活化「祖堂地」建摩天丁廈
2021年9月2日

總面積超過2400公頃的祖堂地,是新界土地大戶,名方勢力都想分一杯羹。地產商要求對《新界條例》動大手術,降低祖堂地出售門檻;鄉紳呼籲特區效法內地「城中村」,提供慷慨補償,以便建摩天丁廈。這塊「肥豬肉」最終花落誰家,仍有待分曉。

「明日大嶼,今日祖堂」——這種對比近期甚囂塵上,忽然之間,以往少人談及的「祖堂地」成為炙手可熱的覓地選項。其中十八鄉鄉事委員會前主席梁福元,就多番呼籲善用新界祖堂地,解決香港建屋問題。

何謂祖堂地?在本刊訪問中,梁福元親自帶記者一看究竟。距離元朗市中心大約四、五公里,就是大棠村。「呢條村有兩姓,梁和李,梁有四大房,我屬於其中一個大房。」踏入梁氏祠堂,他自豪地說:「超過400年歷史喇!」逐一介紹神主牌,他數算跨過了多少代,「通常25至30年一代,現在有十多代了。」

一聽到「祖堂地」(又稱阿公地),大家通常聯想到祠堂、廟宇及祖墓,除此以外,其實不少祖堂地現時是農地、棕地或屋地。大棠村面積200公頃,梁說,就有數公頃屬祖堂所有。

法律上,這種土地不屬於個人,而是由宗族、家族或者堂的名義集體擁有。有此特別構思,源於開基祖不想子孫敗光、分光家產,故設立共同土地,以團結氏族、世代相傳。「沒有土地怎維繫文化,賣晒就無根!」

以土地永續角度切入,中大地理系教授伍美琴兩年前曾經走訪約20條新界圍村,一探祖堂地的狀況。她告記記者,不少這類土地已經喪失原意,現況則各有不同。「那些位置偏僻的,當然只能『曬太陽』;有些成為了棕地、停車場,出租賺到錢,卻未必人人有錢分;但亦有些謹慎經營中,建丁屋收租,將收益用作宗族活動。」

而大部分祖堂地都處於「等賣」狀態。「如果話唔想賣,想保留祖堂地,其實唔多。」癥結所在,她認為是鐵板一塊的政策,令村民看不到土地的使用價值。

民政事務局回覆本刊查詢時指出,過去六年(2015至2020年)該局共接獲461宗有關批准出售祖堂地的申請,其中378宗獲批,數字逐年下降。而不獲批的主要理由,包括是有關申請未獲祖堂有份人一致同意、或申請人未能就申請提供所需的資料文件。

地產商發功降門檻

然而轉變正在發生。基於香港政經新局勢,要求解封這片傳統土地的聲音愈來愈強烈。其中暗暗發功的,有地產商。

據星島日報今年4月引述消息人士指出,個別龍頭地產商率先向政府獻計,賦權予民政專員,「簡化」祖堂地的出售門檻至只須八成宗族成員或所有「房長」同意。當中涉及修改《新界條例》。

這個建議,代表建築、測量、都市規劃及園境界的立法會議員謝偉銓過去亦曾經提出。今年初在立法會,他再就祖堂地出售和發展事宜質詢當局。

之所以一再發功,因為祖堂地往往阻礙發展商的收地大計。熟悉新界土地買賣的律師馬豪輝告訴記者,發展商收地,對策是先畫定範圍,然後逐塊收集,「中間有塊祖堂地,你會唔會收?」他稱,通常都是「搏一鋪」,先簽約買下,賭民政專員會同意賣出。「搏唔到仲有彎轉,可割開四舊發展。」

但「無彎轉」的情況亦不少,例如今年6月政府以《收回土地條例》徵收、元朗YOHO Midtown旁的私人土地,就是一個淪為「豬頭骨」的例子。發展商新鴻基自2003年開始收集業權,卻卡在中間佔地四成的祖堂地,未能成功發展,惟有讓路予政府興建公營房屋。

過往發展商面對囤地質疑,總會歸因於官僚架構、基建不足,最近新鴻基地產(0016)第三代接班人郭基煇表示,亦有很大原因是牽涉祖堂地。

鑑於「港區國安法」實施後,坊間傳出「打地主」風聲,不排除發展商欲以快打慢,加促土地併購和開發,而眼下主要障礙,正是祖堂地。

今年政府就頻頻動用《收回土地條例》回收私人土地,四大發展商的土地皆牽涉其中。政府聲稱,2021/22年度預留逾百億元作收地儲備,較上年度大增兩倍。

學「城中村」改造新界

「尚方寶劍」一出,除了地產商,同為大地主的鄉事派當然未能幸免,故此他們亦希望可以早日「活化祖堂」。

過往政府發展新界,手段不外乎是先收回土地,再經招標賣地作私人發展,打造新市鎮。以洪水橋新發展區為例,總面積714公頃中,就有約100公頃是祖堂地。

「明搶喇!」梁福元勞氣道,《收回土地條例》「從公給價」,賠償與市價嚴重脫節,而且「百幾蚊呎收了我們的地,轉了用途,就起萬幾、兩萬蚊樓,建幾十層!我情願留番土地養草!」

身兼深圳福田區政協多年的他,反倒認為「阿爺」改造「城中村」模式「最公道」,值得特區學習。

具體做法,曾到深圳做過研究的伍美琴指出,原本村莊土地是集體地,理論上只能由政府徵收,但是政府卻引入發展商,與原居民三方共同開發,「地積比好勁,樓房起到好高好密,因此賠償都好闊綽。」除了得到現金補償,部分村民還獲發集體擁有的幾十套新房,成立集體股份公司。

香港能否效法,她表示有保留,因兩地情況不同。「深圳的政府比較強勢,而且深圳原居民不多,1200萬人口中只得200多萬有戶籍。」

無論如何,新界鄉議局力推「城中村」模式。上月他們高調向特首提交《施政報告》建議書,就要求政府批准祖堂與其他機構共同合作發展土地,而鄉議局則保留項目的權益以繼續獲取收益。建議書又提到,如果政府收地,要考慮現金以外的補償方案。

鄉紳數口精,馬豪輝認為,他們更願意賣地給發展商,因為價錢較高。「政府收地,農地又好,棕地又好,始終不會給你建屋地價。賣地給發展商的話,如果起得樓,賠償的一定不是農地價。」

特別是,某些祖堂地現在有經濟活動,可以善價而沽。梁福元透露,自家祖堂每年進賬幾十萬,因出租土地作物流倉。「第日唔止,有物業出租,每年有過百萬收入」。

部分收益,他稱會撥入氏族基金,其餘會以支票方式,每年分發給族人,幾乎人人有份,做到皆大歡喜。「男丁有一份,未嫁女半份,主婦或長者半份,外嫁女也有一封大利是。」他向記者展示一則組堂派錢通告,上面標出銀碼,「一份」有六位數字。

——節錄自9月號《信報財經月刊》