特區新班子出爐，首要任務之一為攻克房屋深層次問題。在國家「共同富裕」、「房住不炒」的主旋律下，香港房屋模式面臨大調整，政府將調控地價與房價，打擊市場投機炒賣，貫徹「居權優先」。投資者「買磚頭無得輸」的傳統智慧需重新審視。

撰文：黃愛琴 本刊記者

香港又冧莊！連續12年「榮登全球樓價最難負擔城市」。我城買樓有多難？不吃不喝23.2年！

截至2021年第三季，國際調查機構Demographia比較了全球92個城市，發現香港私樓房價與家庭收入中位數比率為23.2倍，不僅大幅拋離第二位的澳洲悉尼（15.3倍）、第三位加拿大溫哥華（13.3倍），更打破上年自身紀錄20.7倍（圖一）。

高樓價固然反映供求失衡，但這只是表徵，「關鍵是本港房屋模式存在內在缺陷。」全國港澳研究會理事王春新博士接受本刊訪問時，直指這是問題核心。

三種模式之爭

他剖析，全球房屋發展模式主要有三種，包括：

一、歐美市場+稅收模式。土地和房屋均由市場供應，政府以稅收調控樓價，令炒房無利可圖。

二、新加坡政府主導模式。組屋「偷師」香港，惟當年國父李光耀來港看過徙置區後，想到的不是建公屋，而是「居者有其屋」。目的是藉「恒產」籠絡民心，鞏固政權。

與歐美不同，新加坡土地與房屋供應皆由政府主導。一來因為國土有限，不能任由市場開發；二來住房關乎民生，惟有政府介入，才可保障老百姓的居住權利。

三、香港投機/投資模式。由政府主導土地供應，並實行高地價政策，房屋供應向市場拱手相讓，卻不像歐美國家對房產投資徵收重稅，等同放任投機炒賣。「香港房地產問題就是過度市場化的問題。」王春新稱。

2010年前「辣招」未出台，炒樓形同「無王管」，其後金管局雖多次加辣，但對比西方針對房地產的嚴苛稅法，香港實屬小辣。 首先，持有物業成本極輕，「差餉」加「地租」僅為每年租值的7%，反觀紐約在此環節，每年收取樓價的0.8%和租金收入的30%。

而講到賣樓套現和財產繼承，西方多國均設資產增值稅和遺產稅，促進財富再分配，英國遺產稅為40%，港府卻選擇「躺平」。難怪法國經濟學家皮凱提（Thomas Piketty）直斥香港是「富人逃稅天堂」。

房屋商品化惹禍

追溯歷史，香港房屋日益商品化，亦是政策造成。恒生大學社會科學系助理教授鄧鍵一指出，最明顯例子是「孫九招」——金融風暴重挫樓價，政府馬上斷絕賣地、停建居屋，退出房屋供應市場。

「孫九招前，香港有較健康的置業階梯。居屋售價是樓市參照點，因與一般私樓直接競爭，樓價未至於太瘋狂。但停建居屋後，公屋以外就是商品住房。」鄧說。

時至今日，在港人心中，自住與投資需求已經糾纏不清。鄧鍵一最近的研究就發現，在日益強調人人都要學懂投資的金融化社會，買樓減輕了港人對理財的恐慌。「回歸傳統智慧，買磚頭無得輸，減輕了他們要學懂投資的panic。」

比較國際經驗，歐美與新加坡模式均貫徹房屋作為社會、民生政策的方針，首重保障居住權。香港卻背道而馳，放任自由市場侵蝕市民購房能力。三種房地產模式，孰優孰劣呢？（表一）。

王春新從三方面論證：

一、港人居住質素每況愈下，2021年人均居住面積中位數僅得16平方米，是新加坡的一半。反觀美國在一百年間，居住空間卻由200呎增至800呎，同期收入亦增4倍。

二、財富分配不均。香港的堅尼系數是0.525，屬發達經濟體中最高之一，卻只反映收入不均，若算上房產，則起碼高達0.7。新加坡為0.444，美國只有0.415。

三、生產力層面，港樓愈建愈少/細，直接令房地產增加值佔GDP比重由2000年的28%降至約20%。高樓價亦間接造成資本追逐資產，經濟脫實向虛。反觀美國，房地產開發、建築和消費服務卻是實體經濟的主要引擎，佔GDP的32%，為製造業的3倍。

事實證明，香港房地產模式徹底失敗，必須大刀闊斧改革，回歸社會政策、「居權優先」正軌。

事實上，這亦是國家任務。港澳辦主任夏寶龍早前已明確下達指令，要香港於2047年前消滅令人「揪心」的劏房、籠屋問題。國內已率先示範如何做到「房住不炒」，例如大規模增建「保障房」、「人才房」。浙江的「保障房」供應佔比即將超過30%。

在中央祝福下，過往香港樓市的投機/投資主導模式必將過去。取而代之，是效法新加坡，港府在房屋政策上更有為，重奪土地與房屋供應控制權，讓中下階層透過公營房屋置業安居，實踐共同富裕。

「八萬五」重臨

「土地共享計劃」正是劍指發展商在新界的農地土儲。今年政府亦罕有多次動用「尚方寶劍」《收回土地條例》，回收元朗、粉嶺、東涌等多幅土地，一改以往忌諱態度。

「《收回土地條例》可以再積極進取做更多。」港大房地產及建設系系主任黃紹基教授對記者表示，以前政府擔心使用《收回土地條例》會招致司法覆核，而事實證明是過慮的。「其實不用害怕，大不了可以釋法。」他更建議可效法新加坡組屋做法，政府在覓得新地後馬上讓市民認購公屋或居屋「樓花」，便可符合條例中基於「公共用途」(public purpose)的規定。

房屋供應結構亦有所調整，公私營房屋比例由六四改為七三。要分好蛋糕，前提是做大蛋糕。在房屋總量上，如「北部都會區」及「明日大嶼」開發成功，其實「八萬五」有機會重臨。

官方指出，20年內，北部都會區預計可提供35萬個住宅單位；如額外開拓多600公頃，則可再增16.5萬個至18.6萬個單位，建屋量達84.5萬至86.6萬個單位。至於明日大嶼，則預計可供應約10.5萬至18.2萬個公營房屋單位。

當然時間是最大敵人，參考今年4月發展局局長黃偉綸指出生地變成熟地需時6年，更遑論規劃及收地極之花時間。惟可以確定，未來日益豐富的土地儲備將會成為政府調控樓市的有效工具。

加稅消滅紅利

共富另一方向是消滅炒樓紅利，壓抑投資需求。近年日本、南韓亦循此方向入手。文在寅政府前後就出台了20多項住宅辣招，例如提高房產稅、財產稅、綜合所得稅、限購、限貸等，其中針對買房一年即轉讓者，轉售所得稅更由40%上調至70%。而日本自90年代房產泡沫爆煲後，就放棄以刺激樓價作為刺激經濟手段，反而嚴控地價、樓價，致力提升國民居住水平。日本遺產稅稅率最高為55%。

香港是否亦可通過加稅，增加買入及持有房產的成本呢？未嘗不可討論。「現時香港的差餉一律是租值的5%，累進制是一個辦法，可減輕政府對賣地收入的依賴。」黃紹基說。早前財政預算案已宣布引入差餉累進制，能者多付，建議超出80萬元的租值按12%徵收。

至於開徵資產增值稅和空置稅，黃紹基指學界對其調控樓價成效未有清晰結論。惟無論如何，放任樓市愈炒愈高已是明日黃花，「買磚頭無得輸」要重新審視。

節錄自《信報財經月刊》2022年7月號