雖然價格暫時未出現大幅下調，但由於國內明顯地出現了「資產負債表收縮」的情況，個人消費支出疲軟，就算按揭鬆綁後的買樓意欲仍然偏低，加上未來會有更多內房企業倒閉，國內樓價可能出現較大跌幅，甚至有爆破的可能性。這對香港樓市將有一定的負面影響，幸好目前有「新香港人」的購買力挺着樓市，但究竟「頂唔頂到」，就要拭目以待了。

撰文：林一鳴

近期國內樓市成交量一潭死水。根據中國房地產協會的數據顯示，國內一百間最大房企在今年8月的銷售金額只有3430億元，較去年疫情同期大幅下跌33.9%，較2021年的跌幅更加超過一半！這趨勢確實令人感到擔憂，因為在疫情復常後的初期，大家預期樓市銷售額可以「復常」，但實際情況是升了兩個月就停止，整體銷售在3月後急速下滑，每個月都不斷下跌，暫時仍未看到任何見底回升的跡象。

至於樓價方面，可能由於限價令的影響，在數字上暫時仍未出現大幅下跌。根據國家統計局發布的2023年7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，一、二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別上漲1.0%、上漲0.2%和下跌1.5%，二手住宅銷售價格同比分別下降1.4%、2.7%和3.5%。

雖然暫時樓市看到的是「量跌價未跌」，但我對「接近橫行的樓價指數」有點保留，只會參考而不能盡信。至於後市方面，我就不是太過樂觀，因為我在上期本專欄文章已經說過，國內明顯地出現了「資產負債表收縮」的現象，企業減債及業務收縮，個人消費支出出現疲軟，就算按揭鬆綁也不太積極買樓；再加上內房企業的債務危機，這雙重打擊對國內樓市的影響非常嚴重，如果不能扭轉逆勢的話，樓價將有可能出現較大的跌幅，甚至有爆破的可能性。

雖然中央政府推出一連串的樓市鬆綁政策，但坊間反應表現冷淡，看來未能完全挽救市場的信心。

中央政治局會議在年中定調「適時調整優化房地產政策」，住建部明確政策支持方向，當中最受市場關注的是北京、上海、廣州、深圳等四大一線城市宣布執行的「認房不認貸」，即是購房者證明其名下無房，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。這主要是針對置換及改善住房需求，例如以前一個本身有物業及按揭貸款的家庭，如果希望將原有物業賣出以換取一套較大的房子，由於在銀行仍有貸款記錄，首付比例將按照二套房計算，通常高達樓價的六至七成；但現在「認房不認貸」，換樓後可以納入到首套房的認定范疇，那麼首付就可以大幅降低。

至於深圳非住宅類的商業辦公物業、商務公寓等，對港澳居民放鬆限購，購買的數量沒有限制，但香港這邊反應冷淡，看不到有明顯的購買力。

——節錄自10月號《ChatGPT投資 跑贏大市》