「房住不炒」退出舞台，「止跌回穩」高調登場。樓市得救了？言之尚早。千頭萬緒，𦸨其實是通縮與經濟下行壓抑了需求。專家直言是「中國的窮人式思維」作祟，呼籲當局要敢於財赤、加大專項債規模、加大貨幣供應去救經濟，基本面轉強，預期改變，才能重新盤活樓市。

撰文：李俊杰

經濟靠內房，內房也靠經濟。房地產業作為中國支柱產業，佔中國GDP近20%，養活1500萬就業人口，綑綁着中國人78%財富，涉及房貸餘額38萬億元（人民幣．下同）。中國樓市相當於３個中國GDP（360萬億元），普遍估計樓價至今已從高位回落30%，相當於消滅了110萬億元財富。

力谷需求

中央政府今年9月終於轉軚。一聲令下，要房地產「止跌回穩」，宏觀部門接連在內房需求端下功夫，包括大手下調貸款市場報價利率（LPR）0.25厘、各城市陸續取消限購限價﹝表一及表二﹞。市場在連串消息下為之一振，又一次進入久違的亢奮期。

「政府新政策推出了，（深圳首置）首付降到15%，很多人看房，我們國慶都沒有休息。」深圳房產中介的王姓經紀喜形於色，接送記者前往名為「鴻榮源．尚雲」的熱銷新盤，途中喋喋不休，身邊兩位同事也未閒着，了解記者買樓預算後，馬上介紹了幾個房型。

售樓處人頭湧湧，負責屋苑模型講解的職員「停咪不停口」，秒秒鐘都有人上前追問座向或會所設施，大廳及示範單位更有網絡主播應發展商之邀進行手機直播推銷。期間不時有認購彩炮響起，「恭喜這位先生！」的祝賀此起彼落。

記者在經紀催促下擠進升降機，前往示範單位參觀。該高層單位景致開揚，面積90平方米，三房兩廁間格，折實價508萬元人民幣（下同），每平方米5.7萬元。「這個樓盤賣得怎麼樣？」記者問道。王先生對市場需求很有信心：「這個方向上下層都賣了。龍華以後會是商業中心，樓盤都有很強的剛需，很受專業人士歡迎。」

回到售樓大堂，樓盤銷售員手執一張樓盤揀樓紙，跟記者講解按揭及交付方法，表示可以隨時預留心儀單位。旁邊的經紀殷勤端上熱茶餅乾，也不時插話：「李先生，你隨時可以下訂，明天再來，可能房子就沒有了！」

然而，就在組合拳出台的9月，中國百城住宅價格只有不足20個城市錄得環比上漲，而即使在2023年低基數之下，全國商品房單月銷售均價還是按年下降6%﹝圖一及圖二﹞，近幾年開售的高溢價新盤，樓價腰斬是平常事。對於記者表達的擔憂，王先生頭頭是道地分析，再一次提醒記者機不可失：「中央組合拳出台後，房地產已經見底，未來也有升值空間。」

小剛需 vs 大庫存

的確，10月1日至7日，深圳全市新建商品住宅認購銷售1841套，認購量較去年同期增長6倍有多。但全國一盤棋，其他地區怎麼樣？截至10月16日，當月50個重點城市新房日均成交2570套，環比降8.8%，同比降22.8%，無不反映需求仍然持續疲弱。這跟王先生宣傳的，乃至中央政府所期待的，仍有一段落差。

不少專家學者都……

——節錄自11月號《直擊內房「死貓跳」》