恒大抄香港 「快周轉」青出於藍
2021年10月29日

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中國房地產改革曾參考香港發展模式,只是狼性更強,經過這次大洗牌後,會否重回理性,圖為重慶。 (法新社圖片)

撰文:李潤茵 本刊記者

綜觀世界,地產大亨鮮能長居富豪榜前列,中國與香港例外。

號稱「中國第一房企」的恒大地產,創辦人許家印自2017年榮登「中國首富」後,其後一直排名前十,爆發債務危機前,仍以2813.5億元超越阿里巴巴、騰訊的「二馬」,佔據2021年《福布斯》中國富豪榜首。

靠「空手道」賺第一桶金

許家印是怎樣發跡的呢?出生於河南貧農家庭,考了兩次高考,才進入武漢鋼鐵學院,畢業後則分配到舞陽鋼廠。

當年,很少大學生學鋼鐵,許家印備受重視,很快當上主任,不過他因違反規定,給職工搞福利遭調查,加上升遷停滯,任職九年還是離職。

1992年,許家印34歲,決定南下深圳,卻沒單位肯接收。後來高人指點,教他濃縮簡歷,將30頁減至兩頁,旋即收到三封聘書。創業前,許家印最後一位東家,就是中達貿易。他先後建議公司涉獵鋼材及房地產,並於1994年被派至廣州開荒。

雖說是設分公司,其實僅為5人團隊。彼時,廣州地產方興未艾,許家印先向銀行貸款2000萬,再收購一間公司,成功拿下「珠島花園」項目,樓盤創當地先河,主打「小戶型」,為母公司淨賺2億。

儘管如此,月薪依舊3000人民幣,許家印憶述「如果老闆給我10萬年薪,可能就不辭職了」,結果是1996年,他在廣州成立恒大,頭炮「金碧花園」正是複製「珠島花園」,追求薄利多銷。

月薪3000如何買地皮?許家印用了對於國內人還很陌生的財技,地價確實上億,惟土地原為農藥廠,很難出售,許家印遂主動向出讓方提出,只要對方同意「首付為500萬元,再分期付款」,他願意接盤。於是,拿着這份協議,許家印獲銀行600萬貸款,第一個項目得以起步。

今天要在一線城市開發房地產,簡直妙想天開,起動成本門檻太高。惟改革開放初期,通過這種「空手道」方式起家的人,並不止於許家印。

SOHO中國董事長潘石屹,來自甘肅赤貧戶,24歲帶着80元南下,趕上改革開放第二潮,便以「五五分賬」為條件,向北京金融機構,作20%高息借貸500萬,在海南島掃別墅,賺取第一桶金。

建國前30年,國內經歷大躍進及文革後,社會一窮二白,第一代企業家背景清貧,有條件貸款,遂應運而生。

大連萬達成立初期,王健林接下政府項目後,為2000萬銀行貸款,也吃過行長50次閉門羹,最終索性在公開市場,以「保證回報率」來發放債券。

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大連萬達集團創辦人王健林,2013年起曾三度登上中國首富,一度超越李嘉誠為華人首富。高峰期,曾坐擁200個廣場、80間五星級酒店、1300間戲院等,還入股西班牙足球俱樂部馬德里競技隊,並曾揚言讓上海迪士尼「20年內無法盈利」;惟2017年下半年,中央收緊境外投資,萬達疑資金鏈斷裂,遭銀監會排查,總負債高達4000億元人民幣,結果大幅出售旗下產業。

久而久之,大量中國房企為獲取充裕「彈藥」,也採取「高槓桿、高負債」的經營模式。

恒大區別在於,槓桿更高、負債更高,風險更大——集團創立26年來,屢次面臨財困,但之前每一次總能化險為夷。「金碧花園」回籠8000萬後,許氏便乘勝追擊,以上市為目標,曾經在一年內,將土儲「谷」大七倍,豈料一場金融海嘯,導致集團笈笈可危。

當年的「黑暗時刻」,就靠香港富豪「大D會」拯救,由已故新世界創辦人鄭裕彤牽頭,向恒大注資1.5億美元;2009年,恒大終圓夢上市,鄭裕彤、華置劉鑾雄及中渝置業張松橋,也到場站台。

梁振英教朱鎔基賣地

自始恒大通過資本市場,不斷增加槓桿來形成規模,躋身全國一線房企;曾協助恒大渡過難關的港資,則長期持有股權及債券,例如華置,實行「有錢齊齊搵」!

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許家印出生河南農村,96年創辦恒大地產,成名作為「廣州金碧花園」,至2020年上半年,仍是「全球房地產業首富」,連李嘉誠都屈居其後。主業外,還涉及瓶裝水、養豬、職業足球,並揚言旗下電動車(雖然一輛車還沒做出來)「要贏過特斯拉」,惟冒進背後,明顯逾越「三條紅線」標準,目前身陷近2萬億人民幣負債中。

香港與內房淵源深。上海交通大學上海高級金融學院教授陳欣,進一步告訴本刊,中國房地產一開始就以香港為學習對象。香港地產商1978年已經北上,港資住宅項目廣州大沙頭「東湖新村」,便建於1979年。

陳欣表示,同樣是「高槓桿、高負債」,香港地產商習慣「囤地模式」,屬於「慢周轉」,好處在於風險可控,惟規模很難做大;內房則奉行「快周轉」,部分還能兼顧穩健,例如萬科及碧桂園,取決於資產質量及盈利能力。

「無論資金成本,抑或人才,香港的發展商,早期都有明顯優勢,正因守住原來模式,沒抓住機會適應內地,所以錯過黃金時期,最終內房後來居上!」

香港發展商集中北上,可追溯至1990年前後,實際與內房起步相約;所以發展頭十年,後者汲取許多前者經驗,包括會所、代理制及物業管理模式;只是香港發展商與內房黃金「大時代」,還是失諸交臂——1998年,福利分房年代正式結束,開啟住宅商品化。

直至2018年為止,足足20年間,房地產成為拉動內需的「火車頭」,大批中國房企因而身價暴漲,很多都是沿襲香港「賣樓花」模式,內地稱為「期房」作預售,並向銀行借貸買地,短時間內開盤,收回數倍資金後,再投錢買地,周而復始。

既然「麵包」貨如輪轉,「麵粉」自然有相應制度,經常性土地「招拍掛制度」(招標、拍賣或掛牌),也是參照香港土地拍賣規則而定;此前,中國的土地使用,均屬無償,要土地就要打報告。

誰是幕後軍師?答案是前香港特首梁振英。八九十年代,朱鎔基主政上海,梁氏以香港仲量行董事身份,曾經兩度會見對方,解釋香港如何制定地價、籌集資金等;到1988年,土地批租率先在上海試點,至2003年全面推行。

所謂「教識徒弟沒師傅」,自推行住房制度改革,香港發展商在內地落後形勢。為什麼會跑輸?中原地產創辦人施永青,曾經分析兩地差別,正是在於「香港開發商拿地時看重利潤,普遍高達30%至40%;相反,內地開發商為拿地,可降低利潤預期」。

港資不忍「燒錢」,內房則不計成本。恒大就經常「打折」促銷,試過用成本價,全國18個樓盤75折開售,打着「國慶優惠」旗號,不惜犧牲盈利來造勢,所以當年即使打進廣州十強,賬面實際並沒盈利。

借政策「東風」壯大

要壯大規模,關鍵還是唯快不破!高槓桿下,即使十個煲九個蓋,只要不被追債,企業仍能快速成長,在中國更有「東風」加持。朱鎔基當年改革住房時,正值亞洲金融風暴,人民幣不貶值,導致外貿不振,房地產遂成「救命草」,因為產業鏈很長。

到2008年,為應對金融海嘯,北京放水四萬億,並大幅下調住房稅率及貸款利率,暫免印花稅及土地增值稅;直至2014年5月前,房價都是持續飆升,其後才跌近一年,中央再度「出手」救市。

於是2016年,出現了「棚改貨幣化」,就是將城中「老破小」區域拆除,再用現金補貼拆遷戶,鼓勵他們拿這筆錢購房,中國樓市直接受惠,因為「量價齊升」。

過程中,內房分裂出兩派:一派是萬科,主張開始要精耕細作;另一派恒大則致力激進擴張,客觀結果是2017年,後者躍升為中國第一大房企,許家印成為首富。

高地價政策=鴉片

歐美房企用上百年時間,才能達到的規模,香港房企會用上40年,內地房企則僅用20年,「中國所有發展都是加速!」

前花旗銀行首席中國策略師、奧陸資本總裁兼投資總監蔡金強向記者明言,欲知內房走向,參考香港適合不過,皆因「中港都是高地價政策」,並形容該政策為「鴉片」,要戒「極為痛苦!」

原因是「儘管政策有利城市建設,惟同時令社會不同團體,包括銀行、地產商、物業持有者,利益一體化,難以破解」,董建華的「八萬五」建屋計劃前車可鑑,僅屬小試牛刀,已經導致百業蕭條。

蔡金強分析,將來房企數量難免大降,「八九十年代,香港都有逾百間地產商,漸漸才演變為四大地產商;同樣地,內地一度高達2萬間房企,現在主力約數百間,最終都會大浪淘沙,那是歷史趨勢」。

發展商心態也會變,「但凡巨大階段轉折期,總會出現激進行為」。蔡金強舉例,信和置業在九七前後,也曾一度舉債狂買地皮,導致公司幾乎倒閉,「經此一役性情大變,投地亦由進取變保守」。

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9月24日,海航集團董事長陳峰涉嫌犯罪被拘。該公司三度入選「哈佛商業案例」,曾大舉收購全球資產,包括希爾頓連鎖酒店、德意志銀行,並以「天價」搶購啟德地皮等;在國內,旗下地產遍及40餘個省市,持有近60個大型項目,總資產規模及銀行授信逾千億元,惟最終亦因過度擴張,而深陷債務泥潭,結果要進行破產重組,國有資本進場接管。

他相信,中央決心「房住不炒」下,終極目標就是「安得廣廈千萬間」,內房出路有兩個現成的參考模式:一、萬達,及早自斷雙臂,出售住宅業務;二、海航,現有股東價值歸零。

——節錄自11月號《信報財經月刊》