區長大，見到發展後從前的戲院、茶餐廳都無晒，心中會感到戚戚然。」
其實市區重建與保育並不一定對立，甚至可以無縫接合。怎樣做到？在重建過程中，樂風會拍下大量照片留下建築原有樣貌，以及保留具歷史價值的物件。而這些舊物會被再造，加入創意，結合高科技，融入現代樓宇設計之中。
為了推廣此理念，集團於今年8月更限時設立「舊香港．融舊」藝術概念館，陳列出多年來於不同舊樓項目珍藏的舊物件，包括木櫳、舊式電風扇、通花鐵閘、懷舊燈箱及縫紉機等，又結合新科技，並與藝術家合作，呈現新舊共融主題。概念館佔地4000呎，位於已被樂風收購、即將清拆的太子基隆街騎樓內。
