本港上市地產股年初至今的估值急速萎縮，資本市場的投資者對房地產市場的反應恰如其分，實物市場的反應比較滯後，但看來一場較為大型的資產減價潮，已經在所難避免了。

撰文：林少陽

近期本港樓市，因長實（01113）以超低價推售油塘新盤「親海駅II」，引爆了一個積壓很久的「深水炸彈」。早在長實低價推盤之前幾年，本港樓市的隱患已經逐步浮現，「親海駅II」項目定價終於為住宅物業，試出一個市場出清（Market clearing）價，並為發展商之間的減價戰，揭開序幕。

長久以來，即使以世界最頂尖國際城市的標準衡量，本港樓價都從來沒有便宜過。2008年雷曼兄弟倒閉後，在美國聯儲局帶頭之下，全球進入零息時代，而在本港的高樓價房屋政策之下，即使無論樓價怎麼升，本港住宅依然是長期供不應求，結果將本港住宅物業推向貴絕全球之境。

平心而論，香港人何德何能？即使是一個普通的打工仔，如果有幸能夠在2001-2008年間上車，買入一個市區兩房單位，如今都至少變成手握近千萬固定資產的百萬（以美元計）富翁───這在全球任何地方，都簡直是天方夜譚！部分財商更高的市民，若能順應2008年後全球零息這段黃金時機，將自己手頭物業不斷加按，將自己一套物業由一變二，二變四，在財務槓桿效應下，十幾年下來財富由百萬級別，跳升至千萬級別，亦確實是大有人在。

這些能夠利用過去十多年來全球低息環境創造個人財富的投資者，當然亦不是純靠運氣，而是對時局有通透的理解，而且亦必須擁有不錯的執行力，才能實現個人財富三級跳。

2020年全球疫情大流行，各國為了挽救受到疫情重挫的經濟，不惜瘋狂印鈔兼實施極度寬鬆的財政政策。被前聯儲局主席保羅．伏克爾（Paul Volcker）封印了40年的通脹怪獸，終於在2021年下半年鹹魚翻生。起初堅信全球經濟只是因為疫情扭曲供求關係、通脹只是暫時現象的美國財金官員，最終不得不在2022年開始來一個貨幣政策急轉彎，祭出一招有史以來最快速的加息大法，企圖重新將通脹壓回2%以下。

然而，一場疫情早已令到全球經濟從此不一樣。一來西方成熟經濟因為疫情初期抗疫不力，損失了大量寶貴生命之餘，亦大大削弱了這些國家的勞動力供應，這除了部分仍處於就業年齡的公民因為疫情不幸離世之外，還有部分因至親忽然離世，從此對工作及生活的態度都出現劇變。在這段接近三年的在家工作環境之下，很多人發覺放工跟同事或生意拍檔去酒吧或享受一場豐盛的晚宴，原來並非必需品，應酬減少，錦衣華服亦可從簡，女士更可省回大量化妝品及高跟鞋等昂貴開支。

部分即使未屆退休年齡的員工，發覺原來只要稍為節省一些不必要的生活開銷，原來可使自己有能力提早退休。這現象，在美國尤其普遍，因為美股在2020-2021年間，出現一場史無前例的大牛市，而大部分打工仔的401（K）供款，就是買入這幾年升值最快的標普500及納斯達克指數ETF，2009-2021年持續12年超寬鬆貨幣政策，令很多美股投資者跟港樓投資者一樣，忽然變成不用工作就可提早退休的百萬以至千萬富翁。

——節錄自9月信報財經月刊《中國通縮》