「租升價跌」已成香港樓市常態。經濟與樓市向來唇亡齒寒，寧租不買反映住客對經濟信心不足，惟原來隨樓價「跌跌不休」，有在港生活的外國人覬覦到入市時機，乾脆置業落地生根；另一邊廂，航運業人力資源結構有變，反而成為租市多元新動力。

撰文：郭顯通   本刊記者

那是風和日麗的一天。來自意大利的Riccardo與妻子Ponnie遊覽全港最多外國人聚居的地方——愉景灣﹝表一﹞，從早待到晚，此行最大收穫是：一個自住單位。

距離簽訂正式買賣合約那天不經不覺已過了三個月，今天Riccardo和Ponnie再臨愉景灣，監督新居的第一次裝修。他們告訴記者，當時一見此單位便決定要買：「Just fell in love at one shot！（一見就愛上了！）」Riccardo從事建築，很滿意單位的燈光、間隔等。

雖說千金難買心頭好，買樓始終不是買棵菜，何以一看到心水單位便簽約？全因一個置業夢。

供平過租

Riccardo在2013年來港，經常要到世界各地工作，很少長居一地。而在買入現居之前，他跟Ponnie及兩名兒子租住筲箕灣一個三房單位，月租16000港元（下同），但他們一直心有不甘。Riccardo在訪問時數次提及不想再租樓，直言「feels like an idiot」（感覺像個白痴）。事關目前樓價下行，租金卻不跌反升，Ponnie透露，目前供自己的單位平過交租。

香港大學房地產及建設系講座教授鄒廣榮解釋「租轉買」現象，「樓價其實就是反映買家對將來租金走勢的看法」，如果覺得將來租金還會續升，就會考慮買樓，事關在房地產市場，一個物業的價格取決於該物業產生的所有未來收入及支出的總折現價值，簡單來說，「樓價就是將未來所有租金折現」，所以「比較樂觀的人會覺得長遠來看買樓還是有着數」，目前雖難言租轉買趨勢已成，但Riccardo與Ponnie正是一例——他們顯然不想再「捱貴租」。

但，香港樓價始終是問題。Ponnie說，他們其實一直想買樓，「但太貴了」，直至樓價終於下行，去年10月「邂逅」現居，發現負擔得到，Riccardo打趣道：「我的錢包說我可以買！（The wallet said yes！）」就此買到心頭好。

機組人員撐租市

有份處理Riccardo單位成交的中原地產愉景灣及離島區愉景廣場分行經理胡文翰解釋，由於航運業復甦，外籍機組人員居住需求帶旺愉景灣租市，「租金回報率可達三至四點五厘」。

他續道，其實上述外籍客戶都分好幾種，過去行業景氣時，房屋津貼可以上望六至七萬，「任他租還是買，反正公司每個月給這個金額」，故具異國風情又鄰近機場的愉景灣向來有不少大額租務個案。

然而，深耕愉景灣多年的胡文翰留意到，「復常」後回流的機組人員與以往有些不同……

——節錄自3月號《信報財經月刊》