撰文：高天佑 《信報》專欄作家

香港前景不明朗，「移民潮」已是「現在進行式」。有國際銀行報告估計，單是2021年便將有15萬香港人持BNO移居英國，料帶動2800億元資金外流，約相當於3.5萬個800萬元住宅單位放盤，而這還未計移居台灣、美加、澳紐等地人士。由此角度看，本港樓市似將迎來災難。

然而，任何市場最少都要評估兩股「力量」，一股是「賣出」，另一股就是「買入」。香港樓市無疑沽壓強勁，但基於政治和地緣因素，來自「新香港人」的「購買力」也可能超乎大部分人想像。未來幾年香港樓市、經濟以至整體社會的走向，很大程度視乎「外流」和「南下」兩股力度爭持，或將上演不流血的「留島不留人」。

記得大約3年前（2018年4月），筆者在本刊寫過〈樓價不跌之謎：「新香港人」撐起〉一文，指當時每年約有2萬名循求學或工作方式（而非「單程證」）來港定居的內地人，他們多屬內地14億人當中精英，兼具實力、家底和人脈，「購買力」更遠勝於普通本地香港人，已然成為本港樓市一大支撐力量。

西方排華 加速香港換血

或曰，內地經濟及社會進步迅速，不少香港人都覺得「上海、深圳已超越香港」，假如「一國兩制」漸失特色，香港對於內地人還有吸引力嗎？但至少暫時為止，香港在資金及資訊自由流通、出入境便利、國際化等方面，仍具有一定相對優勢。再者，隨着中外關係緊張，內地人前赴西方陣營國家（包括歐美、日韓、澳紐等）留學、工作或定居的難度愈來愈高，香港不失為退而求其次「走出去」選項之一。

「新香港人」可分為三大類別，第一類是持單程證來港家庭團聚人士，每年約有4至5萬人，但他們的購買力、生產力和消費力未必特別高。

第二類「新香港人」是指透過「學生簽證」、「非本地畢業生留港計劃」、「優才計劃」、「輸入內地人才計劃」等政策來港的內地人士。

根據入境處資料，本港在2018年發出2.61萬個內地學生簽證，另外透過「輸入內地人才計劃」發出1.38萬個工作簽證，又透過「非本地畢業生留港/回港就業安排」發出1萬個簽證。再加上在「優秀人才入境計劃」（555個）、「一般就業政策」（4.16萬個）和「補充勞工計劃」（3715個）下來港工作的人士（不限於內地人，但一般認為以內地人為主），可以粗略估算，在不受社運和疫情影響的正常年度，每年最少有7萬個內地人來港居住（儘管未必全都打算長期定居），比「單程證」人士更多，而且這批「人才」的經濟條件相信較高。

以「一般就業政策」及「輸入內地人才計劃」為例，獲批者月入全部達二萬以上，8萬以上者亦有超過一成，普遍就職高薪行業，比如金融及專業服務、資訊科技、電訊、地產、學術研究及教育行業等。他們只要準備好首付，按他們的收入水平，供樓不成問題；如果按揭得當，在低息環境下，以租養供是完全可能實現的。

有趣的是，單計以上兩類「新香港人」，每年便將為香港增添約12萬居住人口，5年就有60萬人，恰好跟上文提到的「5年60萬人移民外流」打成平手。

實際上，筆者身邊很多朋友正在放盤賣樓準備移民，但亦有不少相對年輕的「新香港人」朋友積極打算入市買樓。這些「新香港人」大多20至30多歲，來港短短幾年，任職於金融機構或者內地科網巨擘之香港據點，年薪至少百萬港元，父母亦有條件資助部分首期，但在過去幾年樓市狂潮及「逆周期」措施下，卻也不易買到一個像樣的、動輒過千萬元之住宅單位（須付五成首期，部分人未住滿7年獲得「三粒星」身份證，更要繳付額外30%辣招稅）。因此，這些朋友現在引頸期盼「移民潮」真的會令樓價稍為下跌，讓他們有機會輕鬆「上車」。

至於第三類「新香港人」，係涵蓋現時尚未來港的內地人士。事關在「二次回歸」大勢所趨下，內地政府及非政府機構派駐人手來港需求料將增加。況且港府隨時可以放寬「逆周期」措施，甚或重新啟動在2015年叫停的「投資移民計劃」，以至在2013年叫停的「雙非」母親來港產子安排，這些方面的「潛力」難以估算。

節錄自三月號《信報財經月刊》