香港樓市「跌跌不休」，許多欲置業者轉買為租，帶動租金回報率上升。從前最不抗跌的細價樓，撤辣後竟受內地客青睞，「西餅客」重見天日，是投資策略也是資產配置需要。學者預測，細價樓用家需求持續強勁，租金回報仍有上升空間，相對而言，豪宅不具投資價值。

撰文：郭顯通   本刊記者

香港樓市「三大希望」已幾近全滅。「第一，通關，現在通了關也無料到；第二，撤辣，振了一振，又打回原形；最後一個希望，減息，到底減不減？我答不到，聯儲局時鷹時鴿。」仲量聯行香港主席曾煥平表達憂慮，接受本刊訪問時道，「如果（樓價）再跌多幾年，一直以來對樓市的信仰就會崩潰」。然而在樓市前景黯淡，跌跌不休時，細價樓的租金回報反而變得有一定吸引力〔圖一〕。

最新中原城市租金回報率顯示，雖然撤辣效應漸弱，樓價輕微回落，惟同期租金持續向好，目前回報率企穩三厘以上，處於八年來高位〔圖二〕，不僅租盤需求大增，有部分地區的租盤更供不應求。隨着樓價跌勢，上升的租金讓回報率愈見可觀，代理也以此為賣點推銷。

內地「西餅客」重臨

撤辣後購買伙數再無限制，對買賣雙方都是好消息。「SEASONS PLACE第一次開賣，有新移民客戶跟我買了十間八間，用來收租。」中原地產九龍豪宅副區域營業董事劉俊傑憶述撤辣初期，投資市道暢旺，其團隊業務榮登九龍區三甲。

若留意數月來新盤市道，不難發現大手成交〔表一〕，當中更不乏以公司名義入市的「西餅客」（指大手買家，因通常「一打」、「半打」地買而得名），舉例近日開盤的屯門黃金海灣．意嵐，開售不足8小時「一Cue清枱」。
業界中人曾煥平心知箇中玄機，「經紀教西餅客用公司名義買，預備了很多間公司來買樓，說現在炒即刻有得賺，不然內地客哪有如此醒目識用公司名買？」

這些買家雖說「大手」，但買的多為偏實用的小戶型，「冧心」較細，美聯物業深圳董事總經理江賢亮透露，「自香港撤辣，我們深圳這邊的諮詢翻了幾倍，成交也增加200%以上〔圖三〕」，其中客人最感興趣的是1000萬元左右的小兩房戶，約五至六十平方米（即538平方呎至646平方呎），多數買兩至三套以分散投資。春江水暖鴨先知，劉俊傑留意到內地客新心水。

「現時內地客不似十年前那些full pay超級富豪，較多是中產或高管，都要承造按揭。」劉俊傑描述今日內地客買樓模式：先在網上搜集資料，做足功課才來找代理買貨，亦因此客到時已有方向，甚至揀定貨。為何精打細算？「現在財富得來不易。」由大老闆到中產，由一件大到幾件細，內地客買樓也出現「範式轉移」。

目前港樓租金回報確勝從前，至於為何是細價樓當道？「因為現在樓市是用家主導，香港的大額豪宅過去很依賴expats的需求，現在很多外籍人士都走了，貴價樓反為乏人問津，加上市場本身就小，liquidity risk很大，買了分分鐘甩不到手，細價樓則易甩手很多。」數年前香港大學房地產及建設系講座教授鄒廣榮接受本刊訪問時，曾告誡要小心細價樓，皆因市跌時恐無承接，詎料今時不同往日，不論發展商、業主都要確保出到貨，細價樓需求反而趨勁，而目前的「用家主導市」中，又以租為主〔圖四〕。

高才通「轉買為租」

Alex成為香港「高才」一周年，去年10月租入現居啟德新樓Monaco One，單位約五百平方呎，一家三口同住。當時選此區，因為太太喜歡「新」，「跟大陸的新小區也差不多，不過我喜歡黃埔，比較接地氣」。Alex的業主是正宗「西餅客」：原籍上海，居港十多年，持有物業近一打，甫入手買入的單位就租給Alex。

Alex其實也是資深投資者，他坦言撤辣後曾「有點心動」想入市，但最終決定「緩一緩」，「從總體經濟形勢來看，未來怎樣也不確定，所以就先租」。明年10月，Alex的租約便告完結，他明言會考慮置業自住，預算二千萬港元。

Alex並非孤例。曾煥平提醒，「政府經常想打『高才會提振香港樓價』的如意算盤，是不會打得響的」。回顧2020年立法會「全球爭奪人才」《研究簡報》，2010至2019十年間獲批來港的內地人才，最終僅12%在香港工作，以及住滿七年成為香港永久居民，連高才通協會理事會長尚海龍都估計數萬高才當中，僅不足兩成會留港。

曾煥平續解釋，「做得高才，即是他有過人之處，香港可能只不過是他的一個跳板，根本都未肯定是否留港，為何要買樓？加上短期內前景不明、經濟不振，不如租住先，所以你會看到他們都是租多過買」。近期港樓的租金升幅，內地高才功不可沒。截至今年4月底，各項人才入境計劃收到約29萬份申請，近18萬份獲批，又逾12萬人已強勢登陸香港，料繼續支撐香港住宅租市。

——節錄自8月號《信報財經月刊》